Munroe v. Lefevre

.

APPELLANTS' O'CONNELL (DEFENDANTS)...-...)

AND

CHARLES LEFEVRE (PLAINTIFF) . RESPONDENT. APPEAL FROM THE COURT OF KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC.

Per Anglin and Mignault JJ.-The respondent was not the "owner" of the eighth undivided part transferred to him by D.

.-The evidence is sufficient to create the presumption that the appellants were in possession, if not of the whole property, at least of the seven-eighths part of it, and they were bound in the circumstances of this case to pay all the taxes due on it or to give notice to the respondent of the sale of the property for taxes due.

Judgment of the Court of King's Bench reversed, Sir Louis Davies C.J. and Brodeur J. dissenting.

APPEAL from the judgment of the Court of King's Bench, appeal side, Province of Quebec, affirming the judgment of the Superior Court, Belleau J. (1) and maintaining the respondent's action.

The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgments now reported.

THE (dissenting).-I am of opinion that this appeal should be dismissed and the judgment of the Court of King's Bench, affirming that of the Superior Court (1), confirmed. I agree generally with the reasons stated by my brother Brodeur J., but I prefer to base my opinion upon the ground that the non-payment of the taxes on the lands in question and for which they were sold and bought in by the defendants constitute, under the facts in this case, a deliberate fraud on the part of the defendants as against the plaintiff. These defendants were the owners of the lands in question but subject to a security for the payment of $500 loaned by the plaintiff to one Diana O'Connell, a sister of James O'Connell and a legatee for oneeighth of the latter's interest in the lands in question. The plaintiff was a non-resident in the municipality but the security held by him for the $500 loan was well known to defendants, as clearly appears from the evidence.

The defendants were and had been for years in the possession of these lands and had received whatever revenues they yielded, paying the taxes thereon regularly until the year 1906.

They attempted to purchase the plaintiff's claim in an undivided oneeighth interest, but the negotiations to that end were not successful. I think the facts proved leave only one fair inference to be drawn, namely, that, after such failure, they determined not to pay the accruing taxes and not to notify the plaintiff of their intended default, and in this way to have the lands sold and purchase them in at the sale and so destroy and defeat plaintiff's title under his security. By their previous action for years in receiving the revenues and paying the taxes on the lands they had lulled the plaintiff into a false security. Having paid all municipal taxes up to the year 1906 and having failed in their efforts to purchase plaintiff's undivided interest, their secret determination not to pay the accruing taxes and to have the land sold under the statute for their non-payment and bought in by themselves without any notice whatever to the plaintiff and so destroy his security and his interest in the land, amounted, in my opinion, in view of the facts, to a deliberate fraud upon the plaintiff which the law will not sanction or approve. The learned Chief Justice Lamothe, of the Court of King's Bench, who dissented from the judgment of that court, held that, while the dealings and omissions of the defendants in regard to their non-payment of the taxes in order to -have the lands sold

As I have already stated, in my opinion, this conduct and deliberate neglect on defendants' part without giving plaintiff the slightest notice of their intentions, not only approached bad faith but, under the circumstances of this case, ,actually constituted fraud. J.-There is nothing in the evidence in this case to establish any legal obligation on the part of the appellants to continue to pay taxes, even if we assume, which is not proven, that they, or some of them, had, for some years, paid taxes for -the benefit of respondent and themselves.

Nor is there anything in statute law, or otherwise, prohibiting a part owner from buying at a tax sale lands in which he has merely an interest.

The reliance placed by Mr. Justice Martin upon Art. 748 C.C.P., which he links up with Art. 1591 C.C., with deference, does not seem to me to be warranted.

Indeed it seems a straining of the language used, and overlooks the basis for the rule contained in said Art. 748 C.C.P. It no doubt originated in the fact that the parties to such sales as contemplated thereby had often much to do with the conduct of the sale; whereas the tax sale originated in quite another way and is something with the conduct of which the owner or debtor has nothing to do.

I am unable to appreciate, at the value respondent does, the subtle argument that there must be more than one bidder.

If adopted herein I fear we would be endangering many titles resting upon tax sales.

There is, if my memory serves me rightly, an Ontario decision setting aside tax sales when the group attending same agreed, improperly, to refrain from bidding against each other, thereby defeating the purpose of the Act there in question.

All we have here is that the respondent seems to have expected his co-owners in part to have gone on paying the taxes without any contribution from him. Without more than appears in the evidence it does not become one suffering from his own neglect of duty to complain.

The assessment being made en bloc to the estate of somebody, did not seem to me quite regular until I turned to the statute and was surprised to find that it expressly provided for such mode of assessment in such like cases, yet not expressly covering en bloc assessments of distinctly separate parcels.

At all events no one speaking judicially seems to have considered it worthy of serious mention, and all assume such an assessment legally possible.

If the assessment in that form was valid when the roll completed, how can the appellant purchasers who had not a common interest with respondent throughout the entire block sold, but only in one item of part thereof (Lot 266) be spoken of as joint owners or co-owners?

And how can they be held to have been impliedly, with him, joint debtors to the municipality?

And how can any such assumed legal relationship, under such circumstances, be of any consequence in the disposition of this case?

And how can the debt due the municipality be of any consequence under such circumstances in determining the right of any one or more of such parties to bid and buy the whole block as offered?

They had no joint interest in the whole property so sold.

They were neither joint owners nor joint debtors.

I see no ground upon which the respondent can in law say they (the appellants) were, as purchasers, simply relieving him from paying the taxes upon that part in which he had an interest.

