Case Threshing Machine Co. v. Mitten

on voulait certainement dire tout le mur qui se trouvait du c6t6 nord-ouest.

Cette propri6t6 avait, en effet, deux 6tages pleins et un toit triangulaire qui faisait le troisibme 6tage.

Alors comment I'acqu6reur, qui avait le droit de bAitir au-dessus du passage A neuf pieds de terre aurait-il pu appuyer ses poutres sur le mur s'il ne pouvait utiliser que le pignon lui-m~me, qui se serait trouv6 au moins dix pieds plus haut?

John Bourgeois est examin6 sur la longueur du mur des d6fendeurs avant le feu, et sa r6ponse est comme. suit:- Cette r6ponse bien simple d'un arpenteur et d'un ing6nieur civil d6montre bien clairement que le mur d'un pignon, dans la langage ordinaire, comprend non-seulement la partie sup~rieure et triangulaire mais aussi la partie inf6rieure.

Dans l'acte de 1832, quand on dit que le pignon sera mitoyen entre les parties, on entendait d6clarer tout ce mur du c6t6 nord-ouest comme 6tant mitoyen. Quelle est l'effet de cette declaration?

C'est que ce mur est devenu la propridt6 des deux parties.

Pothier, 6d. Bugnet, vol. 4, no. 129, page 313.

Ce n'est plus la propri6t6 exclusive de Hart et de ses ayants-cause, mais il est la propri6t6 commune de Hart, de Woolsworth et de leurs ayants cause. C'est d'ailleurs une stipulation bien rationnelle quand on songe que Woolsworth acqu6rait par sa vente le droit de bitir A perpituit6 et d'accoter contre et sur le mur, alors les parties ont voulu 6viter tout doute en stipulant que ce mur serait mitoyen, quoiqu'il ffdt assis sur la propri6t6 du vendeur seul.

S'il n'y avait pas eu cette stipulation de mitoyennet6, je crois que la demanderesse aurait pu forcer les d6fendeurs A reconstruire le mur h leurs frais et d6pens. En r~gle g6n6rale, le cr6ancier d'une servitude a droit de faire tous les ouvrages n4cessaires pour en user et la conserver et ces ouvrages sont A ses frais, A moins que le titre constitutif de la servitude ne dise J. le contraire (arts. 553 and 554 C.C).

Je considbre que la servitude stipul6e dans les termes suivants:constitute non-seulement une servitude d'appui, mais une servitude de support.

Fournel, dans son trait6 du Voisinage, Vol. 2, page 444, dit que le droit de support est une obligation impos6e au propri6taire voisin d'entretenir perpituellement en bon 6tat un mur.

Dans le contrat que nous avons A interpr4ter, les mots 4 perpituil qui - s'y trouvent sembleraient, A premibre vue, cr6er la servitude de support dont parle Fournel.

Mais ces expressions rapprochdes de la d6claration des parties que la mur sera mitoyen impliquent seulement qu'on a voulu incorporer les principes ordinaires de la mitoyennet6.

Ces principes se trouvent expos6s dans les articles 510 et suivants du Code Civil. L'6paisseur du mur doit 6tre de 18 pouces (art. 520 C.C.).

Celui qui existait sur la propri6t6 Lors du contrat de 1832 et lors de L'incendie de 1908 6tait en pierre et en brique et on ne nous en a pas prouv6 '6paisseur.

Mais il 6tait assez fort pour soutenir une construction aussi 6levie chez le voisin que celle qui existait alors.

Quant A l'6paisseur, la demanderesse pourrait, en vertu de la loi, exiger 18 pouces, mais elle se contenterait de 16. Le mur 6rig6 par les d6fendeurs depuis I'incendie n'a que onze pouces et a 6t6 fait en bois et en brique et ' est certainement trop faible pour que la demanderesse puisse y' appuyer sa bitisse. Ce mur devrait 6tre dVmoli, du mois pour la partie oh se trouvait I'ancien J. mur.

Maintenant qui devrait supporter les frais de cette d~molition?

