1, *June AND
ALFRED DESkVE (DEFENDANT).. . .RESPONDENT. APPEAL FROM THE COURT OF KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC.
the judgment of the Superior Court and dismissing the appellant's action.
The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgments now reported.
Louis Boyer K.C. and Alphonse Dicary K.C. for the appellant.
Aim6 Geoffrion K.C. and Oscar Dorais K.C. for the respondent.
*PRESEN--Idington, Duff, Anglin, Brodeur and Mignault JJ. (1) Q.R. 29 K.B. 375.
15780-5
J.-I agree with the judgment of my brother Mignault and hence that this appeal should be dismissed with costs.
J.-I concur with Mignault J.
J.-I concur in the judgment dismissing this appeal. The mere taking of a transfer of property subject to a hypothec does not under the civil law of Quebec per se entail any personal obligation on the part of the transferee to pay the debt for which the hypothec is security. There is no implication that the transferee undertakes to indemnify the vendor against his personal liability such as the English equity system imports in the case of a purchaser subject to a mortgage. In Quebec the assumption of personal liability by the transferee must be clear and unequivocal in order that it may be judicially enforced.
Ordinarily the words "A la charge de l'hypothique" do not import it, but are regarded as merely intended to preclude any claim in warranty by the transferee against the transferor should the holder of the hypothee subsequently enforce it against the property. I do not find in the fact that these words are unnecessarily repeated in the provision for taking over the property in satisfaction in the event of default contained in the instrument executed to evidence the loan made by Des~ve to Lecavalier and Chass
(which had already referred to the existing hypothec of $15,000 as a charge on the land) or in their repetition in the instrument executed by the curator of Lecavalier's estate in compliance with Des~ve's demand for a transfer "A titre de dation en paiement" sufficiently clear and explicit evidence of an intention that Des6ve should on taking over the property in satisfaction of his claim assume personal liability for the debt as security for which the $15,000 hypothec was held.
The phrase "h la charge de I'hypothique" is at best equivocal.
My brother Mignault, whose opinion I have had the advantage of reading, has discussed at some length the authorities bearing on its purview and effect.
For the reasons I have indicated I agree in his conclusion that assumption of personal liability by the respondent has not been satisfactorily made out and that the appeal therefore fails. J.-Je suis d'opinion de renvoyer l'appel pour les raisons donnies par mon collgue, M. le juge Mignault.
Les parties A la dation en paiement et au pr~t originaire pouvaient certainement stipuler que l'acqulreur ne serait pas tenu personnellement au paiement de l'hypothbque antdrieure.
Les contrats disent bien que la propri6t4 sera prise h la charge de l'hypothbque, c'est-a-dire, comme dit l'article 2016 du code civil, h la charge d'un droit rdel qui 1'affectai.
Et alors l'acqu6reur, dans ces conditions, pouvait Atre tenu de dbguerpir si le cr6ancier de la dette hypothicaire voulait proc6der contre la proprift6, mais le tiers d~tenteur ne pouvait Atre tenu de payer la dette que s'il s'y 6tait personnellement oblig6.
Dans le cas actuel, ''obligation de payer que l'on rencontre d'ordinaire dans les actes notaribs (Marchand, Formulaire du notariat, vol. 2, p. 553; Lainey, Formulaire d'actes usuels, p. 552) ne s'y trouve pas.
Le plus qu'on puisse dire, c'est qu'il y a doute; et alors le contrat doit s'interpr~ter en faveur de celui qui a contractA l'obligation (art. 1019 C.C.). L'appel doit 6tre renvoy6 avec d6pens.
