Breakey v. Township of Metgermette North

Per Duff J.-The possessor of that right is not an "owner" within the meaning of paragraph 20 of article M.C.

Per Brodeur J.-The possessor of that right, if he is at the same time the owner of the standing timber, can be placed on the valuation roll.

Anglin J. sembile.

Per Anglin, Brodeur and Mignault JJ.-Such a right is not "immovable property" within the meaning of that term as defined paragraph 27 of article M.C. and as used in article M.C. Per Idington J. dissenting.-The definition of the word "immovable". by the legislature ought to be observed in the interpretation of article of the new municipal code which was enacted subsequently to the amendment of article C.C.

Judgment of the Court of King's Bench (Q.R. 29 K.B. 309) reversed, Idington J. dissenting.

PRESENT:-Idington, Duff, Anglin, Brodeur and Mignault JJ. this quash want jurisdiction was dismissed with costs; the judgment is reported 60 Can. S.C.R. 302.

Bench, appeal side, Province of Quebec reversing the judgment of the trial judge, Flynn J. and dismissing the appellant's action.

The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgments now reported.

(dissenting).

This appeal raises the point of whether or not the possession of a right to cut standing timber for a term of thirty years can be placed on the valuation roll which is the first step taken under the Municipal Code of Quebec in the way of imposing taxes to be borne by the owner of any land or part thereof.

The taxes in the rural municipalities of Quebec are borne by the owner of the land, or parts thereof. The right to cut standing timber was at one time, as we held in the case of the Laurentide Paper Co. v. Baptist (2), a mere personal right.

No matter whether the right was in perpetuity or merely for a term of years such, by reason of the peculiar angle at which learned lawyers sometimes will look at things and arrive, by what to them seems to be a sound process of reasoning, at conclusions that determine the quality of the ownership of anything, was the ultimate result reached.

When that case was decided, and for a very long time before, the view taken in that case, and in which I agreed, no doubt was settled law in Quebec.

It might be that the timber growing on the land was the only thing of value thereon or therein or that could be produced thereby; and that the. unsophisticated might be.unable to appreciate the difference between the conclusive right to enter and cut same as and when from time to time the possessor of such right might see fit and by-means of the law protect such right absolutely; and the absolute legal ownership thereof as part of the entlre property in the land. Perhaps even the sophisticated were at times puzzled to maintain the nature of the subtle distinction between the right to cut and carry away, and the absolute ownership of . a dismembered part of the entirety, even though the former, at least, had not acquired a universally recognized legal designation or definition of it.

I suspect it was by reason of the results reached in said case, that shortly after the declaration thereof the common sense of the legislature of the province saw fit to try and make the legal conception of juristic right, so far as legislative power could do so, conform with the common sense conception of ownership of land, or part therein or thereof or thereout, and accordingly enacted Geo. V., cap. 45, amending Art. 381 of the Civil Code, as follows:- Article 381, thus amended, now reads as follows:- The fundamental law of the province as formerly interpreted having been thus expressly amended, I respectfully submit that this new addition to the OF list of rights formerly held to be immovable, though less than the entire ownership thereof, and a new definition of what is to.be comprehended within the term "immovable" ought to be observed throughout by the courts; and at all events in dealing with any subject matter falling within the term "immovable" used in any legislative enactment passed by the Quebec Legislature after said amendment, that word "immovable" should be interpreted in light thereof and construed accordingly, unless there appear in such enactment a clear intention that another meaning is to be attributed to the word "immovable."

The new Municipal Code was enacted some five years thereafter and must, I submit, be read in light thereof. Article 651 thereof reads as follows:- Surely that is expressly within the definition of "immovable" in the Civil Code as amended.

Article 693 contains a lot of exemptions of which this now in question is not one.

I am quite aware that much in the -language of the new Municipal Code remained, as it was in that which it substituted, apparently capable of subserving either the purpose of Art. 381 of the Civil Code, as it stood before the amendment, or as it stood when amended.

It is, however, in Article 651, just quoted, that the key note of the whole is to be found so far as assessment or valuation roll is concerned, and I submit that said article dominates all else in that regard. It is the amended article of the code which must also always be applied to the later enactments and deeds or agreements.

