Pagnuelo v. Choquette

The appeal should be allowed.

KILLAM J.-[ concur in the above opinion of Mr. Justice Davies.

Killam J.

PAG- APPELLANT; *Oct. 16.

NUELO (PLAINTIFF)................

*Nov.

*

HORMIDAS

CHOQUETTE

(DE- RESPONDENT; FENDANT)....

...............

ON APPEAL FROM THE SUPERIOR COURT, SITTING IN REVIEW, AT MONTREAL.

Vendor and purchaser-Misrepresentation-Fraud-Error-Resciesion of contract-Sale or exchange-Dation en paiement-Improvements on property given in exchange-Option of party aggrieved-Action to rescind-Actio quantum minoris--Latent defects-Damages- Warranty- Agreement in writing-Formal deed.

An action will lie against the vendor to set aside the sale of real estate and to recover the purchase price on the ground of error and of latent defects, even in the absence of fraud.

In such a case, the purchaser alone has the option of returning the pro. perty and recovering the price or of retaining the property and recovering a portion of the price paid; he cannot be forced to content himself with the action quamtum minoris and damages merely, upon the pretext that the property might serve some of his purposes notwithstanding the latent defects.

Where the vendor has sold, with warranty, a building constructed by himself he must be presumed to have been aware of latent defects and, in that respect, to have acted in bad faith and fraudulently in making the sale.

Sir Elzdar Tachereau, C. J., and Girouard, Davies, Nesbitt and Killiam, J.J.

The vendor, defendant, in the agreement for sale, represented that a block of buildings which he was selling to the plaintiff, had been PAG constructed by him of solid stone and brick and so described them in formal deeds subsequently executed relating to the sale.

The walls subsequently began to crack and it was discovered that a portion of the buildings had been improperly built of framed lumber filled in and encased with stone and brick in a manner to deceive the purchaser.

Held, that the contract was vitiated on account of error and fraud and should be set aside, and that, as the vendor knew of the faulty construction, he was liable not only for the return of the price, but also for damages.

Held also that the nature of the contract depended upon the intentions of the parties as disclosed by the last instrument signed by them, in relation thereto.

Held, further, that the action quantum minoris and for damages does not apply to cases where contracts are voidable on the grounds of error or fraud, but only to cases of warranty against latent defects if the purchaser so elects ; the only recourse in cases of error and fraud being by rescission under art. 1000 of the Civil Code. In the present case, the sale was made in part in consideration of vacant city lots given in payment pro tanto, and, during the time the defendant was in possession of the lots he erected buildings upon them with his own materials.

Held, that, even if the contract amounted to a contract of exchange, it was subject to be rescinded in the same manner and for reasons similar to those which would avoid a sale, and, if the contract be set aside for bad faith on the part of the defendant, the plaintiff has options similar to those mentioned in articles 417, 418, 1526 and 1527 of the Civil Code, that is to say, he may either retain the property built upon, on payment of the value of the improvements, or cause the defendant to remove them without injuring the property, or compel the defendant to retain the property built upon and to pay its value, besides having the right to recover damages according to the circumstances.

The judgment appealed from was reversed.

APPEAL from the judgment of the Superior Court, sitting in review, at Montreal, affirming the judgment of the Superior Court, District of Montreal (Lynch J.), dismissing the plaintiff's action, in so far as the demawle for rescission of the contract of sale was concerned. The action -was for the rescission of a deed of sale of a block of buildings and reimbursement of moneys paid in consequence of the sale and for certain damages, including taxes and the cost of necessary repairs to the buildings occasioned on account of their faulty construction by the defendant himself. The reasons urged the annulment of the contract were false and fraudulent representations made by the defendant to the plaintiff, at the time of the sale, that the buildings he was selling, which he had constructed himself, had been solidly constructed of stone and brick, whereas, to the knowledge of the defendant, they were partly constructed of wooden frames encased in brick and stone, hidden from view so as to mislead and deceive the plaintiff, and which hidden defects subsequently caused the walls of the buildings to crack.

The pleas denied misrepresentation or fraud, declared that there were no hidden defects but that the buildings were, as represented, first class buildings of their kind, that their quality and construction were visible and apparent, and all responsibility for the work done on repairs and for taxes paid was disclaimed.

The Superior Court, while sustaining the contentions of the plaintiff, granted him only partial relief as to the repairs he had been obliged to make, but dismissed the demande for the rescission of the sale on the ground that, in consequence of the buildings erected by the respondent on the vacant lots, it had become impossible to replace the parties in their original positions.

On appeals by both parties, the Court of Review affirmed the judgment of the Superior Court with the addition of some special taxes paid by the plaintiff. From the latter judgment the present appeal is asserted by the plaintiff.

The questions raised upon the appeal are fully stated in His Lordship Mr. Justice Girouard.

We claim that he has established his pretensions on both grounds. Arts. 991, 992, 993, 1000, 1522, 1524, 1526, 1527, 1529 C. See also arts. 417 and 418 0. C.

The appellant has clearly proved; (a.) That he purchased in error; (b.) That he had been deceived; That the respondent secured the plaintiff's consent by means of fraud and trickery; (d.) That, had it not been for that fraud, the appellant would not have purchased.