With these observations I fully agree in the main with the judgments of the Chief Justice and Mr. Justice Greenshields.

I would therefore, allow the appeal with costs throughout.

J.-I find myself fully in accord with the views expressed in the judgment of the learned Chief Justice and Mr. Justice Greenshields.

The appeal, should, I think, be allowed and the action dismissed with costs.

ANGLIN J.-I concur in the conclusions reached by my brother Mignault, whose opinion I have had the advantage of reading, and generally in the reasons Anglin J.

on which they are founded.

.-Il s'agit de la validit6 de la vente d'un immeuble pour taxes municipales. Cette vente est attaqu6e par Lef6vre parce qu'elle serait entach6e de fraude et parce qu'elle aurait t conduite illigalement.

Les d6fendeurs-appelants sont les acqu6reurs de cet immeuble.

La Cour Sup6rieure (1) a maintenu l'action pour les deux motifs qui avaient 6t6 invoqu6s, soit la fraude et I'illigalit6.

La Cour du Banc du Roi a confirm6 le dispositif de ce jugement sans en adopter tous les consid6rants. Les ill6galit6s invoqu6es 6taient nombreuses et elles ont donn6 lieu A une grande divergence d'opinion parmi les juges de la Cour du Banc du Roi.

L'opinion de la majorit6 est 6nonc6e dans les termes suivants du jugement de cette cour:

Considering that the two lots of land numbers two hundred and sixty-six (266) and three hundred and sixty (360) of the cadastre the parish of Ste-Foy were assessed together in the name of the Estate John O'Connell, whom the appellants represent, and the latter were liable towards the said municipal corporations for the payment of all the municipal taxes due for Lot No. 360 and seven eighths of those on Lot 266, and which the appellants made default to pay. Considering that, although the proceeding of the sixth March, took the form of a tax sale, it was in reality only a payment the appellants to the said municipal corporation of a debt they and the respondent Lef~vre owed that corporation the said tax sale did not under the circumstances disclosed and established in this case vest the appellants with a title to respondent's Lef~vre one undivided eighth interest in said lot 266.

Q. R. 57 C. 314.

This Court, without adopting all the considdrants of the judgment appealed from, to wit, the judgment of the Superior Court for the district of Quebec herein rendered on the third day of October, one thousand nine hundred and nineteen, doth confirm the said judgment as to its dispositif.

Brodeur J. En d'autres termes, la Cour du Banc du Roi a d6clar6 que la vente a 6t6 simul6e et n'a jamais exist6 valablement et que le pr6tendu prix d'achat vers6 par les appelants ne constituait, apris tout, que le paiement de la taxe municipale auquel les d6fendeurs, comme seuls propridtaires ou propri6taires conjoints de l'immeuble vendu, 6taient tenus.

La Cour Sup6rieure dans ses consid6rants avait d6clar6 que les d6fendeurs-appelants avaient eu la possession de cet immeuble et en avaient pay6 les taxes municipales.

La majorit6 de la Cour du Banc du Roi est venue A la mime conclusion, savoir que les d6fendeurs 6taient en possession de cet immeuble et qu'ils en avaient pay6 les taxes.

L'honorable juge-en-chef Lamothe, qui 6tait dissident en faveur des appelants, d6clare lui aussi: Les appelants poss6daient les immeubles et ils en retiraient les revenus-s'il y avait des revenus, ce qui n'apparalt pas.

L'honorable juge Greenshields, qui 6tait aussi dissident, ne nous dit pas formellement qu'ils n'6taient pas en possession, mais il rapporte des faits qui ne sont pas prouv6s.

Voici, en effet, ce qu'il dit: Previous to the death the testator, James O'Connell, the property in question had been entered for taxing purposes the books the local corporation of Ste-Foye under the name of John O'Connell. After his death none of the legatees made any application to have his or her or their names entered upon these books, and none were entered, and the property appeared as belonging to the estate of James O'Connell, and the two lots, 266 and 360, were continuously and without interruption valued by the municipality for taxing purposes en and were assessed as belonging to the estate James O'Connell. 15780-191

Il n'y a pas un seul mot de preuve dans la cause sur la manibre dont les propri6tis 6taient 6valudes avant la mort du testateur James O'Connell.

Par cons& quent, on ne peut pas dire si le r6le d'6valuation portait alors le nom de John O'Connell plut6t que celui de James O'Connell. Je crois que l'honorable juge a mal interpr6t6 la preuve qui a 6t6 faite & ce sujet. Le seul t6moignage que nous avons sur ce point est celui du s6cr6taire de la corporation municipale de Ste-Foy, M. Robitaille.

Or cet officier ne parle nullement des r6les d'6valuation qui existaient A la mort de James O'Connell en 1870.

Son t6moignage ne porte que sur les r6les de 1896 A 1907.

Les appelants, malgr6 l'opinion quasi unanime des cours inf6rieures sur cette question de possession disent que cette preuve de possession n'existe pas dans le dossier, et que les dispositifs des deux jugements des cours inf6rieures, 6tant bas6s sur cela, ils devaient 6tre mis de c6t6.

D'ordinaire nous ne renversons pas les jugements sur des questions de faits quand les cours inf6rieures en sont venues A la m~me conclusion.

Mais comme je vois que quelques-uns de mes colligues sont d'opinion qu'il n'y a pas de preuve pour justifier cette opinion des cours inf6rieures, je me vois dans la n6cessit6 d'analyser la preuve et les faits de la cause.

