Cantin v. Bérubé

sitting in review, at Quebec, affirming the judgment of the Superior Court, District of Quebec, which dismissed the plaintiff's action with costs.

In 1887, the defendant's wife, then a spinster, was in treaty with the plaintiff for the purchase of a house and lot, the price and terms of sale were agreed upon and partial payment made, but the deed was not executed, on the advice of her notary, because there was an undischarged hypothec registered against the property.

The plaintiff undertook that the hypothec would be discharged, and, in the meantime, permitted the intending purchaser to take possession of the premises, which she did, in 1889, occupying them in the same manner as if she had become proprietor up to the time of her marriage with the defendant, and, subsequently, they had continued to occupy and enjoy the property together, in the same manner as before the marriage, paying taxes and ground rents and making repairs and improvements thereon. The plaintiff brought his action, in 1905, against the husband, as chef de communautd, for the value of the use and occupation of the premises during the 18 years which had elapsed, and, after deducting the disbursements for taxes, ground rents, repairs and maintenence, claimed a balance of $1,688.91, and a declaration that he was entitled to the possession of the property and asked that the defendant should be evicted. The plea set up the facts as above stated, that the plaintiff was still in default, not having caused the hypothec to be discharged, and contended that, under the circumstances, the action for the value of use and occupation did not lie.

At the trial His Lordship Chief Justice Routhier dismissed the action, saving to the plaintiff such other recourse as he might be entitled to, and his judgment was affirmed by the judgment now appealed from, His Lordship Mr. Justice Andrews, dissenting.

The questions at issue upon the present appeal are stated in the judgment of the court, delivered by His Lordship Mr. Justice Girouard, which is now reported.

En Ad6line Boivin, alors fille majeure et commercante, entra en pourparlers avec le demandeur pour acheter un terrain avec maison dessus construite, situde coin des rues Arago et Sauvageau faisant partie du lot No. 376 du cadastre pour la paroisse St. Sauveur de Qu6bec.

Un acte A cet effet fut prepars par le notaire Leclerc et par lequel acte le demandeur vendait le dit terrain bfttisse pour la somme de dont comptant et les autres $400 payables par ann~e.

Neanmoins 1'acte ne fut pas sign6 jour-I4, le notaire ayant d~couvert qu'il y avait une hypotheque affectant la propritG. comme le demandeur vendait la propridt4 claire d'hypothbque, notaire avisa sa cliente ne pas signer 1'acte tant que 1'hypotheque ne serait pas radi~e.

II fut convenu que le demandeur verrait A faire disparattre 1'hypothetque.

Mais du consentement du demandeur, Ad6line Boivin prit possession la maison, en mai et Pa toujours occup~e comme propri~taire seule jusqu'd son mariage, et avec le present d~fendeur, et tous deux depuis le dit mariage ont et occupent encore la dite maison.

La dite Adoline Boivin dit dans son t6moignage que plusieurs fois avant son mariage, qu'elle est all~e chez le demandeur pour finir le contrat, mais qu'il n'a jamais voulu rien faire et mome la recevait mal et que depuis temps A venir jusqu'd la poursuite en cette cause, environ ans, le demandeur ne lui a jamais rien demand6 au sujet de la dite maison, et qu'elle a continuG A 1'occuper avec son mari comme proprietaires, qu'elle a pay4 les taxes et les rentes sur la proprit6, qu'elle a fait des reparations A la maison pour environ $600, sans que le demandeur ait jamais rien fait ni r~claim6. Ces faits n'6tablissent pas les relations de locateur et locataire; ils d6truissent entibrement la pr&somption d'usage et d'occupation "par simple toldrance du propri~taire," consacre par Particle 160, du Code Civil. Cette pr~somption est rdpouss&e par le fait avanc6 par 1'intim6 et admis par l'appelant que l'occupation, ou pour mieux dire, la possession, rdsultait des relations de vendeur et acheteur. L'appelant alligue mime dans sa d6claration que le d6fendeur et son 6pouse

C'est done une action en reddition de compte qu'il aurait dft intenter on peut-Atre encore une action ex vendito pour le recouvrement du prix de vente et des int6r~ts, en lui faisant, 1'offre d'un titre clair de toute hypothbque.

La jurisprudence est constante dans ce sens,

D'abord la jurisprudence de la province de Qu6bee: Parent v. Oisel(1), 1883, McCord J.; Letang v. Donohue (2).

Dans la pr6sente cause la cour sup6rieure, Routhier J., et la cour de r6vision, Langelier et Pelletier JJ., Andrews J. diff6rant, sont d'accord avec cette jurisprudence.

L'article 1608 du Code Civil a emprunt6 de la loi anglaise, en 1853, par la 16e Vict. ch. 200, secs. 1 et 15; r&6-dit6, en 1855, par 18 Vict. ch. 108, sec. 16; en 1860, par les S.R.B.C. ch. 40, sec. 16.

Or la jurisprudence anglaise est aussi formelle dans le mime sens. Right v. Beard(3), 1811; Winterbottom v. Ingham (4), 1845.

Qu'il nous suffise de r6p6ter ce que Lord Denman C.J. disait dans cette derni~re espce: Si 1'appelant se trouve aujourd'hui dans une position embarassante, il n'a de reproche h faire 4 personne, except6 lui-m~me. Apr~s 1887, il ne s'est aucunement occup6 de cette proprit6 qu'il laissa entibrement entre les mains des d6fendeurs pendant au delh de 17 ans; il fuyait mime son acheteuse lorsqu'elle le recherchait pour en finir. Ce n'est qu'apris l'institution de la pr~sente action qu'il s'avisa de demander la quittance et la radiation de l'hypothbque qui la grevait, bien que 1'acte d6clare que 1'argent avait 6t6 pay6 avant sa passation, sans cependant dire quand. a produit cette quittance au dossier. Pourquoi? C'est ce que je ne puis m'expliquer, si les d6fendeurs 6taient simplement des locataires on occupants.

Avec ces observations, qui d~finissent les motifs qui nous engagent h confirmer le jugement de la cour de revision, confirmant celui de la cour sup6rieure, nous renvoyons 1'appel avec d6pens.

Parent.