We refer to the authorities cited, under the articles above mentioned, by the codifiers of the Code Civil, vol. 7, de Lorimier, " Bibliothbque du Civil Code," Larombiere, Obligations, has specially treated this subject in his 1t vol. at pp. 40, 41, 79 and 80. See also Toullier,No. 95; Merlin, Rep. bis, Dol. et Escroqueries; Bigot, Pr6ameneu, Expos4 des Motifs, No. 10; Locr6, p. 150; Domat, Lois civiles, liv. 1, tit. 18, sect. 1, No. 6, p 140; 15 Laurent, Nos. 486 (dol, Nos. 522, 4, 6, 530); 24 Demolombe, Nos. 84, 8, 4.

The contract in this case was a contract of sale, purely and simply; Nouvelles Pand. Fr. "Exchange' nn. 21, 206.

If instead of an exchange reciprocal sales are made, it is a sale.

A confusion of matter in such a case as this cannot alter the contract.

Article 1592 C. C. defines the dation en paiement. 'The giving of a thing in. payment is equivalent to a sale of it and makes the party giving liable to the same warranty. The defendant never actually owned the lands that he received from the plaintiff. If he improved them, he did so at his own risk. He was merely in possession and his rights are governed by the articles the Civil Code making special dispositions on such questions.

Arts. 417, 418, 1047, 1049, 1050, 1052 C. C. The courts below reserved to the plaintiff any recourse which he might have according to law.

He has the option of exercising any of the actions without restriction or dictation of any kind from the defendant. Even there had been an exchange, the principles are the same. The defendant cannot take advantage of his fraud or trickery, but he may be made to suffer the consequences.

Barnard v. Riendeau (1); Greene v. Mappin (2).

There was no conventional warranty. The warranty is only legal as to latent defects, if any there be. There are no latent defects in the property transferred to the plaintiff, nor are there any defects of a nature to give rise to appellant's claim.

Notwithstanding 'the deed of sale given, the transaction was an exchange between the parties. The action was tardy and could not be entertained. The contract being one of exchange, appellant could not succeed unless he offered to restore and effectively did restore the defendant to the same position as he occupied prior to the contract. This he did not do, having allowed too long a time to elapse without attacking the contract.

The plaintiffs redhibitory conclusions were, therefore, rightly dismissed. Arts. 1506, 1507, 1523, 1530 C. C.; 6 Toullier, nn. 24, 27; 11 Pothier (ed. Bugnet) p. 10; Dalloz Rep. "Vices Redhibitoires," nn. 67, 68, 69; Dal. 65, 1, 261; 72, 1, 629; 61, 1, 261; Troplong " Vente " nn. 587, 588; 4 Aubry et Race p. 391, par. 355 bis; Fuzier-Herman, Code Civile, arts. 1641, 1642, nn. 12, 13.

J.-Je crois que cet appel doit tre accord6. Le 2 avril 1898, l'appelant acquiert par 6change ou vente-pen importe le mot pour le moment-un pit6 de cinq maisons que 1'intim6, qui est entrepreneur, avait bities A Westmount.

L'appellant pretend que 1'intim6 lui a c6d6 des maisons de premibre classe, en pierre et brique, tandis que tous les arribre murs et la moiti6 des pignons de trois de ces maisons sont en bois lambriss6 de briques et pierres.

Ce n'est qu'en 1900 qu'il connut ce qu'il appelle ce d4faut cache ou son erreur produite par la fraude mime de 1'intim6.

proteste de suite et sans dilai intente une action demandant la rescision du contrat.

Il est vrai que dans le titre notari6 et difinitif du 2 avril 1898, 1'intim4 ne paralt cider que trois lots de terre, " avec les bitisses dessus construites ". Mais cette vague description est susceptible d'explication entre les parties, et mime s'il n'y avait pas d'autre description 'crite, pas m~me de mention des bitisses,

1'acheteur peut toujours 6tablir l'erreur et la fraude h ce sujet par la preuve testimoniale.

D'abord, dans la promesse de vente ou d'6changer,

6crite de la main de 1'intim6 et sign6e sous seing priv6 par les deux parties le 10 mars 1898, il chde A 1'appelant " un bloc de cinq maisons en pierre et brique".

II faut bien remarquer que ces mots ont 6t6 ajout6s par lui-mime afin de mieux faire connaltre A l'appelant la classe ou qualit6 de la construction. La preuve fait voir qu'en toutes occasions il repr~sentait ces maisons comme 6tant de premibre classe, en pierre et briqup, ajoutant m~me quelquefois le mot " solide ".

Enfin, au milieu de nombreuses contradictions et hisitations, pressi dans son examen comme t6moin, il s'avoue coupable:

?

C'est toute sa r6ponse.

En face de cette preuve, il n'est pas surprenant que la cour supirieure et la cour de revision soient arriv6es la conclusion que 1'intim6, dans le cours decette transaction, a use de dol et fraude qui out induit le demandeur en erreur; car invariablement le dol ins- J pire 1'erreur et c'est pour arriver A ce r6sultat que l'on y a recours.

Le demandeur jure que s'il eftt connu le d4faut cache on la fraude, il n'aurait pas achet6 ces maisons.