II est vrai que la preuve directe de ces faits n'est pas aussi claire qu'elle aurait da ou pu l'Atre; mais cela est ddt A la mauvaise foi apparente de la d6fenderesse dans son t6moignage.

Le demandeur l'a examinde comme t6moin et elle s'est content6e de dire qu'elle ne connaissait rien et que le tout avait 6t0 fait par son fils, I'autre d6fendeur, qui est d6cid6 avant I'audition des t6moins. Elle refuse mAme de dire si elle a fait certains contrats, lorsque ces contrats portent sa signature. Je suis d'opinion que la preuve est suffisante pour crier une prisomption que les d6fendeurs 6taient en possession et qu'ils payaient les taxes.

Voici les circonstances riv6les par la preuve. J. En 1870, James O'Connell mourait laissant un testament par lequel il divisait ses biens entre ses enfants et ses petits-enfants par parts inigales. Parmi ses biens se trouvaient les lots 266 ct 360 du cadastre de Ste-Foye.

L'une des filles de James O'Connell, qui s'appelait Diana, et qui avait h6rit6 d'un huitibme des biens, a, le 9 avril

1879, transport6 au demandeur Lef6vre ses droits successifs et notamment un huitiame du lot no 266 en garantie d'un pr6t que Lefivre lui avait fait. Elle partit ensuite pour aller demeurer aux Etats- Unis, ainsi que la plupart des 16gataires 'et h~ritiers de James O'Connell, h l'exception de John O'Connell, le mari de la d6fenderesse, et le d6fendeur William John O'Connell et son frbre et ses soeurs.

Ces derniers sont restds en possession de la propri6t6. Nous n'avons pas les r6les d'6valuation de 1879 A 1896, mais au r6le qui a 6 fait en 1896, Madame Veuve John O'Connell, la d6fenderesse, y est entrde comme propridtaire et un nomm6 Giroux comme locataire.

Au 'r6le fait en 1899 le nom de Giroux n'apparait plus comme locataire et le nom du propri6taire est transcrit comme suit: "Succession Dame Veuve John O'Connell."

Entr6e bien singulibre si l'on considbre que Madame Veuve O'Connell 6tait encore vivante. Mais cette entr6e peut s'expliquer par le fait que les enfants de John O'Connell, notamment le d6fendeur William- John alias James O'Connell et Mary Maria O'Connell 293' avaient des parts indivises dans ces immeubles et alors on a, tout de mAme improprement, d6crit les propri6taires comme 6tant "Succession Dame Veuve John O'Connell."

Maintenant il ne faut pas confondre le testateur, James O'Connell, avec John O'Connell, son fils, le mari de la d6fenderesse.

Cette d6signation "Succession Dame Veuve John O'Connell" qu'on rel~ve dans le role d'6valuation de 1899 s'applique 6videmment au fils John et non A son phre, le testateur, qui s'appelait James, car si on avait voulu par d6signer le terrain comme appartenant A la succession James O'Connell on n'aurait pas d'abord dans le r6le d'6valuation de 1896 port6 la propri6t6 au nom de "Dame Veuve John O'Connell" et ensuite dans le r6le de 1899 au nom de "Succession Dame Veuve John O'Connell." Dans cette meme annie 1899, la d6fenderesse a tent6 d'acheter les droits de Diana O'Connell dans cette propri6t6 et le demandeur lui-mme a requ des avocats des appelants une lettre lui demandant s'il serait pret A vendre ses droits.

I n'a pas 6t0 donn6 suite A ces offres.

Les d6fendeurs 6taient plus heureux avec la plupart des autres co-h6ritiers qui leur vendaient leurs parts indivises par acte fait le 8 mars 1902.

Les parts indivises qui y sont c6d6es y sont errondment d6crites mais cela ne saurait affecter le pr6sent litige.

Je note tout de m6me dans cet acte que "Mrs. Mary Stuart Munro, widow of the late John O'Connell," c'est-h-dire la d6fenderesse, 6tait alors co-propri6taire avec les h6ritiers de James O'Connell. Comment 6taitelle devenue propri6taire?

On ne le sait pas. Mais tout de m~me il fait bon de signaler ce fait comme partie des pr6somptions qui tendent A 6tablir sa possession et son administration des immeubles en question. En 1902, la propri6t6 est encore port6e au r6le d'6valuation fait cette ann6e-14 sous le nom de "Succession Veuve John O'Connell" et il en est de meme sur celui de 1905.

C'est sur cette succession que la propri6t6 a vendue par le conseil de comt6, pour taxes, le 6 mars Apris cet expos6 de faits it me semble qu'il ne peut pas tre pr6tendu que les d6fendeurs n'6taient pas en possession de la propri6td. Comme propriftaires indivis ils 6taient soumis au paiement des taxes qui grevaient la propri6t6.

Ces taxes frappaient nonseulement toute la proprit6 xmais chaque part indivise de la propri6t6 (art. 1983, 2017 C.C., 946 C.M.). Si les d~fendeurs n'avaient pas de titre pour toute la propri6td, ils 6taient pour le moins propribtaires indivis pour la plus grande partie, probablement 1, quand la propridt6 a t6 taxie et ensuite vendue pour difaut de paiement des taxes.

Alors la portion indivise dont les d6fendeurs 6taient propri6taires 4tait affect6e au paiement des taxes municipales. Dans les cours inf~rieures on a pris comme acquis le fait.que les taxes ont 6t paybes par les d6fendeurs jusque vers 1902.

Ils 6taient en possession de la propri6t6 soit personnellement, ainsi que le constate le r6le de 1896, soit comme reprisentants et h6ritiers de John O'Connell.