J.-Cette cause-oil la seule question decider est la portke qu'il convient de donner A une clause par laquelle l'intimbe se faisait transporter, en dation de paiement, un imneuble, qui lui 6taithypoth6qu6 pour une somme de $6,200.00, A la charge d'une premibre hypothbque de $15,000.00 en faveur de l'appelant-a donn6 lieu A des d6bats qui ont dur6 une journde entisre. Dans cette discussion sur l'interpr~tation de ces cinq mots "A la charge de l'hypothbque", les avocats des parties ont fait preuve de beaucoup de talent et nous ont cit6 plusieurs vieux auteurs, en commengant par Loiseau, Ferrisre et Duplessis et en finissant par Pothier. De plus, alors que dans la cause que nous avons A juger quatre juges se sont-prononc6s en faveur de l'intim6 et deux juges contre lui, on nous a produit trois jugements rendus respectivement par les honorables juges Demers, Duclos et Martineau, il s'agissait de la meme clause ou d'une clause identique, et chacun de ces jugements est favorable aux pr~tentions 6mises par l'appelant. L'intim6 est partie dans les causes dciddes par les juges Duclos et Martineau et on nous informe qu'il a appel4 des jugements rendus contre lui. Des montants consid6rables sont en jeu et notre decision rbglera le sort non-seulement de la pr6sente cause, mais aussi des deux autres causes que je viens de mentionner. Pour cette raison, cette question d'interpr6tation a une importance capitale pour les parties et je n'ai voulu la r~soudre qu'apr~s l'avoir 6tudide A fond. L'expos6 des faits essentiels peut se faire brisvement. Par acte du 16 avril, 1914, pass6 devant Chauret, notaire, l'appelant avait pretd $15,000.00 A Lecavalier et Chass6 sur premibre hyopthbque portant sur l'immeuble connu et d6sign6 comme partie de la subdivision 3 de la subdivision 19 du lot 12 du cadastre du village incorpord de la C6te St-Louis, maintenant partie de la cit6 de Montreal.
Le 4 mai 1914, devant Rivest, notaire, I'intim6 preta $6,200.00 A Lecavalier et avec deuxibme J. hypoth6que sur le meme immeuble. L'acte stipulait que pour plus de garantie, et afin d'6viter les frais et d6lais d'une vente par le shdrif, au cas les emprunteurs feraient d~faut de rembourser la somme pr~tke, ou de payer les intrets sur cette somme ou sur la premibre hypothbque, ou les taxes ou primes d'assurances, I'intim6 aurait -droit de garder la propri~t6 hypoth6quie et en deviendrait propri~taire absolu A titre de dation en paiement du montant A lui dA en capital, intkrits et accessoires, A la charge de l'hypothique de $15,000.00 ci-aprs mentionn~e seulement (l'hypothbque de l'appelant).
L'intim6, qui avait stipul6 toutes les garanties possibles pour prot~ger sa crdance, ne s'est probablement pas dout6 que cette clause de dation en paiement, exig6e comme garantie additionnelle, renfermait le germe d'un gros procs, m~me de plusieurs procs, comme je viens de le dire. Toujours est-il que Chass6 ayant transport6 ses droits A Lecavalier, et ce dernier ayant fait cession de ses biens & la demande de ses cr6anciers, l'intim6 a exig6 la passation en sa faveur d'un acte de dation en paiement.
Cet acte fut regu devant Rivest, notaire, le 28 mai 1915, et le curateur de Lecavalier, St. Amour, c6da A l'intim6, avec I'autorisation judiciaire, et A titre de dation en paiement, l'immeuble en. question avec un autre immeuble sur lequel 'intim4 avait 6galement une seconde hypothbque. Il y fut d6clard que la cession des deux immeubles 6tait faite en consid6ration de la somme de $1,800.00 et en paiement complet des cr6ances hypoth6caires de l'intim6, et de plus
(une hypoth6que en faveur d'une Dame Alice Daoust, 4pouse d'un nomm6 Viau).
Plus tard, le 3 d6cembre, 1915, devant Labr6che, notaire, l'intimb vendit I'immeuble prbsentement en question A Mr J. A. H. H6bert.
II fut d6clar6 A l'acte que la vente 6tait faite pour le prix de $12,500.00 pay6s comptant par bonnes et valables consid6rations, et en plus
En 1917, I'appelant poursuivit H6bert personnellement en recouvrement de sa crdance hypoth6caire, et obtint, apris contestation, un jugement contre lui de l'honorable juge Demers. II fit alors 6maner un bref. d'ex6cution contre H~bert, et ce bref ayant 6t not6 sur une execution ant~rieure, l'immeuble hypothbqu6 fut vendu par le sh6rif.
Le prix de vente n'ayant pas suffi pour payer la cr6ance de l'appelant, celui-ci r~clame maintenant la diff6rence, soit $5,711.60 de 'intimb, all6guant que l'intim6 s'est rendu personnellement responsable du paiement de sa cr6ance. En cour sup6rieure, I'honorable juge Greenshields donna raison A l'appelant, mais ce jugement fut infirm6 par la cour d'appel, I'honorable juge Pelletier diff6rant. De lh le pr6sent appel.
