Laferrière v. Gariépy

Durr J.-I am of opinion that the motion should be dismissed.

J.-I am unable to find a subject matter of the value of $2,000 directly involved in this action. The weight of authority seems to support the view that in the Province of Quebec an action to recover possession from an overholding tenant should be regarded as a personal action, and does not involve title to land in the sense necessary to maintain the jurisdiction of this Court under s. 46 (b) of the "Supreme Court Act."

I am therefore of opinion that the motion to quash should prevail.

BRODEUR J.-L'intim6 Gari6py fait motion pour casser l'appel faute de juridiction.

Les faits de la cause sont un peu compliqu6s et il devient n6cessaire d'en faire une courte analyse pour rendre jugement sur cette motion.

Les appelants, les Laferribre, et St.-Denis, le d6fendeur, sont propri6taires indivis de l'H6tel Riendeau A Montreal.

En 1914, les Laferribre et St.-Denis ont lou6 cette propridt6 pour cinq ans aux d6fendeurs-appelants Gervais et Samson et ont stipul6 dans le bail que ces derniers auraient la pr6f6rence de se porter acqu~reurs de la propri6t6 si les locateurs trouvaient un acheteur. Le bail expirait au ler mai 1920.

Le 20 f6vrier

1920, St.-Denis, agissant tant personnellement que comme mandataire de ses co-propri6taires, les Laferribre, louait la propri6t6 A 1'intim6 Garidpy pour cinq ans A compter du ler mai 1920, et en m6me temps il donnait personnellement A ce dernier une promesse de lui vendre la propri6td pour $60,000.00. Les Laferribre pr6tendirent alors qu'ils n'avaient pas autoris6 St.-Denis h faire bail de la propri6t6 en faveur de Gariepy et ils institubrent une action pour demander l'annulation de ce bail St.-Denis-Gari~py du 20 f6vrier 1920.

Le 12 mars 1920, Gervais et Samson notifibrent leurs locateurs qu'ils d6siraient exercer le pacte de pr~f6rence stipul6 dans leur bail et qu'ils 6taient prits A acheter la propri6t6 aux conditions de la promesse de vente faite par St.-Denis A Gari6py le 20 f6vrier 1920 et A signer A cette fin tous les contrats n6cessaires.

Les Laferribre se d6clarbrent prits A donner suite A cette promesse de vente et A permettre h Gervais et Samson d'exercer leur pacte de pr6f6rence.

Comme St.-Denis et Laferrire ne livraient pas la propri6t6 A Gari6py le ler mai 1920 et conme GervaiS et Samson continuaient A 'habiter aprbs le ler nai

1920, Gari6py a, le 14 mai 1920, institu6 la pr6sente action il conclut A ce que les d6fendeurs St.-Denis,

Laferribre, Gervais et Samson soient condamnis A lui livrer le dit immeuble.

Les d6fendeurs, les Laferribre et Gervais et Samson, ont plaid6 s6par6ment, mais leur d6fense est au mime effet, c'est qu'ils ont ddjA demand6 par une premibre action l'annulation du bail consenti par St.-Denis A

Gari6py, le 20 f6vrier 1920, qu'ils r6itbrent les conclusions qu'ils ont prises dans cette premibre action et que

Gervais et Samson ayant exerc6 leur pacte de pr&firence ils ont droit de rester en possession de cet immeuble et qu'ils en sont les propri6taires.

La cour sup~rieure et la cour d'appel (1) ont maintenu l'action de Gari~py et la question qui nous est soumise est de savoir si cette cour a juridiction pour entendre l'appel qui est port6 devant nous.

Cette cour a 6t6 appel6e a d6cider cette question de juridiction dans une cause de Blachford v. McBain

(2), les faits sont h peu pris semblables A ceux de la pr6sente cause.

Dans cette cause de Blachford v. McBain (2), le locataire r6clamait qu'il avait le droit de garder la propri~t6 en vertu d'une promesse.

de vente contenue dans son bail; le locateur pr6tendait, au contraire, qu'il devait en Atre expuls6.

La cour en est venue A la conclusion suivante:

Q.R.

S'il n'y avait pas la promesse de vente et le pacte de pr~f6rence en question en la pr6sente cause, s'il Ily avait, au contraire, que les relations de locateur et de locataire, il pourrait se faire que nous serions en pr6sence non pas d'un droit immobilier mais d'un droit personnel et qu'en cons6quence on devrait appliquer la d6cision de Frdchette v. Simmoneau (1). Cependant je dois reconnaltre que la question de savoir si le droit du locateur de recouvrer la possession d'une propri6t6 lou6e est un droit mobilier ou immobilier, n'a jamais t clairement r6solue et qu'elle a fait dans la doctrine et la jurisprudence frangaise la cause de vives controverses.

Vide: Troplong, vol. ler, Louage, nos. 6 A 14; Art. 1743 Code Napol6on; Guillouard, vol. ler, Louage, nos. 17 & suivants; Dalloz, R6pertoire Pratique, vo. Action possessoire, no. 25; Dalloz, 1848-1-39. II serait intiressant de connattre la portde de nos articles 1663 et 2128 du Code Civil sur la solution de cette question de savoir si les droits du locateur ou du locataire sur l'immeuble lou6 sont des droits personnels ou rdels.