Ils ont ddt retirer les revenus de la propri~t6 et h mime ces revenus ont dd payer les taxes municipales, puisque leur co-propri6taire, le demandeur, n'en a jamais pay6 lui-mime. serait inconcevable de croire que la corporation municipale aurait pass6 vingt ans sans percevoir les cotisations qui frappaient cette propri6t6.

Ils gdraient au moins la propri6td qui appartenait h autrui pour partie.

Que leur administration fiit celle du negotiorunz gestor Sous les articles 1043 et suivants du code civil ou de mandataires par mandat tacite sous les articles 1701 et suivants du code, les d6fendeurs 6taient tenus d'apporter A la gestion de la part indivise du demandeur les soins d'un bon phre de famille.

Ils devaient done payer les taxes qui frappaient cette part indivise, vu qu'ils en retiraieit les revenus, ou du moins avertir le demandeur de les payer afin que ce dernier piit prot6ger ses droits sur la propri~t6.

Non; les d~fendeurs cessent de payer les taxes, gardent le silence et ensuite laissent vendre cette propridt6 qui valait plusieurs milliers de dollars pour environ cent dollars. Je n'h6site pas A caractbriser cette conduite de frauduleuse.

B6darride, vol. 2, p. 3, nous dit que la fraude Les d6fendeurs laissent le denandeur dans une fausse s~curit6.

Pendant des ann6es et des ann6es ils administrent son huitibme indivis dans la propri6td, essaient de l'acheter, mais ne pouvant pas r6ussir ils ont recours au d6faut du paiement des taxes municipales.

Ils ne remplissent pas leurs propres obligations et ne l'avertissent pas que leur gbrance est terminde.

Ils n'agissent certainement pas en bon phre de famille (art. 1709, 1710 & 1045 C.C.). Il est incontestable que le demandeur souffre un pr6judice et que le fait dont ce pr~judice rdsulte est un fait ill6gal ou ill6gitime (B6darride, no.. 643). Les d6fendeurs ne sauraient done profiter de cette vente municipale qu'ils invoquent pour garder la propri6t6 du demandeur.

Comme dit Baudry-Lacantinerie, vol. 20, 26me 6dition, no 536, en parlant de l'administration de la chose commune:

Domat, au livre II, titre 5, discute les engagements r6ciproques de ceux qui ont quelque chose de commun sans convention.

Ainsi, parlant d'une chose qui se trouve commune, comme une succession entre coh6ritiers, il ajoute, p. 253, vol. 3, 6dition de 1822: II ne doit done pas la laisser vendre pour d6faut de payer les imp6ts fonciers qui peuvent la frapper, au moins sans avertir son co-propriftaire.

Si les d6fendeurs voulaient faire cesser l'indivision et se rendre acqubreurs de la part d6tepue par le demandeur, ils devaient alors provoquer le partage et prendre une poursuite en partage sous les dippositions des articles 689 et suivants du code civil. Mais cela aurait t une voie trop droite pour les d6fendeurs.

Ils ont pr6f6r6 avoir recours A la proc6dure d'une vente simulbe pour d6faut de payer les taxes municipales et acqu6rir A vil prix une propri6t6 de valeur.

Je crois done que la vente doit 6tre mise de c6t6 et que l'action du demandeur doit 6tre maintenue. L'appel des d6fendeurs doit 6tre renvoy6 avec d6pens.

J.-L'intim6 attaque une vente pour taxes municipales et dirige son action contre les appelants qui se sont rendus acqu6reurs A cette vente. II a r6ussi devant le premier juge (1) et 6galement devant la cour d'appel, le juge-en-chef et le juge Greenshields ayant toutefois fait enregistrer leur dissenti- M4;nut ment.

Les appelants nous demandent maintenant d'infirmer ces deux jugements et de renvoyer 1'action de l'intim6.

La propri6t6 dont il s'agit ici venait de la succession de feu James O'Connell, et la fille de ce dernier, Diana O'Connell, 6pouse de Donald McDonald, parait avoir succ6d6 A un huitibme de cette succession, qui comprenait deux immeubles, les 266 et 360 du cadastre de la paroisse de

Sainte-Foy, dans le voisinage imm6diat de la cit6 de Qu6bec.

Le 9 avril, 1879, Diana O'Connell, alors veuve, qui devait $520.00 A l'intim6, consentit en sa faveur un acte d'obligation promettant lui payer cette -somme avec intirAt A 10% dans deux ans. Par cet acte, pour assurer le paiement de ce montant, elle c6da et transporta A 'intim6 ses droits successifs dans la succession de son pore, et plus sp~cialement un huitibme indivis du lot no 266. En 1899, I'intim6 obtint contre Diana O'Connell un jugement sur cet acte d'obligation pour une somme de $780.00, mais il n'appert pas que ce jugement ait t6 suivi d'6x~cution.

En 1902, I'appelante Mary Stuart Munroe et son fils William John O'Connell, ce dernier d6fendour dans cette action et maintenant dic6d6, ont achet6 les parts indivises de plusieurs des col6gataires de la succession O'Connell, mais la part de Diana O'Connell n'a pas 6t6 acquise. En 1907, les lots 266 et 360 ont 6t6 vendus par la corporation du comt6 de Qu6bec pour taxes municipales dues A la corporation de Sainte-Foy, et Mary Stuart Munroe et son fils William John O'Connell s'en sont rendus adjudicataires pour le montant des taxes et des frais.