Il est 416mentaire de dire que le dsbiteur hypoth6caire demeurant propri6taire de l'immeuble hypothdqu6 peut en disposer librement. S'il le vend, la vente n'affecte pas les droits du cr6ancier hypoth6caire, qui peut poursuivre l'acqu6reur pour le forcer A dslaisser l'immeuble, si mieux il n'aime payer la cr6ance du demandeur. Cette vente non plus n'engage la responsabilit6 personnelle de l'acqu6reur envers le cr6ancier que si l'acqu6reur s'est oblig6 A payer la crdance hypoth6caire.
peut s'y obliger par une convention avec le vendeur sans l'intervention du crdancier hypoth6caire.
Il y a alors d4l6gation ou indication de paiement, d616gation dite imparfaite parce qu'elle n'a pas t accepte par le crbancier. Cependant, tant que cette dbligation n'a pas t r6voqu6e par le vendeur, le crbancier peut I'accepter, ce qui cr6era un lien de droit entre lui et 1'acqu~reur, et il est de jurisprudence que le seul fait de poursuivre l'acqu~reur en vertu de la d6lgation de paiement en comporte acceptation suffisante.
Reste h savoir s'il y a eu d6l6gation de paiement dans l'espce, car si cette d6l6gation existe, I'appelant l'a accept6e par son action contre l'intim6.
J'ai cit6 la clause dont il s'agit et qui se trouve d'abord dans l'acte de pr~t du 4.mai 1914, et ensuite dans l'acte de dation en paiement du 28 mai 1915. L'intim6, dans le premier acte, a stipul6, en cas de d6faut de paiement, le droit de garder l'immeuble, dont il deviendrait propriftaire A titre de dation en paiement, et ce A la charge de l'hypoth6que de $15,000.00 de l'appelant seulement. Et, dans le deuxi~me acte, cet immeuble et un autre immeuble lui ont 6t6 transport6s en consid6ration de $1,800.00 et de plus k la charge de l'hypothbque de $15,000.00 de l'appelant et de l'hypothbque de $25,000.00 de Mme Viau.
Les honorables juges qui formaient la majorit4 de la cour d'appel ont d~cid6 que par cette clause I'intim6 a accepts la charge de l'hypothbque seulement et n'a pas contract6 une obligation personnelle de payer la dette dont cette hypothbque 6tait 1'accessoire. Or nul doute que l'obligation personnelle de payer la dette est essentielle, car sans elle il n'y a pas de d6l6gation de paiement que le crdancier puisse accepter. Et j'ajouterai qu'il faut que l'existence de cette obligation personnelle ne soit pas douteuse, car on n'est jamais pr~sum6 vouloir s'obliger; en d'autres termes, celui qui pr6tend qu'on s'est oblig6 envers lui est oblig6 d'en apporter la preuve, et cette preuve doit pleinement satisfaire la conscience du juge.
II doit en 6tre ainsi surtout dans une cause comme celle-ci ott 'intim6 est un parfait 4tranger pour l'appelant et oA ce dernier, qui n'a pas exig6 dans son contrat de pret que les acqudreurs subs~quents de la propri:t6 s'obligeassent personnellement envers lui, veut profiter maintenant d'une clause ins6r6e dans un deuxibme contrat de prft et dans un contrat de dation en paiement auxquels il n'6tait pas partie pour se faire donner un nouveau d6biteur. Assur6ment I'appelant certat de lucro captendo, et dans le doute la clause qu'il invoque doit Atre interpr6the contre lui.
Done l'intim6 a-t-il contractA une obligation personnelle de payer la cr6ance hypothicaire de l'appelant en achetant k la charge de son hypothbque?
J'ai lu bien attentivement l'opinion de l'honorable juge Martineau dans la cause de Pilon v. Desave, un des jugements dont I'appelant nous a fourni copie. On y cite de nombreuses autoritds tir6es de l'ancien droit, savoir, I'article 102 de la Coutume de Paris, L'article 102 de la Coutume de Meaux, l'article 409 de la Coutume d'Orlians, Ferribre, Grande Coutume, t6me 2, p. 67, Bacquet, Droit de Justice, ch. 21, no. 195, Henrys, t6me 2, livre 3, question 51, DeLalande sur Larticle 409 de la Coutume d'Orldans, pp. 243 et suiv., et Duplessis, p. 607.
