IDINGTON J.-This appeal raises the question of the legality of the following contract between the parties hereto, who signed same:
L'an mil neuf cent treize, le vingt-quatre d~cembre.
Monsieur Daniel Bernier, cultivateur, de la paroisse du Cap. St. Ignace.
Lequel reconnatt par les pr~sentes avoir vendu, avec garantie et franc et quitte, A Monsieur Alfred A. Paradis, Ing6nieur Civil, de DuGueslin, present et acceptant acqu6reur, le droit de la coupe de tout le bois, pour le terme de quatre-vingt-dix-neuf ans (99) A compter d'aujourd'hui sur les lots Nos. (16 & 17) seize et dix-sept rang B. du Canton Bourdages, avec droit de passer et vaquer et d'6riger toutes constructions sur les dits lots pour l'exploitation de cette coupe de bois. Cette vente de coupe de bois est faite pour le prix de quatre cent piastres ($400.00) payable quand le vendeur aura obtenu les lettres patentes du Gouvernement de la province de Qubbec pour les dits lots. Le vendeur s'engage A faire tous les travaux n6cessaires y compris r6sidence, etc., sous le plus court d6lai possible. Il s'engage aussi A faire ses obligations aux endroits que l'acqudreur lui indiquera, et ne devra pas couper un seul arbre en dehors de ces obligations sans 6tre responsable des dommages.
En foi de quoi les partis ont sign6 en pr6sence de messieurs Henri Michon et Addlard Morneau, tous deux de la paroisse du Cap St. Ignace, qui ont sign6 comme tmoins aprbs lecture faite.
The lands in question therein were at the date thereof Crown lands set apart with other like lands for the purposes of colonization and offered on such terms as to encourage those acquiring same to become actual settlers. (1) Q.R. 30 K.B. 372.
A scheme far from being in harmony with the said public policy and more calculated to retard settlement and to promote speculation in timber on said lands, seems to have been conceived by the respondent and J. presented to the mind of the appellant, whereby each of four lots should be applied for in the respective names of appellant and others likely to co-operate in carrying out said scheme and secure to the respondent the timber on the two lots named in the said agreement. Article 1572 of the R.S.Q. 1909, contains the relevant law governing the appellant and others in becoming locatees of the Crown in order to carry out anything like unto the said scheme.
It reads:- The location tickets for each of the lots in question herein were duly applied for on the date of above agreement and the Crown Land's agent received authority on the 29th Dec., 1913, to issue location tickets to each of the respective applicants, but only upon his swearing to an affidavit in the form which the regulation required containing ten paragraphs intended to secure the execution of the public policy I have above adverted to. Those bearing directly on the question raised herein, are as follows:- 7th.-Je The respondent, notwithstanding the rather formid- -able obstacles in his way by reason of the article 1572 above quoted, and the said paragraphs in the oath taken by the respective applicant for each of said lots, named in the above quoted agreement, saw fit to bring this action after the patents had issued for the said lots.
The learned trial judge properly dismissed said action on the grounds of the illegality of the contract. The Court of King's Bench, by a majority, the Chief Justice and Mr. Justice Carroll dissenting, reversed said judgment of dismissal.
Hence this appeal.
I have no hesitation in holding that the contract was null and void by reason of its violation of the article 1572 above set forth, and the impropriety of the affidavits upon which the title of respondent rests to acquire the cut of timber for ninety-nine years from the date of the agreement.
It seems to me idle to pretend that a sale of the most valuable part of the whole property to be acquired was not a sale of part of those lots.
And a sale that bound the patentee to refrain, for ninety odd years, from clearing and cultivation of the greater part of the land in question, seems directly in conflict with the public policy of promoting reclamation of the land pursuant to which, and that alone, the patent was to issue.
The pretension that discovery was made before the five years prescribed for doing settlement duties had expired that the land in fact should have been otherwise classified does not and cannot touch the question of the original illegality of the contract from the time it was executed or validate it.
The case of Howard v. Stewart (1), is partly relied upon by some of the judges comprising the majority of the court below.
The argument therein, it is said, is applicable herein in great part.