Deux ans plus tard, un acte de vente a t6 consenti en faveur des adjudicataires, aucun retrait n'ayant t effectu6. C'est cette vente que l'intim6 attaque.

Je ne puis m'emp~cher de dire au d6but que l'6tude du dossier, tel que les parties l'ont fait, a td loin de me satisfaire.

Le dossier imprim6 ou "case"' est mal fait et mal coordonn6, certains exhibits se trouvant plac6s aprbs le jugement de la Cour d'Appel et les autres avant, et il est 6vident que la lecture des 6preuves a t6 faite par une personne incomp6tente.

A tous 6gards, ce "case" ne r~pond pas aux exigences des r~gles de pratique de cette cour. De plus, la preuve faite de part et d'autre laisse beaucoup A d6sirer, et I'intim6 est maintenant r~duit A invoquer des pr6somptions ou des inductions pour remplacer -la preuve positive qu'il aurait dfi produire A l'enqubte.

Mais voyons les moyens de nullit6 de l'intim6. Je dois dire d'abord qu'A mon avis l'intim6 n'est nullement propri6taire d'une part indivise du lot no 266, et cela malgr6 que l'avocat des appelants, dans sa plaidoirie devant nous, ait exprim6 l'opinion qu'il l'6tait. L'acte d'avril 1879 est un acte d'antichrise auquel s'appliquent

1'article

1967 du code aiisi que les r~gles du gage, et la propri6t6 de la part indivise donnde en gage est restde A Diana O'Connell.

Une espice absolument identique est celle Eglauch v. Labadie (1), jug6e par feu Sir Frangois Langelier.

On peut m~me se demander si l'antichrise d'une part indivise produit un effet quelconque avant le partage, question sur laquelle je ne me prononce pas, car, comme je l'ai dit, I'avocat des appelants a admis le droit de propri6t6 de l'intim6 m~me apris que je lui eusse signal6 'article 1967, et je me dispense de discuter une question qui ne se pose pas en vue de 1'attitude prise par les appelants.

Le premier moyen de nullit6 est la fraude. L'honorable juge de premibre instance a d6cid6 que les d6fendeurs, depuis un grand nombre d'ann6es, avaient t6 en possession du lot no 266, dont ils avaient retir6 tous les revenus et acquitt6 toutes les charges, A part celles pour le paiement desquelles les immeubles no- 266 et 360 ont t vendus; qu'apris des tentatives pour acquirir les intir~ts du demandeur ils avaient laiss6 un certain montant de taxes municipales impay6, 6videmment dans le but de laisser vendre cet immeuble et de s'en porter acqu6reurs, alors qu'ils 6taient euxm6mes tenus au paiement des taxes comme possesseurs et qu'ils pouvaient arr~ter la vente en payant le montant di comme ils l'ont fait lors de l'adjudication. Apris un examen attentif du dossier, je ne trouve la preuve que d'un seul fait parmi ceux mentionn6s par l'honorable juge, la tentative d'acheter les intir~ts de l'intim6.

Il n'y a rien qui fasse voir que les appelants (je parle de Mde. O'Connell et de son fils maintenant d6cid6 et repr6sent6 sur reprise d'instance par sa veuve) 6taient en possession du lot no 266, ni qu'ils en aient retir6 les revenus ou acquitt6 les charges.

En supposant que l'intim6 6tait, comme il l'allgue, leur copropri~taire, rien n'obligeait les appelants A payer sa part de taxes. Et quant A la possession, la seule chose qui paraisse, c'est qu'un locataire, le nomm6 Abraham Giroux, 6tait en possession des lots no- 266 et 360.

Or on n'a pas interrog6 Giroux, qui a pu tris bien payer les taxes. On a questionn6 Mde. O'Connell, vieille femme d'environ quatre-vingts ans, mais on n'a rien prouv6 par elle, car son fils vaquait A toutes ses affaires et ce fils est mort depuis le 13 janvier 1913.

Il n'y a non plus au dossier aucune preuve directe que les appelants aient laiss6 les taxes impaybes dans le but de faire vendre l'immeuble et de le racheter ensuite. Raisonnant ex post facto on peut peut--tre dire que les J. appelants, qui n'ont pas pay6 les taxes pendant une couple d'ann6es-et on n'a pas prouv6 qu'ils les payaient auparavant, c'est une prisomption qu'on a voulu tirer du fait que l'intim6 ne les a pas paybes, mais il n'est pas impossible que Giroux l'ait fait-ont voulu laisser vendre l'immeuble et s'en porter ensuite adjudicataires.

En supposant que les appelants aient eu cette intention, il n'en rsulte pas nicessairement qu'ils aient voulu frauder l'intim6. Ils 6taient propri6taires d'A peu pris les deux-tiers indivis des immeubles 266 et 360, I'autre tiers indivis appartenant aux autres h6ritiers O'Connell.

Ils ne devaient pas, dans ces circonstances, la totalit6 des taxes, et rien ne les obligeait A payer la part de leurs copropridtaires. En supposant qu'ils aient pay- toutes les taxes pendant plusieurs ann6es, ils n'6taient certainement pas tenus de continuer ind6finiment de payer pour leurs copropri6taires, et pour l'intim6, s'il 6tait vraiment copropri6taire, surtout quand on ne d6montre pas qu'ils recevalent les revenus ou loyers de ces propri~tis. Il y avait pour les appelants deux moyens de sortir de cette situation, l'action en partage ou la vente des immneubles pour les taxes, et je suis d'avis qu'on ne peut accuser les appelants de conspiration frauduleuse parce qu'ils ont choisi le second moyen, beaucoup moins cofiteux que le premier.