Dans toutes ces autoritks il est question de rentes foncires ou constitu6es assurdes par hypothbque sur un immeuble, et on d6niait le droit de d6guerpissement A celui qui, en achetant un immeuble, s'6tait J. charg6 de la rente, et h qui on demandait le paiement des arrdrages 6chus de son temps.
A cela je puis ajouter une autorit6 plus moderne, bien qu'elle ne soit pas de fratche date, on a d6cid6 que lorsqu'il est exprim6 dans un acte de vente qu'on vend un immeuble avec ses droits et charges, l'acqu6reur est oblig6 personnellement A payer les rentes auxquelles cet immeuble est hypothbqud.
Lidge, ler juin 1814, Dalloz, Privil~ges et Hypothbques, no 1855,
Toutes ces autorit6s n' envisagent que la question des rentes, et on congoit que lorsqu'on vend un immeuble tenu au paiement de prestations p6riodiques, comme les arr~rages de rentes, les taxes, les rentes seigneuriales, celui qui ach~te h la charge de la rente soit oblig6 personnellement A payer les arr6rages 6chus de son temps. Mais l'appelant ne nous a citA aucune autorit6 cette doctrine ait t appliqude A une cr6ance due par le vendeur et garantie par une hypothbque sur l'immeuble vendu, et je n'en ai trouv6 moi-meime aucune, sauf le passage de Loiseau que je citerai tout & l'heure et qui n'est pas favorable aux pr6tentions de l'appelant. D'apr~s les r~gles g~n6rales qui r6gissent la matibre, il n'est nullement n~cessaire, pour prot6ger le criancier hypothicaire, de stipuler dans la vente de l'immeuble hypoth6qu6 que cette vente est faite A la charge de l'hypothque, car le cr6ancier a le droit de suivre l'immeuble en quelques mains qu'il passe et de le faire vendre en justice et de se faire payer, suivant le rang de sa crdance, sur les deniers provenant de cette vente (art. 2056 C.C.).
Il s'ensuit que la vente se fait toujours h la charge de l'hypothque.
Quelle est alors l'utilit6 de la clause expresse que la vente est faite A la charge de l'hypothbque? Cette utilit6 ne peut exister que pour le vendeur, soit pour que l'acheteur paie la dette hypoth6caire et libbre ainsi le vendeur de tout recours personnel contre lui pour cette dette, soit pour empicher que l'acheteur ne le recherche en garantie A raison de l'6viction qu'il souffre de la part du crdancier hypoth6caire.
Dans le premier cas, le vendeur impose une obligation que je pourrais appeler active A l'acheteur, il l'astreint A payer la dette hypothicaire, et il faut que la clause par laquelle cette obligation est stipulde ne soit pas 6quivoque et ne laisse aucun doute sur l'intention du vendeur d'imposer et de l'acheteur d'accepter cette obligation.
Dans le second cas l'obligation de l'acheteur est passive. II devra subir 1'hypoth6que; et s'il est 6vinc6 1 raison de cette hypothbque, il n'a pas de recours en garantie contre son vendeur.
Mais on dira: pour exclure la garantie il suffit de d6clarer la charge dans l'acte de vente (art. 1508 C.C.).
Or dans l'acte de prit de Des~ve A Lecavalier et Chass6 on a d6clar6 express6ment l'existence de l'hypothbque de l'appelant et dans une autre clause on dit que la vente est faite A la charge de cette hypoth6que. Le but de cette dernibre clause n'a done pu etre d'empecher le recours en garantie, car la d6claration ou d6nonciation de l'hypothbque suffisait A cette fin. La seule utilit6 de la clause par cons6quent est d'imposer A Des~ve l'obligation de payer l'hypothbque de l'appelant A l'acquit de Lecavalier et Chass6. Cet argument aurait beaucoup de force si les actes notari6s n'6taient d'ordinaire remplis de clauses inutiles et de r6p6titions, et l'acte en question n'est pas exempt de ce reproche, comme la clause de remboursement en bonnes esplces de monnaies ayant cours le fait voir. D'ailleurs la clause en question est 6quivoque et peut trbs bien signifier que l'intim6 prendra l'immeuble avec la charge de la premibre Mignault J. hypothbque qui le gr~ve, sans qu'il puisse demander A Lecavalier et Chass6 de 1'en indemniser.