Les t6moins ne manquent pas qui d~clarent qu'ils en auraient fait autant, s'ils avaient 6t4 dans la mime position.

Ce n'6taient plus des misons de premibre classe que 1'intin6 cidait, mais de seconde, bien moins durables et exigeant plus fr6quemment des r6parations grosses et ordinaires. Comme sources de revenu que recherchait 1'appelant, elles 4taient bien inf6rieures aux maisons de pierre brique. Il y a donc en erreur sur la substance de 1'objet du contrat, sur quelque chose qui fut une consid6ration principale capable d'engager 1'appelant le faire.

Cela suffit pour annuler le contrat, mime en 1'absence de fraude

Ces articles du Code Civil suffiraient probablement pour tenir le vendeur garant des vices caches.

Mais le Code a sauvegard6 la position de 1'acheteur par des dispositions particulibres. L'article 1522 d6clare:

O'est ce que jure I'appelant et son t6moignage sur ce point est corrobor6 par plusieurs timoins. Or quelle est alors la position du vendeur m~me de bonne foi ? C. C. Art. 1524. L'intim6 rdpond qu'il doit subir une diminution du prix; voilk tout. Mais il oublie que ce n'est pas lui qui peut diterminer la nature de 1'action qui appartient ' 1'acheteur.

L'article 1526 est formel:

Baudry-Lacantinerie, commentant Particle correspondant du code frangais en son Trait6 du Droit Civil, Vente et Echange dit

Voir aussi Guillouard, Vente et Echange.

L'intim6 devait savoir que cet article du code s'applique

-une vente comnme la sienne, meme faite de bonne foi.

La jurisprudence de la province de Qu6bec s'6tait prononce dans ce sens daus une cause d4cid6e en 1890, par le juge Loranger, confirmie en appel par Dorion J. C., Baby, Boss6 et Doherty JJ. (3)

ians 1'esphoe qui nous occupe, la position du vendeur est bien moins favorable.

II connaissait les vices cach6s; il est lui-m~me le constructeur de ces maisons; il est done de mauvaise foi et coupable de frande. Plac4 dans cette position, 1'article 1527 ajoute qu'il est tenu,

Le code civil, aprbs avoir ddfini le dol en Particle 993 et nous avoir dit en Particle 991 qu'il est une cause de nullit4 des contrats, ajout6 en 1'art. 1000, que la fraude et 1'erreur ne sont pas cause de nullit6 absolue. Elles donnent seulement un droit d'action on une exception pour faire annuler on rescinder les contrats qui en sont entach6s. II n'y a pas h choisir. Ces articles imposent au juge le devoir d'aniuler le contrat. Ici, les deux cours out constati'la fraude, bien qu'elles soient d'avis qu'il n'y a pas lieu d'appliquer les principes du code sur 1'erreur on les difauts cach6s.

constatent cependant que ces maisons n'6taient pas de premibre classe, ainsi que 1'intim6 les repr6sentait, h raison du genre de construction de certains murs. Elles avaient done des d4fauts cachis.

Au reste ce point n'est pas Gironard J d'une grande importance.

La fraude est 6tablie par les deux cours; alors le r6sultat est le mime, comme nous l'avons vu.

Elles ne pouvaient refuser 1'annulation. Voir Biret, Des Nullitis, (1) et un arr~t de la cour supreme du 4 vend4miaire, an 7, par lui cit 6 . Voici les considbrations de la cour de premibre instance, Lynch J. :

Considering that plaintiff relies upon the agreement of the 10th of March, 1898, as forming part of the whole transaction between defendant and him, which he has a right to do ; and considering that defendant in that agreement described said five houses as being of stone and brick.

Considering that said representation of defendant was false to the knowledge of defendant, he himself having built said five houses; and considering that under the circumstances, no matter what may have been his motive in making it, such representation must be regarded as fraudulent and as an artifice to deceive plaintiff ;

Considering that plaintiff alleges and has supported his allegation by his own evidence, that he would not have purchased said five houses, and certainly would not have paid $40,000 for them, had it not been for said representation of defendant that they were of stone and brick, etc.

Considering that it is practically impossible to restore the parties to the same position which they respectively occupied before the contract and this through no fault imputable to defendant ; and considering that if the contract of the tenth March, 1898, is to be annulled as plaintiff asks it to be, it must be annulled in its entirety, the effect of which would be applicable to both parties.

Le savant juge, aprbs avoir cit6 Larombibre, (2) Pothier (Bugnet), (3) et quelques autorit6s anglaises, conclut:

In my opinion, if the demand of plaintiff be granted both parties must be restored to the position which they occupied before contracting ; and this has become impossible principally because defendant (1) T. ler p. 331.

(2) T. 2e, n. 73.

(3) T. 10e, n. 748.

Le recours rserv6 par la cour est 6videmment 1'action en diminution du prix on en dommages. Mais ce recours n'est donn6 que dans les cas de d6fauts cach6s; il n'existe pas dans ceux d'erreur ou de fraude. L'art. 1000 C.C. est formel. Il ne donne que l'action en rescision.

Le savant juge, tout en r6servant le recours en dommages, lui accorde cependant une somme de $234.73 pour r6parations et pertes de loyer.