On dit que les appelants auraient dd pr6venir l'intim6 de cette vente. Le s~crbtaire-trdsorier du conseil de comt6 a annonc6 la vente, tel que l'exigeait le code municipal, et A moins de dire qu'il y avait, pour les appelants, obligation 16gale de donner un ""

avis particulier A l'intim6, ce qu'on ne peut pr6tendre, on ne peut les taxer de fraude parce qu'ils n'ont pas donn6 cet avis.

On a voulu soutenir qu'il y avait eu ici gestion d'affaires pour l'intim6. Rien ne justifie cette assertion, car on n'a pas prouv6 qu'il y ait mime eu une gestion quelconque.

La vrit6, c'est qu'il y a eu incurie incroyable de la part de 'intim6 qui demeurait A Quebec et qui n'est pas al16 une fois, dans une quarantaine d'ann6es, visiter cette propri6t6 dont il pr4tend avoir copropri6taire, et ne s'est jamais occup6 de savoir si les taxes 6taient paydes.

Dans ces circonstances, on ne doit pas 6couter l'intim6 quand il reproche aux appelants de n'avoir pas pay- les taxes pour lui, et qu'il les accuse de conspiration frauduleuse parce qu'ils ont cess6, dit-il, de payer ces taxes, qu'ils ont laiss6 vendre la propri6t6 et I'ont ensuite rachet6i sans 1'en avoir pr6venu.

Il y a ici, on me permettra de le dire, une confusion d'iddes, assez in6vitable il est vrai, car on procide de supposition en supposition.

On suppose d'abord, et A tort suivant moi, que l'intim6 6tait copropri6taire avec les appelants; le jugement qu'il a obtenu, en 1899, contre Diana O'Connell dans une action purement personnelle, d6montre qu'il se considdrait cr~ancier et non copropridtaire.

Se basant ensuite sur cette pr6tendue copropri6td, on suppose, sans aucune preuve, que les appelants 6taient en possession du lot no 266 et qu'ils en tiraient les revenus. Cela mime ne suffit pas, car il faut encore supposer, toujours sans preuve, que ces revenus 6taient suffisants pour payer les taxes.

Ensuite on dit que le copropridtaire en possession est oblig6 de prendre soin de la chose commune et qu'il est responsable des fautes qu'il commet dans sa gestion (Baudry-Lacantinerie, Socidtd, 38 6dition, no 536).

Cela je le concide, mais il ne s'ensuit pas qu'il soit oblig6 envers ses copropri6taires d'acquitter les charges et impots dont la chose est xWROE grev6e, surtout pour la part incombant h ses copropri6taires.

Au contraire, les auteurs enseignent qu'il n'y a, en l'absence d'une convention expresse, aucun lien personnel entre les copropri6taires, aucun mandat tacite entre eux comme entre associ6s aux termes de l'article 1851 du code civil (Baudry-Lacantinerie,. Soci6td, no. 539: Fuzier-Herman, vo. Indivision, no. 137 et suiv.).

S'il n'y a ni lien personnel, ni mandat tacite, il est clair que le copropridtaire en possession ne repr6sente pas ses copropri6taires et qu'il n'est tenu A leur 6gard d'aucun devoir actif, mais seulement du devoir n6gatif de ne pas abuser de sa possession et de ne pas s'opposer A ce que ses copropri~taires jouissent avec lui de la chose commune (Fuzier- Herman, eodem verbo, no- 73 et 74.)

Et quant aux dettes ou charges qui grivent la chose, chaque copropri6taire est tenu d'en supporter sa part (Fuzier- Herman, 97 et 98), et par consequent l'un d'eux n'est pas oblig6 de payer pour les autres.

Tout ceci est 616mentaire et il est 4galement 616mentaire de dire qu'il n'y a pas de responsabilit6 sans obligation, et pas de faute 1 moins qu'il n'y ait manquement A un devoir. Et si les appelants n'6taient pas tenus de payer les taxes pour l'intim6, s'ils n'6taient pas oblig6s de lui donner un avis particulier d'une vente annonc6e publiquement, et on ne cite aucune autorit6 exigeant cet avis, il s'ensuit qu'ils ne sont pas en faute A son 6gard, que la fraude n'existe pas pour la raison qu'aucun droit de l'intimi n'a 6t viol, et que s'il souffre un pr6judice il le souffre par sa propre incurie.

Je conclus done que l'accusation de fraude n'est pas 6tablie, et il ne faut pas oublier que l'intim6, 6tant demandeur, avait la charge de cette preuve.

1-o

Venons-en maintenant aux formalitis de la vente, qui sont celles que prescrivait l'ancien code municipal. Les articles que je citerai sont les articles de ce code. L'intim6 attaque cette vente pour cinq raisons. 1. Il n'y a pas eu d'enchbres, ni d'ajournement de la vente, et cette vente a t6 faite en bloc.

Ce moyen a 6t trouv6 bien fond6 par la cour sup6rieure, qui se base sur des d6finitions donnies du mot "enchbre" par certains r6pertoires, et sur l'article 1003 C.M. qui veut que la vente soit ajourn6e si, au moment de la vente, aucune enchbre n'est offerte. Ici les appelants avaient offert de payer le montant des taxes et des frais.

Aux termes de-1'article 1001 Il est 6vident donc que s'il y a eu telle offre, on ne peut dire qu'il n'y a pas eu d'enchbre, et l'article 1003 ne s'applique pas. Dans ces circonstances, la vente ne devait pas 6tre ajourn6e.