C'est, suivant moi, les d6fendeurs. En vertu de l'article 203. de la Coutume de Paris, qui est encore en force (art. 2613 C.C.),les d6fendeurs ne devaient pas r66difier ce mur sans appeler la demanderesse qui avait int6rit dans cette reconstruction. Et alors s'ils sont exposes A encourir les frais de d6molition, ce n'est di qu'! leur n6gligence.

Desgodets, Loi des BAtiments, page 173, 6dition de 1777, dit:- Dans une cause de Sicotte v. Martin(1), il a t d6cid6 par la Cour Sup6rieure, pr6sid6e par l'honorable juge Archibald, et ce jugement a t6 confirm6 par la Cour de Revision(2) compos~e des honorables juges Sir Melbourne Tait, Sir Henri Taschereau et Loranger, que si un propri6taire construit un mur insuffisant il peut 6tre condamn6 A le d6molir A ses frais.

Cette d6cision est conforme au principe 6nonc6 dans Particle 203 de la Coutume de Paris, que j'ai mentionn6 plus haut. - Les intim6s ayant reconstruit le mur sur lequel la demanderesse appuyait sa bitisse, la servitude d'appui ou de support stipul~e en faveur de la propri6t6 de cette dernibre par l'acte de 1832 se continue (art. 522 C.C.).

Demolombe, vol. 12, page 505, no. 973, dit:- .

II 6tait du devoir des d6fendeurs, en reconstruisant leur mur, de le faire de fagon A ce que la servitude d'appui stipul6e dans l'acte de 1832 ne fit pas affect6e et pht s'exercer.

N'ayant pas accompli cette obligation, les d6fendeurs doivent en subir les consequences. Pardessus, vol. 2, no. 295.

La cause de Delorme v. Cusson(1), invoqu6e par la cour d'appel n'est qu'un arrit d'espice qui ne saurait. s'appliquer dans une cause oi les faits sont differ~nts. Il s'agissait dans cette cause de Delorme v. Cusson(1), d'une erreur commune dans laquelle les parties 6taient tombdes pour d6terminer leur ligne de s6paration: et on a appliqu6 les ragles ordinaires qui r6gissent la matibre de 1'erreur.

Il n'est pas question d'erreur dans la pr6sente cause; mais les d6fendeurs, contrairement aux exigences de la loi, ont rebAti leur mur sans en avertir ceux qui 6taient propridtaires dans le temps du terrain voisin.

Suivant moi, on devrait reconnaitre par le jugement A intervenir.

que le mur qui 6tait mentionn6 dans l'acte de 1832 6tait un mur mitoyen pour les nos. 694 and 695 du cadastre de Trois-Rivibres;

que ce mur ayant 6t en partie d6truit par l'incendie de 1908, sa reconstruction 6tait A la charge des propri~taires des dits lots (art. 512 C.C.);

que le mur qui a t& construit par les d6fendeurs devrait Atre d6moli par les d6fendeurs pour la partie se trouvait l'ancien mur et qu'A d6faut par les d6fendeurs de faire cette d6molition dans les quinze jours qui suivront la signification du jugement la demanderesse est autoris6e de la faire aux frais et Brodeur- J.

d6pens des d6fendeurs;

40 que le mur soit reconstruit en brique aux frais et d6pens des parties en cette cause avec une epaisseur de 16 pouces pour les deux premiers 6tages et de 12 pouces pour le troisibme 6tage.

L'appel devrait donc 6tre maintenu avec d~pens. de cette cour et des cours inf6rieures.

.-II se soulave dans. cette cause une int~ressante question de droit d'appui ou de mitoyennet6, et l'appelante, qui r~clame ce droit, invoque un titre qui remonte A pris d'un siicle. Pour l'explication des faits de la cause il vaut mieux commencer par ce titre.

Il s'agit de la vente d'un emplacement dans la ville de Trois-Rivibres par Moses Hart A Erastus Woolsworth, pass6 devant J. N. Badeaux et confrbre, notaires, le 21 f6vrier, 1832.

L'acte d~crit assez vaguement la propri6t6 vendue comme suit:

Une part du lot de terre situ6 en cette dite ville, faisant le coin nordouest des rues du Platon et Notre-Dame et par derribre, par une ligne qui sera tirde paralellement A la dite rue Notre-Dame dans et par le milieu de la porte de cour actuellement existante sur le rue du Platon et ce depuis icelle jusqu'A la ligne de division entre le terrain sus vendu et le terrain de Pierre Deveau, tenant d'un c6t6 au nord-est h la dite rue du Platon, et d'autre c6t6 au sud-ouest au dit Pierre Deveau, avec une maison dessus 6rig6e.