Les deux parties porthrent la cause en revision, qui confirma le jugement de la cour sup6rieure, Taschereau, Loranger et Archibald JJ., mais le montant des dommages accord6s fut augment6 de $113.53 pour taxes sp6ciales, formant un total de $348.26.

M. le juge Taschereau 6tait n6anmoins d'avis que la premibre somme de $234.73 devrait 6tre refus~e, vu le refus de la rescision.

L'appelant appelle de ce jugement. L'intim6 le porta en cour d'appel of' il est encore pendant. Je ne puis comprendre le raisonnement fait par les savants juges. Ils citent Larombibre et Pothier qui, comme tous les commentateurs traitant la question, posent le principe de droit commun que par le jugement en rescision les parties sont mises au mime 6tat qu'elles 6taient auparavant.

Ils invoquent aussi la jurisprndeuce anglaise qui probablement est la mAme que la n6tre, quoique non fond~e sur des textes de loi et pent 6tre diff'rente dans ses effets et son application. D'apris les autorit6s frangaises, cette rigle n'est absolue que pour le demandeur qui doit ktre en 6tat de rendre la chose; encore faut-il qu'il n'en soit pas emp~ch6 par le fait du d6fendeur. Pas un des jurisconsultes cit6s par le juge a quo ne dit que si le d~fen- J. deur, par son fait, surtout par sa fraude, s'est mis hors d'6tat de faire la restitution, la rescision ne pourra Atre prononcde.

Notre code sur cette matibre est semblable au code Napol6on.

Les tribunaux et les commentateurs en ont si bien 6tudi6 les dispositions qu'il nous suffira de r6sumer ici ce qu'ils enseignent, sans r6f6rer aux autorit6s anglaises.

Observons d'abord que Larombibre et Pothier ne disent pas que toutes les choses restitudes doivent identiquement les memes; dans certains cas cette restitution est m~me impossible, par exemple si l'une des choses est sortie du commerce, ou a p4ri, ou ne se trouve plus entibre par le fait du vendeur.

Ces auteurs ne disent pas qu'alors 1'dquivalent ne pent Atre exig6 de la partie en faute.

Personne ne pr6tendra que le contrat d'6change ne puisse Atre annuld comme le contrat de vente et pour les mimes causes

Qu'arrive-t-il si la chose a pdri par suite des vices caches ? Est-ce que la rescision ne doit pas alors 6tre prononcde parce que le demandeur, par le fait du d4fendeur, ne pent plus rendre la chose? L'article 1529 indique le mode de procder qui varie selon que le vendeur est de bonne on de mauvaise foi. M~me si l'immeuble 6chang6 sort du commerce, comme un terrain sur lequel on aurait bati une 4glise, un 6difice national, la restitution serait pareillement d4crit6e, mais alors la partie en d4faut sera tenue d'en -payer la valeur. Enfin chaque fois que la restitution ne peut se faire d'une manibre entibre et parfaite par le fait du d4fendeur, sans mgme qu'il y ait faute on fraude de sa part, il fant procder par estimation et ordonner le paiement de 1'6quivalent; et A plus forte raison doitil en Atre ainsi s'il est coupable de dol.

Autrement, il suffirait h 1'auteur de la fraude de se mettre dans l'impossibilit6 de remettre ce qu'il a requ, pour emp~cher de rendre justice. Spoliatus, ante omnia estituendus. Que m'importe d'avoir une diminution du prix on des dommages-int&r~ts, si je suis oblig6 de garder une chose que je n'ai jamais eu l'intention d'acqu6rir et qui ne m'est venue que par le dol et la fraude? Le code veut qu'alors le contrat soit risilid et il ne reconnatt aucune excuse pour juger autrement.

Il ne dit pas que si les choses ne sont pas entibres par la fraude le simple fait de la partie en difaut, la restitution n'aura pas lieu. Elle doit se faire en autant que les circonstances le permettent, de manibre A faire justice

A qui de de droit. S'agit-il d'un 4change d'immeubles dont l'un vacant, comme dans 1'espbce, a 4t6 biti par

1'un des 6changistes? Ce dernier n'est-il pas un possesseur de mauvaise foi du jour mame de son acquisition? Il y a lieu alors d'appliquer les principes consacris aux articles 417 et 418 du code civil, c'est-h-dire, si l'autre partie le demande, de le condamner retenir le terrain en en payant la valeur suivant estimation et tous les dommages-intir~ts, car il est de mauvaise foi et il ne pent profiter de sa propre fraude.

Citons quelques autoritbs.

Larombibre, au tome cit6 par M. le juge Lynch, (1)

suppose que l'un des immeubles a &t acquis par un tiers d'une manibre irr6vocable. par exemple par la prescription et il aurait pu ajouter par autorit6 de justice, observe:

acquis par la prescription.

Mais celui qui a consenti 'alidnation doit, dans ce cas, en repr~sentation de la chose prescrite, tenir compte du prix de la vente seulement, comme doit faire quiconque a vendu la chose qu'il a reque de bonne foi, pourvu que la bonne foi bien Girouard J. 6tablie, ce qui exclut toute faute, toute n6gligence dont la r~paration serait due. S'il n'y avait pas bonne foi ce serait 1'estimation de la chose qui devrait 8tre paybe.