On insiste et on dit que la vente des no- 266 et 360 s'est faite en bloc, c'est-A-dire que les deux num6ros ont it6 vendus ensemble et pour un seul prix.

La preuve constate que ces deux lots 6taient entrds et 6valu6s ensemble au rble d'6valuation.

Ils paraissent avoir 6t6 lou6s tous les deux au nomm6 Giroux. Cela 6tant, j'adopte la r6ponse A cette objection que donne l'honorable juge-en-chef Lamothe en ces termes: 2. La vente a t faite aux d6biteurs. L'intime dit "aux saisis."

Il est 6vident qu'il n'y avait pas de "saisis" ici, car il n'y a eu aucune saisie, et, quand la vente a lieu aux termes des art. 998 et suiv. du code municipal, elle se fait sans qu'il y ait saisie des immeubles assujettis aux taxes.

II est vrai qu'aux termes de l'article 748 du code de proc6dure, la partie saisie, si elle est personnellement tenue de la dette, ne peut se porter adjudicataire, mais je suis d'avis que la validit6 des ventes pour taxes municipales doit 6tre jug6e d'aprbs les dispositions du code municipal seulement.

Or ce code ne contient pas de dispositions semblables A Particle 748 C.P.C. Du reste, tout le monde sait qu'il arrive tris souvent qu'une personne responsable du paiement des taxes municipales ou d'une partie de ces taxes ach~te A la vente municipale, son but 6tant quelquefois de se faire donner un nouveau titre qui, au bout de deux ans sans retrait, la fera consid6rer comme propri6taire irr6vocable (art. 1007 C.M.), et aura l'effet de purger l'immeuble des hypothiques (art. 1013 C.M.). Si maintenant nous d6clarions qu'une personne responsable des taxes ne peut acheter A la vente municipale, nous reconnaitrions implicitement l'invalidit6 d'une quantit6 considerable de titres qui reposent sur un achat semblable.

Je suis d'opinion que ces titres sont valables, et je ne veux d'autre autorit6 que celle de la loi, car l'art. 1001, que j'ai d6jA cit6, se sert de 1'expression "quiconque"

qui 6videmment comprend, parmi les personnes qui peuvent ench6rir, le d6biteur des taxes. On dit qu'alors cette personne achite d'elle-mnme. Cela n'est pas exact: elle ach6te de la corporation du comt6 au nom de qui l'acte de vente est consenti Mignautl (art. 1009 C.M.).

Peu importe qu'elle paie sa dette en mAme temps que le prix de vente: la faute, si faute il y a, est celle de la loi qui ne veut pas que le prix d'adjudication d6passe le montant des deniers A pr6lever y compris les frais. Pour cette raison, on ne peut se plaindre que la vente se soit faite A vil prix, car le prix de vente ne peut exc6der le chiffre des taxes et des frais encourus.

Voy. I'art. 1001 C.M. L'intim6 cite des autorit6s anglaises et ambricaines sur cette question. Je crois qu'il suffit de nous en tenir aux articles du code qui sont suffisamment explicites pour nous guider en cette matibre.

Je r6ponds que la saisie et la vente des meubles du dbbiteur, facultatives aux termes de l'article 962 C.M., n'est pas une condition prialable de la vente des immeubles pour les taxes qui les gr~vent en vertu des art. 998 et suivants du code municipal.

J'ai r6pondu A cette objection en discutant le deuxibme moyen de nullit6 de l'intim6.

La preuve constate qu'en 1896 les numbros 266 et 360 6taient entr6s au rble d'6valuation au nom de Dame Veuve John O'Connell.

En 1899 l'entrde est "Succession Dame Veuve John O'Connell."

En 1902 c'est "Succession Veuve John O'Connell."

En 1905 on met "Succession

John O'Connell."

En 1908, apris l'adjudication mais avant l'acte de vente, on lit: "Dame Mary S. O'Connell et Mr. W. G. O'Connell." mg Avant de discuter cette objection il vaut mieux rendre compte des dispositions principales du code municipal se rapportant tant au rble d'6valuation qu'A la vente des terrains pour taxes.

Le code municipal, art. 718, exige qu'on entre au rble d'6valuation, les noms, pr6noms et qualit6 des propri6taires de biens imposables quand ils sont connus. Aux termes de l'article 723 si le propri6taire d'un terrain est inconnu, les estimateurs mettent le mot "inconnu" dans la colonne des noms des propri6taires, en regard la dsignation de ce terrain.

Le rble d'6valuation est examin6 par le conseil, et toute personne peut se plaindre des entries y faites, et le conseil peut corriger les noms des personnes qui y sont inscrites (art. 734, 735).

Ce r6le sert de base au rble de perception qui indique, entre autres mentions, les noms et 6tat de chaque propri6taire contribuable inscrit au rble d'6valuation, ou le mot "inconnu" si le propri6taire est inconnu (art. 955.)

Maintenant, quant A la vente d'immeubles pour taxes, le secr6taire-tr6sorier du conseil local, sur l'ordre du conseil, doit, avant le 20 d~cembre de chaque ann6e, transmettre au bureau du conseil de comt6 une liste des personnes endett6es pour des taxes municipales ou scolaires, avec la d6signation des terrains impos6s et le montant des taxes qui les affectent (art. 373).