Idington J. For my part in that case, I may be permitted to refer to the following paragraph:
I am unable to see how we can find such alleged policy of the law unless by express legislation, or clear implication thereof, cutting out the usual operative effect which the law gives to the contracts between parties.
Clearly that is against any use of that case to support the judgment appealed from.
And as to the affidavit in use at that time I said as follows:- In argument stress has been laid upon this affidavit.
All it amounts to is that the applicant has an honest purpose at the time of making the application as specified in the affidavit.
There is no pledging or promising in reference to the future disposition of the lot or the improvements. If it had been shewn that this locatee, Thibault, had conceived the purpose of selling to the Austin Lumber Company when he made his affidavit, the transaction, of course, would be fraudulent. Nothing of the kind appears in this transaction. I, therefore, fail to see any argument that can be founded upon this affidavit when we have in view the actual facts of this case. The affidavit itself is in harmony with the general expressions relative to sales used in the foregoing statutes. I evidently had there the same conception as I have now as to the one in use at the time when the contract in question herein was made, and adopt here my language there as expressive of what I then and still think of such a project as respondent had in view in promoting such a bargain as he relies upon. The law upon which that case was decided was changed by the Legislature just after the party there concerned had got his location ticket, and made, as result of experience, radically more restrictive as to what a locatee could do or could not do.
(1) [19141 50 Can. S.C.R. 311.
25267-16
1- This question of trying to defeat the public policy in regard to Crown Lands' sales, has come up in other provinces.
See the case of Brownlee v. McIntosh And incidentally I had to consider it and cases thereon in another case heard before us this term. I think the honest observance of such policy once legislatively declared should be rigorously enforced by the courts and all attempts such as in question herein of defeating it by circuitous methods defeated. This appeal, should, therefore, be allowed with costs here and in the Court of King's Bench and the judgment of the learned trial judge restored.
J.-The question raised by this appeal is not I think strictly the question which was so much discussed on the argument, namely whether the agreement was an agreement transferring a droit rdel in the lands to which it related.
The agreement is, in my judgment, inoperative for a much more fundamental reason. The statutes of the Province relating to the disposal of the public lands provides for the acquisition of land suitable for settlement by persons intending in good faith to become settlers upon very advantageous terms. Under these provisions the consideration received by the public who are the owners of the lands in reality arises from the fact that the applicant for them is a person who does so intend and who presumably will carry out such intention by becoming a permanent resident upon them and making his livelihood by the cultivation of them.
Such expectations no doubt frequently are not realized, but the form of the affidavit required from the applicant abundantly manifests the policy of the Legislature and the Government of Quebec and makes it abundantly clear that under that policy only bona fide intending settlers are to be given the benefit of the enactments touching this subject.
The agreement which is in question in this litigation was, beyond all question, a part of a scheme by which lands which were not really suited for settlement were to be acquired-through the instrumentality of applications by applicants lending their names for the purpose of the scheme-with the object of enabling the respondent and the appellant to get possession of the timber on terms less onerous than those which would have been imposed had they attempted to buy the timber as such from the Government. The scheme necessarily involved the making of a statement by each of the applicants-a sworn statement-that he was acquiring the lot for which he applied in order to become a bona fide settler and further that he was not lending his name to any other person for the purpose of acquiring the lot.
It is undisputed that the respondent understood all that would be involved in carrying out this scheme.
It is impossible to contend, it seems to me, that an agreement so conceived having such intended consequences can be enforced by legal. proceedings.
The appeal should be allowed and the judgment of the trial judge restored.
J.-The contract sued upon was made with the intent and for the purpose on the part of the parties to it of effecting a result contrary to the policy of the law.
It was on this ground null and void ab initio. The property dealt with was to be obtained from the Crown under location tickets on applications purporting to be those of four bona fide intending settlers.
The applicants did not in fact intend to become such settlers. The real purpose of the scheme to which they became parties at the instance of the respondent was to obtain for him and the appellant the timber upon the lots to be applied for. The applications were supported by affidavits containing misrepresentations of fact and intention. Each applicant was required to swear that he wished to acquire the lot applied for for the purpose of clearing and cultivating it for his own personal benefit; that he had not lent his name to any other person for the purpose of acquiring such lot; and that he was acquiring it in order to bona fide settle thereon and not for the sole purpose of cutting the timber thereon or having it cut for sale by others.