Et l'acte contient en outre les clauses qui suivent:- Il est convenu et arr~t6 entre les parties que Erastus Woolsworth aura droit A perp6tuit6 de bAtir, accoter contre et sur le mur en pierre et en briques du pignon nord-ouest du magasin et maison du dit sieur vendant et 6rigde sur l'autre partie du dit lot de terre, lequel pignon sera mitoyen entre les parties.

Et if est de plus convenu et arr~t6 entre les parties qu'elles laisseront A toujours un passage de huit pieds de largeur et de neuf pieds de hauteur entre la maison du dit sieur vendant et celle dejA construite ou A Autant qu'on peut le juger par les 6nonciations de cet acte de vente, il y avait une maison sur le terrain vendu, mais il est impossible de dire si cette maison, telle qu'elle existait alors, appuyait sur le mur de la maison du vendeur. Et en supposant mime qu'elle s'y appuyait, l'acheteur n'a acquis d'autre servitude d'appui que celle que lui 'conf6re l'acte de vente.

Quant au terrain lui-m~me que Hart a vendu A Woolsworth, il s'6tendait, d'apris les indications de l'acte-mais ces indications manquent de pricision-depuis la rue Notre-Dame jusqu'h A En rapprochant cette description de celle du passage mitoyen, le terrain vendu par Hart parait s'6tendre depuis une ligne tir6e par le milieu du passage mitoyen jusqu'A la rue Notre-Dame.

C'est du reste ce qui ressort de la d6claration de 1'appelante, elle dit que James Dickson, un de ses auteurs, contribua pour moiti6 au passage mitoyen.

L'acte de vente par Hart h Woolsworth cr6ait deux droits de servitude:

le droit d'appui sur la maison de Hart;

et le passage mitoyen. Cependant la s6rie d'actes que produit I'appelante fait voir que le droit d'appui ou de mitoyennet6 r6clam6 par cette derniare a t6 mentionn6 dans une vente du 8 octobre 1833 par Woolsworth A James Dickson, mais que les titres subs6quents n'y font aucune allusion. II appert, par la preuve, qu'avant 1908 la Banque d'Hochelaga avait une bAtisse A trois 6tages sur le terrain vendu par Hart h Woolsworth et sur un autre terrain en arribre, et que les intim6s, successeurs de Hart, avaient une maison de deux 6tages avec pignon, sur lequel pignon, de 1'aveu des intim6s, la bqtisse de la banque s'appuyait.

En 1908 arriva le grand incendie de Trois-Rivibres, qui d6truisit les deux batisses; et la municipalit6 en profita pour exproprier une lisibre sur la rue du Platon et la rue Notre-Dame d'une largeur de dix-sept pieds, ne laissant que quatorze pieds environ du site de l'ancien mur de la maison qui, avant 1'incendie, appartenait aux intim6s.

Depuis l'incendie, ces derniers ont construit sur leur propri6td, celle qui appartenait h Hart, une maison en bois, briques et cr6pi dont le mur du c6t6 des appelants ne peut, A raison de sa construction en bois et briques, servir comme un mur nitoyen.

Le terrain de l'appelante, celui que Hart vendit h Woolsworth, n'a pas t6 biti depuis l'incendie; cependant, d'apris des indications assez vagues qu'on trouve dans la preuve, I'appelante aurait essay6 de poser des pilliers en beton dans le passage mitoyen pour appuyer une construction qu'elle se proposait d'6riger, mais sur une poursuite intent6e contre elle par les intini6s il aurait 6 d6cid6 par la Cour Sup6rieure qu'elle n'en avait pas le droit. Ce jugement toutefois n'est pas invoque comme chose jug6e et 1'honorable juge de premibre instance a refus6 de le laisser produire A moins que ce ne ffit comme autorit6.

Il se trouve au dossier, mais les parties n'ont pas jug6 propos de 'imprimer avec les autres documents de la cause.