De plus, on dit dans l'acte: & la charge de l'hypothbque de $15,000.00 ci-apr~s mentionnde, et plus loin on mentionne cette hypothbque, de sorte que les deux clauses se compltent et ne font rellement qu'une seule stipulation.
On aurait pu 6viter toute 6quivoque en disant: k la charge de payer l'hypothique de $15,000.00 ci-apr~s mentionn6e, et alors il aurait 6t6 certain que Lecavalier et Chass6 voulaient faire une d616gation de paiement, et non pas seulement se prot6ger contre un recours 6ventuel en garantie de la part de Deshve.
C'est une clause de ce genre que vise Loiseau, dans son trait6 du D~guerpissement, (6dition de 1701), livre III, ch. VIII, p. 73, oil il dit: Auisi la discussion n'a lieu en faveur du tiers d6tenteur, qui a acquis 1'h6ritage A la charge expresse de payer la rente on la dette A une fois payer; car celui-lA est tenu personnellement envers le cr6ancier, et m~me sans cession d'actions du vendeur, comme nous le pratiquons en France, ainsi qu'il sera trait6 au livre suivant: aussi ne serait-il pas raisonnable qu'il pAt demander que celui qui a recours contre lui fAt discut6 auparavant lui.
Autre chose serait en celui qui lors de l'achat aurait bien eu connaissance de la rente, mais ne serait nullement charg6 de la payer; et mAine de celui qui aurait acquis l'hdritage A la charge, non de la rente, mais seulement de l'hypothique pour raison de la rente; car celui-A n'en est point tenu personnellement, ni envers le cr6ancier, ni envers le d6biteur, pour 'en acquitter, mais ce n'est qu'un avertissement et certioration de 1'hypothbque qui 4tait sur l'hdritage pour s'exempter du stellionat; de manitre qu'avant que s'adresser A lui, il faut discuter le d6biteur qui lui a vendu 1'hritage. Les honorables juges de la cour d'appel interprtent le mot "hypothbque" comme signifiant le droit accessoire que constitue 'hypothbque, ce qui la distingue de la cr6ance dont elle n'est que la garantie. Cet argument aurait une plus grande force A mes yeux si, dans le contrat de prit, les parties n'avaient pas employ6 le mot "hypothbque" pour d6signer la crdance hypoth6caire.
Ainsi l'acte impose aux emprunteurs l'obligation de produire au pr~teur les regus d6montrant le paiement des versements de capital et int6rits "sur les hypothbques ci-apris mentionnies," et s'ils font d6faut de payer A dchbance les versements "sur les hypothques anthrieures affectant la dite propri6td," et si le pr~teur paie lui-meme "les intrets sur les hypothbques antkrieures," il peut en exiger le remboursement imm6diat avec intiret de dix pour cent. Et il y a d'autres expressions du meme genre qui affaiblissent I'argument qui a pr6valu devant la cour d'appel. D'ailleurs je no crois pas cet argument essentiel, et meme si la clause en question veut dire que l'intim6 prend l'immeuble A la charge de la crdance hypoth6caire de l'appelant, il ne s'ensuit pas qu'il soit oblig6 A payer cette cr6ance. II a consenti A subir l'viction qui en r6sulterait, voilA tout, et il me r6pugnerait de donner A une clause aussi 6quivoque une port6e qui d~passe, j'en suis convaincu, toutes les previsions des parties.
De part et d'autre on invoque l'article 2065 du code civil qui dit:
Mais ce texte est sans port~e sur la responsabilit5 du tiers d6tenteur qui s'est chargs de 'hypothbque ou qui est tenu personnellement au paiement de la dette. I envisage le cas de l'assignation du tiers d6tenteur sur action hypothicaire, partant sur une action qui lui donne la facult6 de dblaisser pour ne pas payer, et tout ce que I'article refuse A ce tiers d6tenteur ce sont les cinq exceptions mentionnies par le code, ainsi que la d6fense basbe sur des moyens qui peuvent J. 6teindre l'hypotbbque. Il n'en sera pas moins condamn6 hypothicairement seulement, suivant les conclusions de l'action prise contre lui. La question de savoir s'il aurait pu etre poursuivi personnellement reste ouverte, et pour admettre l'affirmative il faudrait trouver dans l'acte d'acquisition une obligation personnelle de l'acqureur de payer la dette hypoth6caire, ce que je ne puis trouver dans l'esp~ce.
Je suis donc d'opinion de renvoyer l'appel avec d6pens.
Appeal dismissed with costs.