Domat, (1) parlant de celui qui obtient la rescision, dit qu'il ne profite de la rescision que le simple effet de rentrer dans les droits, sa partie rentrant aussi, de sa part dans les siens, autant que la rescision yourra permettre.

Bedarride, Du Dol et de la Fraude (2)

La partie 16s6e ayant seule action est, sans contredit, le meilleur juge du mode de rdparation le plus convenable & ses int6rbts. Elle peut done choisir celui des deux auquel elle croit devoir s'arriter, et ce choix est obligatoire pour la justice comme pour son adversaire... Le dbiteur serait-il fond6 h se plaindre 6e cette dbtermination ? Quel grief rbel lui cause-t-on en lui imposant le mode de rdparation poursuivi par celui qu'il a tromp6 ? C'est par son fait personnel qu'est n6e la n~cessitd d'une r6paration quelconque, et 1'on ne saurait hisiter entre celui qui a tromp6 et celui qui souffre.

Sans doute la rescision est le rembde le plus h6roique, mais encore faut-il qu'elle entre dans les convenances de celui qui a le droit de s'en privaloir : et si, sur l'opinion du contraire, il se borne 4 demander une r4paration picuniaire, Pintirft oppos6 de celui qui est tenu de la fournir n'est, aux yeux de la morale et de la justice, ni une considdration, ni un motif de refus. C'est h celui qui craint ce r~sultat & s'abstenir de se livrer h des actes pouvant le d6terminer.

Il est une hypothhse oh la rescision est 14galement impossible, lorsqu'il s'est agi, par exemple, d'un transfert de rentes sur 'Etat. La rescision prononce par justice serait insuffisante pour opirer la restitution et faire rentrer ces rentes dans la possession du propribtaire qui en a t spolid. Le d~cret du 8 nivise, an VI, dbclarant irrivocable toute opposition au paiement du crdancier titulaire, la r~trocession ordonne par justice ne pourrait produire aucun effet, h moins d'6tre volontairement consentie et r~alis~e par ce titulaire m~ine. On devrait done 'y contraindre par une condamnation p6cuniaire, engageant sa fortune, sa libert6 mime.

Fuzier-Herman.

Vo. Echange n. 83:- (1) T. 2e, 272 R6my).

T. ler, nn. 275, 276.

Par suite la commune cochangiste, qui excipe de la pr6tendue impossibilit6, provenant de son fait, de restituer le terrain A elle c4d & titre d'change, terrain par elle affectA & 1'tablissement d'une Aglise, est non recevable, en se fondant sur Pannulation prononee par justice du contrat d'6change, h revendiquer le terrain qu'elle a donn6 en Girouard J. contre-4change.

Cass. 2 juin 1886, pr4cit6.

Dans le mgme sens,

Cass. 11 aoft 1835, pr6fet de l'Ain. (1)

ID alloz, Yo. Vente n. 1427:- Vu Part. 1652 et les art. 1245 et 1500 c. civ.; Attendutque la nullit6 de la convention de vente entrainait la nbeessit6 de la restitution r4ciproque du prix, d'un c~td, et de la chose vendue de Pautre ; que les parties devant 8tre remises au mime 6tat qu'avant le contrat annul4, chacune des deux devenait dbitrice envers Pautre, l'une des sommes regues, Pautre dela chose vendue ; qu'ainsi l'acqureur devenait d6biteur envers son vendeur du corps certain qu'il devait restituer, et qu'il ne pouvait Atre lib6r6 de cette remise qu'autant que les d6tbriorations y survenues ne seraient provenues, ni de son fait ni de sa faute ; que, dans le cas constat4 par l'arrAt mime, il y avait dbtournement, enlbvement de portion des effete et marchandises faisant l'objet de la vente de la pharmacie ; que, dans cette situation respective des parties, le d6fendeur avait le droit de retenir, sur le prix payd, une somme 4gale h la valeur des effets et marchandises disparus par le fait de l'acqubreur ; que, si la valeur ou la quotit6 de ces effets ne pouvait 8tre convenablement appr4cide par la cour, & d4fautj d'une instruction suffisante, la cour devait suspendre la restitution des

12,500 fr. jusqu'h ce qu'une instruction ultbrieure eft fait connaltre

A quelle concurrence devait s'6tendre la retenue du vendeur ; que, de plus, dans Pespbee, le vendeur se trouvant ddbiteur d'une partie du prix qu'il avait roque et crdancier de la valeur des effets et marchandises enlev6s ou revendus, il s'op~rait en sa personne confusion jusqu'd concurrence ; qu'il suit de 1& qu'en aunulant la vente, l'arrit devait autoriser le vendeur h retenir, sur la portion du prix par lui regue, la valeur des objets ddtourn6s ou revendus par l'acqu6reur ;

qu'au lieu de cela, le vendeur a td condamn6 & payer de suite et en entier les 12,500 fr. rogue par lui A compte, et a renvoy6 pour le recouvrement de la somme qui lui sera due h se pourvoir 4 la faillite, et, par consequent h subir des rdductions dont il ne peut Atre tenu;

qu'en d6cidant ainsi, la cour de Rouen (arrAt du 22 f6vrier 1851) a viold les articles pricitis ; Par ces motifs casse etc.