And if the Laurentide Paper Co. Case (1), or onp like thereunto, should again hereafter arise, it is the amended article that should, so far as relevant, be applied.

We ought not to encourage the following of a metaphysical train of thought born of other days, to defeat such a plain enactment, clearly intended to set aside for all purposes that which had resulted from the adoption by the courts of that mode of reasoning. The Legislature, moved evidently by a new mode of reasoning in relation to every-day affairs of the people concerned, had been led to determine that the antiquated mode, so far as the right to cut timber extended, should cease in regard to the meaning of the word "immovable."

The comprehensive conception and purpose of such an excellent fundamental law as the Civil Code should not be lightly set aside.

I think, therefore, the appeal fails.

There is another aspect presented by the hearing of this case.

There is, as I read the law, no title to land (in the sense in which these words are used in section 46 (b) of the Supreme Court Act defining our jurisdiction) involved herein upon which our jurisdiction can rest. At all events if the right in question is a mere personal one, there can be no title to land in question, and hence we should dismiss the appeal for want of jurisdiction.

And if, by any process of reasoning, there can be found a title to land in question, then, and only then, we have jurisdiction and, by adopting that ruling, the appellants are assessable and properly placed on the valuation roll.

The appeal, is in my opinion, should be dismissed with costs.

DuF J.-By article 688 M.C. municipal taxes imposed on land may be collected from the

By section 16, s.s. 20, owner is defined as meaning Section 16 provides that the expression so defined shall have the so assigned to it

It is, in my judgment, not permissible to give to the word "owner" or "proprietor" in sec. 688 a more extended meaning than that derived from the above quoted definition. Nothing in the context or in the subject matter indicates an intention to employ the word in a more comprehensive sense. These considerations in my opinion dispose of the appeal. Article 381 C.C. as amended undoubtedly provided that the appellant's droit de coupe de bois is an immovr ble but it does not follow that this right is a usufruct or that it is proprietorship within the meaning of these provisions of the Municipal Code. It is not sufficient, I think, to bring a possible subject of taxation ' within the sweep of these provisions to have a statutory enactment declaring that possible subject to be an Tow ?me or immovable.

ANGLIN J.-Since "the right to cut timber permanently or for a limited time" has been declared by Art. 381 of the Civil Code, as amended by 2 Geo. V., c. 45, to be immovable by reason of the object to which it is attached

I should have been disposed to regard it as "immovable property" within Art. 651 of the Municipal Code and, as such, "property taxable" in the name of the owner or holder of such right, were it not for the definition of "immovable property" in paragraph 27 of Art. 16 of the latter code.

That definition is as follows: The words "land" or "immovable" or "immovable property" mean all lands or parcels of land (toute terre ou partie de terre) in a municipality owned or occupied by one person, or by several persons jointly, and include the buildings and improvements thereon. It is argued that this definition is merely indicative and not restrictive. But the introductory paragraph in Art. 16, in my opinion, answers that contention. It reads as follows:- Art. 16. The following expressions, terms and words whenever they occur in this code or in any municipal by-law or any municipal order have the meaning, significance and application resoectively assigned to them in this article unless the context of the provision declares or indicates the contrary.

The "application" of the term "immovable property" is thereby confined to all lands or parcels of land (toute terre ou partie de terre).

15780-161

Now, standing timber is no doubt part of the land on which it stands. But the mere right to cut that timber is not. This distinction (I speak with the utmost respect) is, in my opinion, disregarded in the judgment of the majority of the learned judges of the Court of King's Bench.

It seems to have been assumed, as put by Mr. Justice Martin, that under the right to cut them

Ownership of the trees passes, in my opinion, only when they are cut and converted into movables. The incorporeal right theretofore vested in the holder of this droit de coupe is not parcel (partie) of the land and therefore not "immovable property" within the meaning of that term as used in Art. 651 of the Municipal Code, although it undoubtedly is so for other purposes.

I would allow the appeal with costs here and in the Court of King's Bench and would restore the judgment of the learned trial judge.