Ces renseignements regus, le secr6taire-tr6sorier du conseil de comt6 doit pr6parer, avant le 8 janvier de chaque ann6e, une liste donnant %-_ la d6signation de tous les terrains situbs dans la municipaliti du comt6 h raison desquels il est des taxes municipales ou scolaires, avec les noms des propri&taires tels qu'indiqu6s au r6le d'6valuation, et en regard des terrains le montant des taxes qui les affectent. Cette liste est accompagn6e d'un avis public annongant que ces terrains seront vendus A 1'enchbre publique au lieu o-i le conseil de comt6 tient ses sessions, le premier mercredi de mars suivant A dix heures du matin, h difaut de paiement des taxes et des frais encourus (art. 998).

La liste et l'avis doivent Stre publi~s en la manire ordinaire et, de plus, deux fois dans la Gazette Officielle et dans un on plusieurs " papiers-nouvelles, " dans le cours du mois de j anvier (art. 999).

Au temps fix6 pour la vente, le secr~tairetrisorier du conseil de comt6 vend ces terrains aprbs avoir fait connattre le montant A pr6lever sur chacun d'eux, y compris la part de frais encourus pour la vente (art. 1000).

Puis L'article 1001 indique la manibre de faire cette vente; je le cite encore textuellement h cause de son importance dans cette cause: A Sur paiement, par l'adjudicataire, du montant de son acquisition, le secr~taire-tr6sorier constate les particularitis de la vente dans un certificat fait en double sous sa signature, et en remet un duplicata A l'adjudicataire.

Le deuxibme alinia de l'article 1004 dont je viens de transcrire le premier alinda, ajoute:

proprit6 Citons aussi 1'article 1007:

W9 L'adjudicataire a droit alors A un acte de vente du terrain, qui lui est consenti par la corporation du comtd.

Ajoutons que la vente transf~re A l'adjudicataire tous les droits du propri6taire primitif et, sauf certaines exceptions, purge tous les privilhges et hypothbques dont le terrain peut 6tre grev6 (art. Enfin l'action pour faire annuler une vente de terrain faite en vertu de ces dispositions, ou le droit d'en invoquer l'ill6galit6, se prescrivent par deux ans A compter de la date de l'adjudication (art. 1015). Quand la vente en question a t6 faite les immeubles 4taient entrs au r6le d'6valuation au nom de la succession John O'Connell.

Ces biens venaient de la succession James O'Connell, de sorte qu'il y avait erreur de prinom. Cette erreur cependant ne pouvait tromper personne, I'intim6 moins que tout autre, et ce qui me parait d6cisif c'est que personne, ni l'intim6, ni aucun autre int6ress6, n'a demand6 la correction du rble d'6valuation. L'intim&-s'il 6tait vraiment copropri~taire, et je ne puis lui reconnaltre cette qualit6--aurait pu faire ins6rer son nom au role d'6valuation. Il n'en a eu aucun souci pr6f6rant sans doute faire payer les taxes municipales par d'autres. Je suis donc d'opinion que l'intim6 est mal fond6 A dire, A cause de 'entr6e des terrains au nom de la succession John O'Connell, que la vente s'est faite super non domino.

Les formalit s exig6es par le code municipal pour la vente des terrains pour taxes municipales paraissent avoir 6t 'suivies.

Les annonces ont t6 faites dans la Gazette Officielle ainsi qu'A la porte de 1'6glise de la paroisse de Sainte-Foy. Je ne trouve pas au dossier la preuve de l'annonce dans un " papier-nouvelles " au d6sir de l'art. 999, mais l'intim.6 ne s'est pas plaint J. devant nous qu'elle n'ait pas 6t faite, et la prdsomption est qu'elle a di 4tre publi6e: omnia presumuntur rite et solemniter facta donec probetur in contrarium. Du reste, 1'article 1015 empAcherait I'intim6 de s'en plaindre maintenant.

Je trouve que le secr6tairetr6sorier s'est littdralement conform6 & 1'article 1001 en faisant l'adjudication.

Il explique son mode de proc6der en ces termes:

Q.

Q.

On ne peut mieux se conformer aux exigences du code municipal.

Le secr6taire-tr~sorier n'a pas le droit de recevoir plus que le montant des taxes et des frais.

Les surench~res se font, si je puis m'exprimer ainsi, en moins prenant, c'est-A-dire, la somme offerte restant invariable, le surench6risseur prend moins de terrain pour le mime montant que le premier ench6risseur, et ainsi de suite.

S'il n'y a qu'un seul ench& risseur, il prend le terrain ou la partie qu'il indique dans son enchbre pour le montant des taxes et des frais encourus.

Que les tiers puissent en souffrir, c'est possible, mais ils peuvent surench6rir de la manidre que j'ai indiqude, et s'ils sont cr6anciers hypoth6caires ils ont droit de recevoir un avis du registrateur s'ils ont pris la precaution de faire inscrire leur nom dans le livre d'adresses de ce dernier (art.. 2161 (i) code En tout cas, la seule question qui doive nous occuper ici, ce ne sont pas les inconv6nients qui peuvent r6sulter de la loi, mais uniquement celle de savoir si on s'est conform6 A la loi.

Je ne puis r6pondre A cette question autrement que dans l'affirmative. J'ajoute que si l'intim6 souffre un pr6judice, il ne peut s'en prendre qu'A son incroyable incurie.

Vigilantibus non dormientibus scripta est lex.

Les objections de l'intim6 me paraissent done toutes mal fonddes et, par cons6quent, I'appel doit tre accord6 et l'action de 'intim6 renvoyde avec d6pens de toutes les cours, moins toutefois, pour les raisons donn6es plus haut, les frais d'impression du "'case."'

Appeal allowed with costs.