Pour un autre motif que celui 6nonc6 plus haut, je crois que nous avons juridiction parce qu'il s'agit d'une matibre dont la valeur est de plus de deux mille dollars. La loi permet maintenant, depuis 1913, de faire la preuve par affidavit de cette matibre en litige. C'est ce qui a td fait dans la pr~sente cause.

Il me parait incontestable que le droit de poss6der et d'occuper cet im.meuble vaut au moins cette somme. Pour ces raisons la motion pour casser l'appel doit etre renvoyde avec d6pens.

I est fort possible que les d6fendeurs n'aient aucun droit d'invoquer cette promesse de vente, et que la possession des d6fendeurs

Gervais et Samson, en possession de cet immeuble, soit sans justification. Mais c'est une question qui touche au m6rite de la cause et qui ne saurait affecter le point de savoir si nous avons le droit d'entendre une cause m~me dans le cas oii le d6fendeur d6sire faire un appel pour d6lai.

J.-J'accorderais les conclusions de la motion de l'intim6 pour casser cet appel pour d6faut de juridiction.

L'intim6 Gari6py-qui avait lou6 pour cinq ans un immeuble A Montr6al, connu sous le nom d'H6tel

Riendeau, du nomm6 St. Denis, propri6taire des sept-huitibmes indivis de cet immeuble, les appelants

Laferribre 6tant propri6taires d'un huiti~me, et qui a trouv6, A 1'6poque de la prise de possession stipul6e en son bail, que les locataires, les appelants Gervais et Samson, dont le bail 6tait expird, ne voulaient pas livrer possession de l'h6tel, et que St. Denis ne prenait pas les mesures de les en expulser-a intent6 en cour sup6rieure une action contre les appelants par laquelle il offrait A St. Denis et aux Laferribre un mois de son loyer, et oa il concluait, comme exergant, sous l'article

1031 du Code Civil, les droits de son d6biteur St. Denis,

A 1'expulsion de Gervais et Samson de 1'h6tel. Cette action fut contest6e par Laferribre et par Gervais et

Samson.

Tous les d6fendeurs all~guent dans leur d6fense avoir pris une action pour faire annuler le bail consenti par St. Denis A l'intim6.

Ils concluent au renvoi de L'action de l'intim6, demandant acte de l'action qu'ils ont intent6e contre lui pour faire annuler ce bail, et d6clarant en r6itbrer les conclusions.

Les appelants Gervais et Samson pr6tendent avoir lou6 l'immeuble des Laferribre et disent aussi que dans leur bail eux, alors expir6, St. Denis leur avait consenti un pacte de pr6f6rence pour la vente de l'h6tel au cas il se d~ciderait A le vendre.

Il est trbs important de constater que les appellants Laferribre et Gervais et Samson, ayant intent6 une autre action pour faire annuler le bail sur lequel l'intim se base en l'action pr6sente, la validit6 de ce bail et de la promesse de vente qu'il contient, en question dans l'autre action, ne l'est pas en l'action dont il s'agit ici. Tout ce que les appelants pouvaient faire, sans s'exposer A l'objection de litispendance, c'6tait de demander, dans leur d~fense Al'action actuelle, acte de l'action qu'ils avaient intent6e pour faire annuler le bail, et c'est ce qu'ils ont fait.

Ils auraient pu encore demander la r6union des deux causes, mais ils ne paraissent pas l'avoir fait. R6it6rer dans cette action les conclusions qu'ils avaient prises dans 'autre action, ne donnait pas juridiction A la cour dans l'action actuelle d'annuler le bail.

Cette question ne pouvait se d6cider que dans l'autre action et n'est pas et ne peut 6tre soumise sur l'action pr6sente. De fait, M. Geoffrion, avocat de l'intim6, a affirm6, sans contradiction, que l'autre action des appelants en annulation du bail avait 6t0 renvoy6e et qu'il n'y avait pas eu appel.

Dans ces circonstances, nous sommes en presence d'une action personnelle, offrant $270.84 pour un mois de loyer et demandant, comne locataire, la possession de l'immeuble contre certains locataires dont le bail est expir6.

Le droit du locataire est 6videmment un droit personnel.

Je ne puis voir dans cette cause rien qui ressemble A l'esp6ce de Blachford v. McBain. (1), cit6e par les appelants, oi la d6fenderesse alliguait, en r~ponse A une saisie-gagerie en expulsion, 6tre propri6taire de l'immeuble.

Je le r6pite, la validit6 du bail et le droit d'avoir la pr6f6rence, au cas d'ali~nation de l'immeuble ont t soul6v4s par les appelants dans une autre action qui n'est pas devant nous, et ils ne peuvent 6tre mis en question sur cet appel. Il n'appert mime pas, je l'ai dit, que les deux actions aient 6t6 r6unies, et elles n'ont pas dfi l'6tre, car autrement le jugement le mentionnerait.(1) Le fait que le loyer entier des cinq annies du bail de l'intim6, dont il n'offre qu'un mois, d6passe $2,000.00, ne suffit pas. Et I'affidavit de M. Laporte ne fait qu'additionner ce loyer et 6valuer l'immeuble dont le titre n'est pas en question.

Je ne vois d'autre montant en contestation, s'il peut y avoir contestation A ce sujet, que le loyer d'un mois offert par l'action. Il n'y a non plus, au prochs, aucune question concernant un titre A des biens-fonds.

Je maintiendrais la motion de l'intim6 et je casserais l'appel.

Motion dismissed with costs.