J. BRODEUR.-Il s'agit d'une action institude par les appelants pour faire annuler sur un r6le d'6valuation des entrdes qui les auraient ddsignds comme propri~taires de coupes de bois sur certains lots de terre. Les terrains en question portent deux 6valuations, 1'une pour la foncialit6 ou le fonds, qui est mise au nom du propridtaire, et l'autre pour la coupe du bois, qui est mise au nom des appelants.

La corporation d6fenderesse dans sa d6fense maintient la validit6 de son r6le et allfgue qu'elle a le pouvoir de taxer les appelants pour leurs droits de coupe.

Pour 6viter les frais d'enquite, les parties ont admis que les demandeurs sont contribuables dans la municipalit6, qu'un r6le d'dvaluation a t fait et que les demandeurs y ont t entrs comme propri& taires de la coupe de bois.

Ces admissions sont suivies d'une demande d'adjudication dans les termes suivants:

Cette question est 6videmment soumise suivant les dispositions des articles 509 et suivants du Code de Proc6dure Civile.

La Cour Supdrieure a r6pondu n6gativement A cette question et a maintenu l'action des appelants, mais ce jugement a 6t renvers6 par la Cour du Banc du Roi (1) qui a d6cid6 que le propri6taire d'un droit de coupe de bois est propri6taire d'un immeuble et comme tel est sujet A 6tre tax6 par les autorit6s municipales, mime quand il n'est pas propri6taire du fonds. Nous avons alors A examiner si ce jugement de la Cour du Banc du Roi est bien fond6.

Les r6les d'6valuation sont faits sous les dispositions des articles 649 et suivants du Code Municipal. Ils servent de base aux taxes municipales (art. 684). Ils doivent contenir, en. autant de colonnes distinctes: Dans le cas actuel, le r6le d'6valuation de l'intim6e a d6sign6 certains lots de terre comme 6tant la propri6t6 de diff6rentes personnes en tant que le fonds est I= concern6 et les appelants ont 6t6 portis comme propriftaires de la coupe de bois sur ces memes lots. II ya une 6valuation distincte pour le fonds et pour la coupe de bois.

Quand les taxes seront pr6lev6es, les J appelants seront appel6s A contribuer pour leurs coupes de bois.

La corporation intim6e avait-elle le droit d'inscrire les appelants sur le r6le d'dvaluation comme propri6taires des coupes de bois.2

Si les appelants 6taient propri6taires du bois debout lui-meime, je n'h6siterais pas A dire que oui. En d'autres termes, si nous 6tions en pr6sence d'un droit de superficie, le conseil municipal aurait le droit de porter au r6le d'6valuation le propriftaire du fonds et le propri6taire du droit de superficie; car alors il s'agirait d'un lot de terre poss6d6 et occup6 partie par le propri6taire du fonds et partie par le propri6taire superficiaire; et chacun de ces propribtaires pourrait 4tre tax6 pour la partie qu'il occupe. (Art. 16 al. 27, C.M.)

Planiol, vol. ler, 4e 6d., no. 2572, dit:

Proudhon, Traitd des droits d'usage et du droit de superficie, 26me 6dition, p. 604:

Baudry-Lacantinerie, vol. 5, 26me 6d., no. 341, dit: L'article 378 du code civil nous dit que les arbres sont immeubles tant qu'ils tiennent au sol par les racines.

Alors s'ils appartiennent & une personne diff6rente de celle qui a le fonds, ils sont susceptibles - or d'Atre grev6s d'hypothbques, d'usufruit et de servitude, nous enseignent les auteurs suivants: Rolland de Villargues, vo. Superficie; Aubry & Rau, vol. 2, p. 440; Demolombe, vol. 9, no. 483; Fuzier Herman, vo. Superficie: Planiol, 26me 6d., vol. ler, no. 1182.

Le droit de superficie n'est pas nomm6ment d6sign6 dans le code civil mais il n'en existe pas moms, ainsi qu'il a 6t6 d6cid6 dans la cause de Cournoyer v. Cournoyer (1).

Mais nous ne sommes pas en presence d'un droit de superficie.