L'appelante par son action demande qu'il soit d6clar6 qu'elle a un droit perp6tuel de bitir et accoter le mur d'un magasin qu'elle entend 6riger sur scn terrain contre et sur le pignon nord-ouest de 1'6difice des intim6s A partir d'une hauteur de neuf pieds jusqu'l la sommit6 du toit de cet 6difice; qu'il soit d6clar6 que ce pignon est mitoyen entre les parties; que, dans le d6lai qui sera fix6, les intim6s soient condamnis A d~molir h leurs frais le mur nord-ouest de leur 6difice et A le remplacer*A leurs frais jusqu'A la hauteur de neuf pieds par un autre d'une force et 4paisseur suffisantes pour recevoir le mur de pignon de l'appelante, et qu'h partir de neuf pieds jusqu'd la sommit6 du toit de 1'6difice des intim6s, le mur' soit remplac6 A frais communs par un mur d'une force et 6paisseur suffisantes pour assurer A 'appelante l'exercice de sa servitude de pignon; enfin qu'h d6faut par les intimbs d'ex~cuter le jugement A 6tre rendu contre eux, I'appelante soit autoris6e h le faire aux risques, frais et p6ril des intim6s.

Cette action a td contest~e par les intim6s, qu ont r6ussi dans les deux cours, et 1'appelante nous demande d'infirmer les jugements rendus contre elle En premibre instance, 1'honorable juge Drouin s'est bas6 sur le fait que les actes subs6quents A la vente par Woolsworth A Dickson (8 octobre 1833) ne mentionnent nullement les droits de servitude et mitoyennet6 r~clam6s par l'appelante et qu'aucune inscription de ces droits n'a 6t enregistr6e sur la propri6t6 des intimis. I a exprim6 l'opinion qu'il s'agit ici d'une servitude constitude par destination du pare de famille, laquelle servitude n'est pas d6sign6e A l'acte comme l'exige l'article 551 du code civil. Le savant juge n'a trouv6 dans la preuve rien qui indique d'une manibre certaine que l'6difice qui existait avant l'incendie sur la propri6t6 de l'appelante appuyait sur celui 6rig6 alors sur le terrain des intim6s.

Le cour d'appel (Lavergne, Cross, Carroll et Pelletier, JJ.) a 6galement vu dans la servitude 1-1 dont il s'agit une servitude cr6e par destination du pere de famille, mais elle 6tait d'opinion que les termes de 1'acte sont trop vagues pour la constituer. Se basant cependant sur l'aveu des intimds dans leur plaidoyer qu'avant l'incendie l'6difice des auteurs de l'appelante appuyait sur 1'6difice des intimbs, conformiment au droit de servitude dont il est question en cette cause, elle arriva A la conclusion que les parties avaient suppl66 h ce qui manquait dans l'acte constitutif pour cr&er la servitude par destination du phre de famille.

Toutefois la cour d'appel, sous l'autorit6 de la d6cision de cette cour dans la cause de Delorme v. Cusson(1), a renvoy6 l'action de l'appelante pour le motif- que celle-ci avait laiss6 les intimbs reconstruire leur maison apr~s l'incendie, sans pr6tendre qu'elle avait le droit de s'y appuyer, et que niaintenant elle ne devrait pas etre 6cout6e A en demander la d6molition. Le juge Cross n'a pas partag6 cette opinion. 6tait d'avis de permettre A l'appelante de d6molir et reconstruire, A ses frais, la partie du mur des intim6s qui se trouve sur le site de L'ancien mur.

Malgr6 l'opinion contraire de la cour sup~rieure et de la cour d'appel, je ne trouve rien dans l'espice qui ressemble A la servitude par destination du pare de famille. Cette destination consiste en la disposition ou arrangement que fait le propri6taire de deux fonds ou m~me d'un seul fonds, au moyen de quoi L'un de ces fonds ou une partie d'un fonds est destin6 au service de l'autre. A certaines conditions 6num6r&es par 1article 551 C.C., cette destination vaut titre.

Ici rien ne fait voir qu'il existait, lors de la vente de 1832, la disposition requise pour la destination du pare de famille. Du reste, il y a un titre expris cr6ant une servitude conventionnelle, et il serait bien oisif de se demander si,