Mais est-ce un 6change que les parties ont jamais en

1'intention de faire, m~me le 10 mars 1898, lorsqu'elles

(1) S. V. 35, 1, 485, P. chr.

sign~rent 1'60rit sous seing priv6 ? Je ne le crois pas et j'avais quelque doute A. ce sujet-ce que je n'ai pas-je serais dispos6 d'en donner le b~ndfice A la victime de la fraude et non A son auteur.

Il est vrai qu'on trouve dans cet 6crit qui a t pr6par6 par I'intim6, un simple ouvrier, les mots vendeur, 9change, mais c'est plus par 1'intention des parties et le contenu -de l'acte que par le nom qu'elles lui donnent, qu'on pourra en d6terminer le caract~re. Il est incontestable qu'il ne s'agit aucunement d'un simple 6change. La propri&t de l'intim6 est estim6e a $40,000, et celle de l'appelant A $16,500, plus de la moiti6 au-dessous. Comme il y avait une hypothbque sur les lots vacants, ils n'entr~rent en paiement que pour $10,500, et par cons6quent, I'appelant se trouvait a payer une somme de $29,500 en numbraire, qui n'est pas d'ailleurs mentionnhe comme formant une soulte.

Cette somme repr6sente done les trois quarts de la valeur des immeubles de 1'intime et d'apris l'opinion des meilleurs auteurs-car le code est silencieux-d6cide de la denomination du contrat; c'est alors une vente et non un 6change.

C'6tait le sentiment de Pothier cit6 par l'appelant, et il a 4t0 adopt6 par 36darride, Du Dol et de la Fraude, T. 3, n. 993; Duvergier, T. n. 406; Aubry et Rau, T. par. 360; Laurent, T. 14. n. 617; G-nillonard, T. 2, n. 918; Baudry-Lacantinerie, Vente et Echange n. 975. Tous ces auteurs entrent dans des d6tails assez longs qui ne changent pas la proposition g~nbrale que nous avons 6nonc6e.

Qu'il nous suffise de citer un court passage de Hue, une des lumibres de la France judiciaire de nos jours (1).

Puis il cite dans ce sens un arrAt de la cour de cassation du 26 f6vrier 1883, V. 86. 1.66.

Non seulement la soulte est bien supdrieure A la valeur des lots vacants, mais les"parties n'ontivoulu:.faire que des ventes et non un 6change.

O'esty qu'elles d~clarent toutes deux dans leurs t6moignages et 1intim6 l'admet en toutes lettres dans ses defenses IA 1'action:

Et plus loin:

L'intim6 veut maintenant changer sa position. La transaction, dit-il dans sa plaidoirie orale, constitue un 6change et non une vente. Je suis d'avis que I'admission faite an plaidoyer est irr6vocable, A moins d'invoquer une erreur de fait. Aucune n'est all~gu6e, ni prouv6e; C. 0. art 1245.

En faisant cette admission, 1'intim6 a cru pouvoir 6chapper A sa responsabilite, parce que l'acte notari6 ne donne aucune description des bitisses, ajoutant simplement A la suite de la description des immeubles, avec les bdtisses dessus construites. S'il n'y avait pas d'autre preuve au dossier, il aurait probablement rdussi. Il s'est apergu sans doute plus tard que, par son admission, il mettait fin A son autre pr~tention que, les lots vacants ayant it6 b~tis, les parties ne pouvaient plus 6tre placdes dans leur 6tat primitif. Le juge a quo n'avait pas raison, Amon sens, de d4cider que, puisque l'appelant invoquait 1'4crit du mars 1898 pour prouver que les maisons 4taient en pierre et brique, il devait l'accepter pour determiner le caract~re du contrat.

L'appelant l'invoque comme il aurait pu invoquer une annonce de l'intim4, une lettre ou toute autre preuve tendant h tablir les repr6sentations de l'intim6 au sujet de la classe on qualit6 des bitisses. Voilh tout. Get 4crit ne peut d4terminer le caractbre du contrat, s'il apparalt que subFdquemment, quant il s'agit de donner une suite d6finitive aux ne'ociations, ayant effet vis-&-vis des tiers, les parties ont manifest clairement qu'elles entendaient faire une vente et non un bchange.

Le avril les parties signent deux actes de vente s6par6s devant notaire. Un acte notari6 et enregistr4 4tait en effet n~cessaire vis-A-vis des tiers, ce que les parties avaient nicessairement en vue lorsqu'elles out sign l'6crit sous seing prive. Cet 6crit n'6tait pas mime en double et il 6tait seulement en la possession de l'appelant. Les termes et conditions sont les mmes dans les deux documents, except6 & l'Agard de la description des bAtisses.

Pas un mot d'6change ne se trouve dans l'acte notari6.

Le prix est clairement fix6 dans 1'acte qui transf~re les immeubles de l'intim6 h l'appelant, car 1'acte de vente des lots vacants n'est pas au dossier.

Ce sont les actes que depuis leur passation les parties ont regardis comme 4tablissant leurs droits respectifs. Comment pouvons-nous dire que 1'4crit 10 mars, en supposant qu'il serait diffirent, d6termine encore les droits des parties ? La jurisprudence frangaise-car la question est nouvelle dans la province de Qubecs'est prononcie dans un sens contraire.