En 1908, dans une cause de Laurentide Paper Co. v. Baptist (2), cette cour a d~cid6 que le droit de coupe constitue seulement un droit mobilier sur le bois quand il est coup6, et que l'enregistrement de ce droit ne pourrait donner au propridaire de la coupe une pr6f~rence contre l'acheteur subs6quent de la propri~td sur laquelle ce droit de coupe peut s'exercer.

Ce jugement a 6videmment incit6 la 16gislature A faire l'amendement que nous retrouvons dans les statuts de 1912 quand on a amend6 l'article 381 du code civil.

L'article 381 se lisait comme suit:

Et en 1912, on a ajout6 avant le mot "servitude" les mots suivants:

Si on avait h d6cider la prisente cause sous les dispositions du code civil, j'aurais A dire que le droit de coupe de bois est un immeuble.

Malheureusement pOurl'intimbe, la d6finition faite du mot immeuble dans le code civil n'a pas 6td port~e au code municipal; et alors il faut avoir recours au code municipal pour decider la question qui nous est soumise. Or le code municipal, par sa d6finition du mot immeuble, art. 16 al. 27, n'a pas compris le droit de coupe de bois.

Tous les droits immobiliers dont parle le code civil ne sont pas susceptibles d'Atre taxes, mais il n'y a que les propri6t6s ou les parties de propri6tis qui peuvent 6tre impos6es. Il y a bien des immeubles d6sign6s comme tels au code civil qui ne sont pas consid6r6s comme immeubles au code municipal.

Ainsi les servitudes, les droits concernant la possession d'un imnmeuble, le capital des rentes constitudes, les deniers provenant du rachat de rentes constitu6es appartenant A des mineurs, les sommes donndes par.les ascendants A leurs enfants en consideration de leur mariage pour Atre employ6es en achats d'h6ritages, sont des immeubles suivant le code civil (arts. 381 & 382) mais personne ne pr6tendrait que ces immeubles pourraient etre portds au rble d'6valuation et seraient des immeubles sous l'autorit6 de la d6finition porte h l'article 16, alinda 27, du * code municipal.

Il est possible que le l6gislateur efit l'intention en 1912 de constituer la coupe de bois comme susceptible d'6tre tax6e, mais il ne l'a pas dit.

IL est possible que les Breakey soient propritaires d'un droit de superficie et par cons6quent d'une partie de l'immeuble.

Alors on aurait dil l'all6guer et le prouver: mais l'admission comporte seulement qu'ils sont les propridtaires non pas du bois lui-mame mais du droit de coupe.

J'aurais d'abord 6t enclin A renvoyer le dossier en cour supbrieure pour faire la preuve certaine de la nature de leurs droits sur le bois, mais r6flexion faite, OF j'en suis venu A la conclusion qu'il valait mieux disposer de la cause telle que les parties l'avaient pr6sent~e devant nous avec leurs admissions.

D'ailleurs si les demandeurs sont rdellement propri6taires des arbres et si, en d'autres termes, leur droit est un droit de superficie, rien n'empiche de soumettre ce point aux tribunaux. Je considbre qu'on ne pourrait pas alors invoquer chose jug6e, car ce n'est pas ce qui nous est soumis par le pr6sent appel.

Je viens done A la conclusion que nou's devrions r6pondre n6gativement A la question qui nous a t6 pos6e par les parties.

Le jugement a quo doit Stre renvers6 avec d6pens.

J.-Les appelants, qui ont acquis des droits de coupe de bois considdrables dans la municipalit6 de Metgermette-Nord, se plaignent qu'on les ait entr6s au r6le d'6valuation comme sujets aux taxes municipales A raison de leurs droits de coupe de bois, et la question formule par les parties, et qui doit d6terminer le sort de cette cause, est de savoir si un propridtaire d'un droit de coupe de bois pour trente ans peut 6tre port6 au r6le d'6valuation sans 6tre propridtaire du fonds.

La cour sup6rieure a r6pondu n6gativement A cette question, mais la cour du Banc du Roi, les honorables juges Carroll et Pelletier diff6rant (1), a infirm6 ce jugement, d6cidant que le droit de coupe de bois est assujetti aux taxes municipales impos6es en vertu du code municipal sur les immeubles.