These statements must have been false to the knowledge of the affiants as well as to that of the plaintiff by whom the making of such affidavits was induced. That the lands were subsequently found by the department to be unsuitable for settlement or cultivation cannot render valid an agreement which was void for illegality and fraud upon the Crown when it was made. While the defendant appellant, who sets up the defence of invalidity is certainly entitled to no sympathy, the courts may not lend their aid to a plaintiff seeking to enforce such a contract as that sued upon. I would, with respect, allow the appeal with costs here and in the Court of King's Bench and would restore the judgment of the learned trial judge.
BRODEUR J.-Paradis 4tait en 1913 ing6nieur pour la construction du chemin de fer du Transcontinental dans le comt6 de Montmagny. II a trouv6 que certains lots de terre de la Couronne qui 4taient A proximit6 d'un des stations du chemin de fer dans le canton de Bourdages pouvaient 6tre avantageusement exploit6s conune terrains A bois. Et alors il s'en est ouvert A Bernier, cultivateur d'une des vieilles paroisses du comt6, pour l'inciter A prendre ces lots comme colon. Bernier savait probablement qu'il ne pourrait pas remplir les conditions que les lois imposent A ceux qui veulent obtenir des lots de colonisation, mais Paradis lui repr6senta que ses relations avec certaines personnes influentes dans le d6partement des terres et en dehors lui permettraient de passer outre. Bernier crut A ces repr6sentations et il fit faire par ses parents et son associ6 les affidavits n6cessaires pour obtenir des billets de location de ces lots. Auparavant cependant Paradis lui fit signer un acte par lequel il lui vendait pour quatre cents dollars ($400) qui seraient payables quand Bernier aurait eu ses lettres patentes.
Bernier, ayant obtenu ses billets de location, a co'mmenc6 & faire couper du bois en quantit6 suffisante pour rencontrer les exigences de la loi des terres, mais son exploitation 6tait plut6t commerciale que colonisatrice. Il n'a pas, par exemple, rempli les conditions de r6sidence que son billet de location et la loi lui imposaient.
Il ne pouvait done pas obtenir ses lettres patentes. Cependant il a repr6sent6 que les lots 6taient impropres A la culture; et il a pu induire le d6partement A les classifier comme terrains forestiers, et moyennant une redevance additionnelle il a obtenu des lettres patentes.
Il est bien 6vident pour moi qu'il n'6tait pas un colon de bonne foi et que d~s le commencement Paradis et lui avaient I'intention de se pr6valoir des lois de colonisation pour mettre ill6galement la main sur des terres dont ils enl~veraient tout le bois, Bernier recevant quatre cents dollars ($400) pour sa part dans cette op6ration et Paradis recevant tout les profits qui seraient faits par la coupe et la vente du bois.
Paradis demande maintenant I'ex6cution du contrat qu'il a fait avec Bernier; et ce dernier plaide, entr'autres choses, que ce contrat est absolument nul.
La L6gislature de Qu6bee, voulant mettre fin A des sp6culations d6plorables qui se faisaient autour des terres de colonisation par de pr6tendus colons qui n'6taient que des coninergants de bois d6guis6s, a, en 1909, cru bon d'amender sa loi en d6clarant que les colons ne pourraient pas pendant cinq ans A compter du billet de location vendre les lots qu'ils avaient obtenus du d6partement, except6 avec l'autorisation du ministre quand ce dernier serait convaincu qu'il est dans l'int6r~t de la colonisation que ce transport soit fait. Et la loi ajoutait:
La cour sup6rieure a d6cid6 que le contrat intervenu entre Paradis et Bernier 6tait nul.
La cour d'appel, A une majorit6 de trois contre deux, a d6cid6 que le contrat pouvait valoir, vu qu'il s'agissait de la vente de droits post6rieurs A l'octroi des lettres patentes. Il est bon de remarquer A ce sujet que le contrat en question d6clare formellement que le droit de la coupe du bois est vendu A compter du jour du contrat, c'est-A-dire depuis 1913.