IBTous lisons aussi dans Fuzier-Ierman, Vo. Echange p. 466.

Il ne faut pas confondre '6change avec la vente suivie d'une dation en paiement ; ainsi on ne devrait pas considdrer comme debange le contrat par lequel une des parties s'engagerait d'abord h payer le prix Girouard J. de ce quelle recevrait, et stipulerait qu'elle pourrait se libdrer de la somme due en livrant une chose d6termin6e.

Troplong. Echange, T. ler n. 9. No. 32:- On ne peut non plus consid6rer comme un debange la double op6ration qui consiste & vendre un immeuble puis, par acte s~par6 quoique pass6 le mime jour, & employer tout on partie de son prix h l'acquisition d'un autre immeuble.

Agen, 10 avril 1833; Rodier S. 34. 2. 535. chr.

4o. Et le seul fait pour une des parties de se rbserver dans un acte qualifi6 6change, le privilige du vendeur, ferait consid~rer cet acte comme une vente au point de vue de Penregistrement-Cassation, 20 mars 1830, Labigeois et Thuret.

(Sirey, 39, 1, 346 ; 39, 1, 464.

O'est d'ailleurs la doctrine que je trouve consign~e en toutes lettres dans le factum de 1'intim6.

Nous y lisons h la page 7 :

And moreover these writings under private hand could not be the definite and culminating contract, as a notarial deed had to be passed.

Such act was subsequently passed, and differed in several material points from the original writings.

The authority of Pothier is amply sufficient for this point.

See Pothier, Bugnet, No. p. 10 :- "Quoique le seul consentement des parties suffise pourla perfection des contrats consentuels, n~anmoins si les parties en consentant une vente, on un louage, on quelque autre espbee de march6, sont convenues d'en passer un acte par devant notaire, avec intention que le march6 ne serait parfait et conclu que lorsque l'acte aurait regu sa forme entibre, par la signature des parties on du notaire, le contrat ne recevra effectivement sa perfection que lorsque l'acte du notaire aura regu la sienne."

So that it is finally established that the contract between the parties must be held to be the deed of April 2nd, 1898 ;.........

The notarial deed was essential to the perfection of the bargain and it materially differs from the terms of the private writings.

Je suis d'avis avec 1'intim4 que l'acte de vente du 2 avril 1898 doit d6terminer les droits des parties.

Que cet acte comporte une vente pure et simple, cela ne peat soufrir de doute, les immeubles c6d6s par 'appelant ne formant qu'une dation en paiement qui J. equivaut A vente et le dit acte 4tablissant d'ailleurs d'une manibre d4finitive ce qu'elles entendaient faire. J'aurais 4galement accord4 la rescision, meme si le contrat eat 6t

1'6change;

mais dbs lors que c'est une vente, il n'existe plus aucune difficult6 au sujet de la pr4tendue impossibilit6 de remettre les parties dans

1'4tat o elles

6taient lorsque cet acte fut pass6. A mon humble avis, nous n'avons des murs des maisons, de 1'erreur de l'appelant sur la substance de ces bitisses et par dessus tout de la fraude commise par 'intim6-fraude qui a 4td constat~e par le jugement des deux cours accept par 1'intim6nous n'avons qu'h prononcer l'annulation de l'acte du 2 avril 1898 et en autant que besoin est de 1'6crit du 10 mars.

L'intim6 est condamn4 i reprendre ses immeubles en remboursant h 1'appelant le prix de vente et toutes les sommes qu'il a payees depuis, avec intir~t du jour de chaque paiement, le tout avec d6pens devant toutes les cours.

Reste h faire le compte des diverses sommes que les parties se doivent r4ciproquement.

Elles se divisent en deux categories ; lo celles qui ont td pay~es et reques avant l'institution de l'action; et 20 celles qui ne 1'ont 6t6 que depuis.

Les premibres, payees par 1'appelant, sont admises dans la pike du dossier qui se trouve A la page 47 de la cause. Elles sont inumbres aux paragraphes 21 et 22 de la d4claration, page de la cause. Celles qu'il a reques consistent en loyers, et il d6clare dans son action qu'il est prt h en rendre compte, ' d4duction faite des ddpenses d'entretien et d'administration"

En faisant le compte, le Registraire trouvera les chiffres nicessaires dans ces paragraphes, auxquels le calcul des int6rats devra 6tre ajout6 A compter de la date de J. chaque paiement.

Outre ces sommes 1'appelant a droit de r6p6ter $32.30 qu'il a payis au notaire St-Denis, pour l'acte de Vente, copie,-enregistrement et prot~t, et enfin la somme de

$348.26 et intbrit accord4 par le jugement dont est appel.

Sur l'item de $10,500, 6tant le prix de vente mentionn6 au paragraphe 21, il sera cependant fait une r'duction d'une somme de $3,000, qui a 't' autorisde d'une manibre g'ndrale par 1'appelant durant la plaidoirie.

II a avou6 devant nous que le prix convenu

6tait quelque pen exagere, ce qui dans les circonstances ne tirait pas A cons4quence.