249 - Il est hors de doute, depuis l'amendement apport6 l'article 381 du code civil, que le droit de coupe de bois, perp6tuel ou pour un temps limit4, se trouve dans la classe des immeubles par l'objet auquel ils s'attachent. Mais cette disposition du code civil ne rdsout J pas la question qui nous est soumise. Il s'agit, au contraire, de savoir si ce droit immobilier est sujet A la taxe sur les immeubles sous l'op~ration du code municipal.

L'article 651, premier alin~a, de ce dernier code dit bien que

Cependant il faut se reporter A la d6finition du paragraphe 27 de l'article 16 pour d6terminer la signification, pour les fins du code municipal et de 'article 651, des mots 'terrains, immeubles ou biens-fonds', et ce paragraphe dit:

Il r~sulte de cela que ce que le code municipal considbre comme "biens imposables"

ce sont les choses et non les droits. Le droit, en un sens, est une abstraction.

C'est son objet qui le rend mobilier ou immobilier. Avant l'amendement de l'article 381 C. C., on consid6rait le droit de coupe de bois comme un droit mobilier, car son objet 6tait le bois que le concessionnaire avait le droit d'aller couper et enlever: Laurentide Paper Company v. Baptist

Le code civil maintenant le range parmi les droits qui sont immeubles par l'objet auquel ils se rattachent. Mais cela n'entraine pas la cons6quence que ce soit une terre ou partie de terre.

C'est tout simplement un droit, immobilier bien entendu, mais un droit qu'on ne saurait confondre avec une terre ou partie de terre. Le savant avocat de l'intim6e, en r6ponse ; une EE question que je lui ai pos~e lors de l'audition, a dit qu'il entendait par "partie de terre"'une partie physique de cette terre.

Le texte anglais du paragraphe 27, qui parle de "parcels of land", d6montre bien qu'il en est ainsi.

On pourra appliquer les mots "partie de terre" au cas, entre autres, oii une terre se trouve dans deux ou plusieurs municipalit6s et alors chaque municipalit6 taxera la partie de cette terre qui se trouve dans ses limites. Mais cela me paraltrait 6tre un abus de langage que de dire qu'un droit de coupe de bois est une partie de la terre ce droit s'exerce, et il ne suffit pas que ce droit soit immeuble, il faut encore d6montrer que c'est un immeuble dans le sens que le code municipal, art. 16, parag. 27, donne k ce mot.

S'il suffisait de citer l'article 381 du code civil pour donner raison A l'intim6e, il faudrait logiquement dire que le droit de servitude est imposable, car ce droit est 6galement immeuble par l'objet auquel il se rattache.

Or on ne soutiendrait pas s6rieusement cette proposition.

On dit que la concession d'un droit de coupe de bois sur une terre diminue la valeur de cette terre, que le propri6taire de la terre aurait le droit de faire

6valuer sa terre sans le bois qui s'y trouve, et qu'alors ce bois qui fait partie de la terre serait exempt de taxes si on ne pouvait atteindre le concessionnaire du droit de coupe.

Cet argument, qui me semble

Atre surtout un argument pour la 16gislature, ne me convainc pas. IL aurait autant de force dans le .cas d'une terre grev6e d'une servitude, oar cette servitude diminue plus ou moins, suivant sa nature plus ou on6reuse, la valeur de la terre sur laquelle elle 'exerce.

Mais il ne s'agit pas ici de la vente du bois qui se trouve sur une terre, ni de la vente du droit J. de superficie, mais de la vente d'un droit de coupe de bois, et comme nous sommes en pr6sence d'une d6finition adopt~e par le 16gislateur, il faut se demander si cette d6finition comprend le droit de coupe de bois. Mon opinion est qu'elle ne le comprend pas.

Je crois donc que la question soumise par les parties doit recevoir une rdponse negative.

Avec toute d6f~rence possible pour les honorables juges de la cour du Banc du Roi qui ont exprim6 l'opinion contraire, je suis d'avis que l'appel devrait stre maintenu avec les d6pens de cette cour et de la cour du Banc du Roi et le jugement de la cour sup~rieure r6tabli. Appeal allowed with costs.