Il est vrai que le paiement ne devait s'en faire que lorsque les lettres patentes seraient 6mises; mais il est incontestable que Paradis, si toutefois le contrat 6tait valable, avait des droits sur le bois qu'il y avait sur cette propri6t6. r6sulte done que Bernier aurait vendu et transport6 J. des droits qu'il avait dans les lots en question.
La vente de ces droits 6tait illgale en vertu de la loi de 1909 parce qu'il 6tait expressiment d6fendu au colon de disposer par vente de ses droits, except6 sur l'autorisation du ministre des terres.
Sans discuter la moralit6 de la transaction intervenue entre le demandeur et le d6fendeur, sans rechercher si cette transaction 6tait faite dans le but de frauder la loi des terres, je considbre qu'un contrat par lequel Bernier entreprenait de disposer du droit de coupe sur les lots de terre qu'il avait sur billet de location, ou qu'il devait avoir sous peu sur billet de location, 6tait un contrat qui, comme la loi le d6clare, 6tait radicalement nul et qui, par cons6quent, ne peut 6tre mis A ex6ecution par les tribunaux.
Si un tel contrat pouvait avoir force de loi, ce serait simplement mettre A n6ant l'intention 6vidente du 16gislateur de ne donner ces lots de colonisation qu'A des colons de bonne foi.
On pourrait, en effet, comme on a fait dans le cas actuel, couper un peu de bois, ne pas r6sider sur les lots, et ce dans l'expectative de pouvoir faire un profit consid6rable avec le bois qui s'y trouverait.
L'intention bien 6vidente de la 16gislature 4tait que ces terres de la couronne que l'on donnait pour rien ou A peu prbs rien ne seraient donndes qu'd des colons de bonne foi,et non pas A des personnes qui parattraient faire quelques op6rations de colonisation mais qui en r6alit6 n'auraient en vue que de faire le commerce de bois.
%- Monsieur Antonio Perrault a, avec beaucoup d'habilet6, plaid6 que cette vente de 1913 6tait valable parce qu'il y avait eu en 1918 un ordre en Brodeur J conseil par lequel ces lots avaient t virtuellement classifi6s comme terrains forestiers.
II a pr6tendu que cet ordre en conseil avait un effet r6troactif qui pouvait rendre valide le contrat fait en' 1913 par Paradis et Bernier.
Je ne puis partager cette opinion.
Rien dans la loi ne d6montre que l'ordre en conseil pouvait avoir un effet r6troactif. Nous avons A consid6rer le contrat de 1913 A la date &.laquelle il a t fait. Or, & cette 6poque, on vendait un terrain de colonisation ou une partie d'un terrain de colonisation.
La loi d6fendait des ventes de cette nature; et ce contrat, par cons6quent, se trouvait nul ab initio, et rien ne pouvait 6tre fait pour le faire revivre.
Pour ces raisons, le jugement de la cour d'appel doit 6tre renvers6 et le jugement de la cour sup6rieure r~tabli, le tout avec d6pens de cette cour.
MIGNAULT J.-Le 24 d6cembre, 1913, l'appelant a vendu A l'intim6 le droit de la coupe de tout le bois pour le terme de quatre-vingt-dixneuf (99) ans A compter d'aujourd'hui sur les lots 16 et 17, rang B, canton Bourdages, avec droit de passer et vaquer et d'6riger toutes constructions sur les dits lots pour l'exploitation de cette coupe de bois. Cette vente de coupe de bois est faite pour le prix de $400.00 payable quand le vendeur aura obtenu les lettres patentes du gouvernement de la province de Qu6bec pour les dit lots. Le vendeur s'engage A faire tous les travaux n~cessaires, y compris la r6sidence, etc., sous le plus court ddlai possible. Il s'engage aussi A faire ses obligations aux endroits que l'acqudreur lui indiquera, et ne devra pas couper un seul arbre en dehors de ces obligations sans 6tre responsable des dommages. L'appelant pr6tend que cette vente est nulle, et plusieurs textes ont t invoquis & l'appui de cette pr6tention. Avant d'entrer dans 1'examen de la question de validit6, il convient de dire sous quelles circonstances la vente a t6 faite. IL faut bien convenir que ces circonstances paraissent assez 6tranges, pour ne pas me servir d'une expression plus forte. L'intim6 6tait ing6nieur en chef du chemin de fer Transcontinental.