La preuve de la valeur des lots, quoique contradictoire comme elle est tonjours dans de pareils cas, justifie cette riduction. Cependant, je dois ajouter que, sans le bon vouloir de 1'appelant qui fait honneur a son esprit de justice, j'aurais 6t0 oblig6 d'ordonner la restitution de tout le montant stipul6 A 1'acte et reconnhi dans une admission bcrite durant le cours du procks, la lsion n'6tant pas admise sous 1'empire de notre code.

Quant & la seconde cat4gorie des sommes payges par

1'appelant, savoir depuis 1'institution de l'action, soit pour cause d'hypothbque on de transport d'hypothbque on pour assurance des bitisses, r~parations, frais d'entretien et taxes municipales on scolaires de quelque nature que ce soit, on pour toute autre cause h raison de la dite vente, le dit appelant en fournira an Registraire de cette cour un 4tat ditaill6 (avec pi~ces justificatives si possible), dont il donnera copie i l'intim6 dans le dlai de deux mois, contenant en mgme temps un tat des loyers requs par lui depuis la date de la dite vente (avec int6rAt du jour de chaque paiement) et aussi des d4penses de collection et d'administration, qui en seront d6duites; et le dit Registraire, aprbs J avoir entendu les parties et leurs timoins, proc6dera A Atablir le montant total qui est d-t A 1'appelant par 1'intim6pour toutes les causes, et finalement entrera jugement pour ce montant, portant int6rat de sa date, en faveur de l'appelant contre I'intim6, avec d6pens du compte et d6bats de compte, s'il y a lieu, et aussi des frais de l'appelant devant toutes les cours, ainsi qu'il est port6 plus haut. Nous sommes tous d'avis qu'il est de l'intir~t des parties d'arriter ce compte de suite au lieu de les renvoyer la cour de premibre instance, procd6 que nous avons adopt4 fr6quemment dans d'autres causes analogues.

L'appelant pourra retenir les dits immeubles et faire assurer les bitisses aux frais de l'intim6 jusqu'au paiement integral du dit jugement en capital, inthr&ts et frais; plus 1'intim6 sera tenu de garantir 1'appelant raison de l'acceptation personnelle du transport de bailleur de fonds fait h Alfred Des~ve contre tous troubles, actions, on r6clamations qui pourraient en r6sulter. Sur quittance finale de l'appelant dfiment enregistrie, I'intim6 devra rentrer dans la possession et propridte des ditsimmeubles et de leurs d6pendances. Voici le texte du jugement de la cour.

L'appel est accord4 et l'acte de vente du avril 1891, pass6 devant maitre St. Denis, et en autant que besoin l'4crit sous seing priv6 sign6 par les parties le 10 mars 1898, sont rescindds et annul~s ' toutes fins que de droit.

L'intim6 est condamn6 a reprendre ses immeubles en remboursant 1'appelant le prix de vente et toutes les sommes que ce dernier aura paybes depuis, avec intir~t du jour de chaque paiement, le tout avec d~pens devant toutes les cours, suivant compte qui sera fait comme suit:

Premibrement: Des sommes pay6es par l'appelant avant 1'institution de l'action et qui sont admises dans la piece du dossier qui se trouve a la page 47 de la cause, et 6numbrbes aux paragraphes 21 et 22 de la d4claration, page de la cause; plus de la somme de $32.30 pour cofit d'actes notaries et de celle de $348.26 et interits accord6s par le jugement dont est appel.

Sur

1'item de $10,500, 6tant le prix de vente mentionn6 an paragraphe 21, il sera cependant fait une r6duction d'une somme de $3,000.

Secondement, quant aux sommes paybes par 1'appelant depuis 1'institution de l'action soit pour cause d'hypothbque on de transport d'hypothbque, on pour assurance des b5tisses, r6parations, frais d'entretien et taxes municipales on scolaires de quelque nature que ce soit, on pour tout autre cause h raison de la dite vente, le dit appelant en fournira an Registraire de cette cour un 6tat d4taill6 (avec pibces justificatives si possible), dont il donnera copie h 1'intim6 dans le d~lai de deux mois, contenant en m~me temps un 6tat des loyers regus par lui depuis la date de la dite vente

(aussi avec inthr~t du jour de chaque paiement), aussi des d4penses de collection et d'administration, qui en seront diduites ; et le dit Registraire, aprs avoir entendu les parties et leurs t6moins, procedera A

6tablir le montant total qui est dfi h 1'appelant par

1'intim6 pour toutes ces causes et finalement entrera jugement pour ce montant, portant intir&L de sa date, en faveur de l'appelant contre 1'intim6, avec d6pens du compte et d&bats de compte, s'il y a lieu, et aussi des frais de 1'appelant devant toutes les :cours, ainsi qu'il est port6 plus haut,

L'appelant pourra retenir les dits immeubles et faire assurer les bitisses au frais de 1'intim6 jusqu'au paiernent int6gral du dit jugement en capital, intrts et frais; plus l'intim6 sera tenu de garantir l'appelant raison de l'acceptation personnelle du transport de J. bailleur de fonds fait & Arthur Deshve contre tous troubles, actions, on reclamations qui pourraient en r6sulter. , Sur quittance finale de 1'appelant di~iment enregistr~e, 1'intim6 devra rentrer dans la possession et propri6t6 des dits immeubles et de leurs d6pendances.

Appeal allowed with costs.