L'appelant 6tait cultivateur de la paroisse du Cap St-Ignace.
L'intim6 lui proposa de se rendre acqu6reur de certains terrains du gouvernement en vue de lui en vendre la coupe du bois. Il se chargea de faire tous les arrangements n6cessaires avec le gouvernement et, de fait, le 10 d6cembre 1913, il recommanda A l'honorable M. Joseph-Ed. Caron, ministre de 1'agriculture et de la voirie, que les lots 15, 16, 17 et 18 fussent conc6d6s "h de bons colons" savoir M. Addlard Morneau, M. Daniel Bernier (l'appelant), M. Joseph Bernier (fils mineur de l'appelant) et M. Phildas Bernier (frbre de 'appelant), M. Caron envoya la lettre de l'intim6 A son colligue l'honorable M. Jules Allard, ministre des terres et forets, et le sous-ministre de ce dernier autorisa 'agent A Montmagny A faire cette vente.
Avant ces d6marches, l'inspecteur du d6partement, M. Frs Pouliot, avait certifi6, le lr d~cembre, 1913, au ministre des terres et forets que ces quatre lots, d'aprbs sa connaisaance personnelle, contenaient chacun d'eux 50% de terre A culture.
Lors de la vente de la coupe du bois, le 24 d~cembre, 1913, il n'y avait mime pas de billets de location pour ces lots. Ces billets de location ont 6 octroyds le 29 d6cembre, 1913, et contiennent les conditions ordinaires de la concession des lots de colonisation. Dans l'affidavit requis pour la concession, chaque concessionnaire jura qu'il ne faisait pas l'acquisition dans le seul but d'y exploiter le bois ou de le faire exploiter par d'autres, mais dans le but d'en faire un J 6tablissement agricole s6rieux.
II d6clara de plus qu'apris avoir visit6 le lot il le jugeait propre A faire un 6tablissement agricole.
Les conditions que le billet de location impose aux colons paraissent avoir t6 remplies, sauf la r6sidence qui n'avait 6t que de huit mois par ann6e. Mais pr6cis~ment pour le d6faut de r6sidence continue sur les lots, les officiers du d6partement d6cidbrent que les lettres patentes de ces lots ne pourraient 4tre accord6es aux concessionnaires.
C'est alors qu'on fit intervenir des influences aupi As du gouvernement pour obtenir que des lettres patentes fussent octroy6es sans les conditions de la concession des lots de colonisation, et que les lots fussent vendus aux concessionnaires A $2.00 l'acre.
Nous voyons au dossier plusieurs lettres 6crites au ministre par le d~put6 du comt6 recommandant la concession. Il y a 6galement au dossier une lettre adress6e par le sous-ministre A un autre d6put6 qui parait s'6tre int6ress6 A l'affaire.
Dans son t6moignage, l'intim6 declare aussi Atre au d6partement pour demander l'6mission des lettres patentes.
Pour surmonter la difficult6 r6sultant du d6faut de r6sidence suffisante, on imagina de faire vendre aux concessionnaires ces lots pour le prix que j'ai mentionn6 comme 6tant dans leur -ensemble impropres A faire un
6tablissement agricole.
Ces d6marches rdussirent, et, le 2 juillet 1918, le gouvernement adopta un arrite-en-conseil, constatant
Et il fut ordonn6 que les lettres patentes fussent octroy6es sans conditions, pourvu que le propri6taire payAt un prix additionnel 6quivalant A $2.00 l'acre. Ce prix fut.pay6 par l'appelant qui regut alors ses J. lettres patentes.
Cependant lorsqu'il se trouva muni de ces lettres patentes, I'appelant refusa d'accepter le prix de $400 que l'intim lui offrait.
I parait que le prix du bois avait tris consid6rablement augment6, et l'appelant ne voyait plus l'affaire du meme oeil qu'en dcembre 1913. C'est alors que la justice fut saisie du diff6rend. J'ai racont6 les faits ci-dessus sans en faire le moindre commentaire.
De fait, ils peuvent trbs bien se passer de commentaires.
Il m'est absolument impossible de croire que M. Pouliot s'est tromp6 en 1913 quand il certifiait, d'aprbs les connaissances personnelles qu'il avait de ce territoire, qu'il y avait bien 50% de terre A culture sur chacun des lots. L'appelant, du reste, d6clara dans son affidavit pour l'obtention du billet de location qu'apris avoir visit6 son lot il le jugeait propre A faire un 6tablissement agricole.
Et que dire du serment qu'il fit, le 29 d6cembre, 1913, qu'il ne faisait pas l'acquisition du lot dans le seul but d'y exploiter le bois ou de le faire exploiter par d'autres, quand cinq jours auparavant il avait vendu A l'intim6 la coupe de bois pour 99 ans?
D'ailleurs, le certificat asserment6, en date du 13 septembre 1917, de M. L6tourneau, qui visita le lot A la demande de l'appelant, affirme que le terrain avait t6 bien pr~par6 pour une culture profitable et qu'il y avait alors 153 acres en foin.
C'est aprbs cela qu'on vient d6clarer les lots impropres, dans leur ensemble, A faire un 6tablissement agricole.
Maintenant il s'agit de savoir si l'intim6 peut r6clamer la coupe de bois ou si cette vente est nulle. On a invoqu6 ici divers moyens de nullit6 de la vente du droit de coupe.
On dit qu'on a vendu la chose d'autrui, bien plus, une chose hors du commerce puisqu'elle appartenait alors au gouvernement. r6clame aussi l'application de 'article 1572 S.R.Q., qui d6fend aux colons de vendre ou autrement ali6ner avant I'6mission des lettres patentes les lots qu'ils tiennent sous billet de location.
D'aprbs mon opinion, il n'est pas n6cessaire de discuter ces moyens de nullit6, car il ya une objection autrement grave contre l'action de l'intim.
Dbs le commencement, celui-ci parait avoir eu l'intention de se faire donner un droit de coupe de bois sur des terres destindes A la colonisation, et cela au m6pris des lois qui prothgent A la fois les colons contre les sp6culateurs qui veulent s'emparer du bois, et le gouvernement qui, dans l'intir~t public, concede A des conditions trbs favorables des terres appartenant A la couronne dans le but de les faire ouvrir A la colonisation. Je ne puis croire que sans les instances de 1'intim6 l'appelant aurait jamais song6 A demander cette concession. Et quand on lui oppose le d6faut de residence, l'intim6 et d'autres personnages interviennent pour lui faire vendre ces lots sans les conditions trbs sages apposdes aux octrois pour fins de colonisation. Tout cela visiblement a 6t6 fait pour permettre A l'intim6 de profiter de la coupe de bois, car, d'apr~s le contrat, l'appelant et ses h~ritiers n'y auraient aucun droit, et cela pour quatre-vingt-dixneuf ans. Le gouvernement malheureusement parait avoir facilit6 la fraude contre la loi en adoptant I'arrit6en-conseil du 2 juillet 1918, mais il est possible qu'il ait ignor6 l'achat fait par l'intim6 qu'on a probablement eu la prudence de ne point lui d6noncer. Dans tous les cas, il y a eu fraude, et celui qui en profite, si la vente du 24 d6cembre 1913 est maintenue, c'est l'intim6 et non 1'appelant. Cependant I'appelant s'est pret6 A cette combinaison frauduleuse, et il a ainsi obtenu une concession de terres publiques A laquelle il J. n'avait aucun droit.
Je ne puis consentir A maintenir l'action de l'intiin, mais en mime temps l'appelant ne devrait pas avoir de frais contre ce dernier, car il a particip6 A la fraude, et maintenant il est le seul A en profiter, la vente du droit de coupe 4tant annul6e.
II peut se consid6rer heureux si le gouvernement ne rdvoque pas la concession qu'il a 6t6 induit A lui faire.
L'appel doit 4tre accord6 et le jugement de la cour sup6rieure r6tabli, sans frais devant cette cour et la cour du banc du roi.
Appeal allowed with costs.