Laferrière v. Gariépy

of

Per Anghn J.-The right to have the lease given to respondent declared invalid for want of authority in St. D. belonging solely to the heirs L., the effect of chose jugde on that point against them is equivalent to ratification of the lease by them before this action was begun; such lease thus became valid as against everybody who had not theretofore acquired an interest in the property inconsistent with its enforcement; and as it is chose juge against G. and S. that they~have no such interest, the lease is valid against them. Per Mignault and Bernier JJ.-Though the validity of the lease given to respondent is not chose jugge as to G. and S., they cannot, for alleged want of concurrence by the heirs L., attack that lease which was declared valid as against the co-owners of the property, the general rule being that no one can set up a right belonging to another-"nud ne peut exciper du droit d'autrui."

Judgment of the Court of King's Bench (Q.R. 31 K.B. 256) affirmed. APPEAL from the judgment of the Court of King's Bench, appeal side, Province of Quebec (1), affirming the judgment of the trial court, Maclennan J. and maintaining the respondent's action with costs. The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgments now reported.

(1) [1921] Q. R. 31 K. B. 256.

The respondent is not entitled to take an action to eject Samson and Gervais as exercising rights of his lessors under article 1031 C.C.; such right of action is not in the nature of those contemplated in this article and would come rather within the exception mentioned in the article as it is a right "attached to the person."

Article 1241 C.C.

The respondent has a direct action to get possession of the hotel against Gervais and Samson who must be held to be trespassers unwilling to deliver; if a tenant has a right to sue a trespasser subsequently to delivery by the lessor under art. 1616 C.C., he must have the same right before delivery. Alternatively, the respondent has the right to take the present action under article 1031 C.C.

J.-I am not entirely satisfied with the evidence of any authority empowering St. Denis to make the lease in question so far as respects the fractional part of the title not his own, and would prefer resting upon the res judicata invoked and relied upon in the opinion of my brother Mignault, and hence would prefer resting thereon in dismissing this appeal. My only difficulty in doing so is that it has not by way of a plea been made part of this record upon which we have to pass.

I think it might well have been allowed to be pleaded by the Court of King's Bench and thus rendered a foundation for the judgment appealed from. And our judgment dismissing the appeal may well proceed upon such possibility as within our jurisdiction to pronounce the judgment the court below should have pronounced.

I agree with the judgment of the majority that this appeal should be dismissed with costs.

J.-Mr. Geoffrion has, I think, succeeded in establishing his contention that res judicata in substance is an -answer to this appeal.

I assume, because it is a point of procedure upon which there was no question in the Court of King's Bench, that it was open to the respondent on the appeal to the King's Bench to bring before that court, in answer to the appeal, matters arising contemporaneously with or subsequent to the judgment appealed from, matters, that is to say, which by reason of the time when they arose could not form an element amongst those constituting the basis upon which the judgment of the trial court rested. I assume, in other words, that the judgments upon which Mr. Geoffrion now basis his averment of res judicata might properly have been brought before the Court of King's Bench for that purpose and might properly be considered by that court in passing upon the appeal; that is a point of procedure upon which I accept without hesitation the concurrent views of the judges in the court below.

That being so the judgments invoked are in the language of Art. 1241 C.C. conclusive as to all matters comprised within the "object of the judgment". Accordingly there are two questions upon which the appellants cannot be heard; the question of agency and the question of pacte de prdfirence.

As to the point raised respecting the identity of parties, that is to say, identity of quality-it seems clear that in far as the respondent's action is based upon article 1031 C.C. he seeks to enforce the rights of his debtors. There is, I think, no substance in the contention that there is no identity of object because the judgments relied upon by the respondent were given in actions for a declaration of right while the action out of which the appeal arises claims executory relief. In substance the objects are identical and the form, I think, is therefore not material.

J.-I have had the advantage of reading the carefully prepared opinion of my brother Mignault. As the material facts of this case are very fully stated by him it is unnecessary that I should repeat them.

I agree with the views expressed by my learned brother on the issues of res adjudicata, which I think our broad powers of amendment allow us to entertain whatever may have been the jurisdiction of the Court of King's Bench in regard to the respondent's motion before that court to dismiss the appeal to it on the ground of chose jugde. It is now chose juge as against all the appellants that, when this action was begun, Gervais and Samson had no rights either as lessees or under the "pacte de priftrence" which they invoke-that their occupation of the H6tel Riendeau was merely that of overholding tenants under an expired lease.

It is also chose jug6e as to the appellants, the Laferrisres, though not as against Gervais and Samson, that the lease under which the respondent claims was then valid and effectual.

There remains the question whether, giving due effect to these premises, Gervais and Samson, who are themselves without any colour of right to retain possession, should be heard to challenge the validity of the respondent's title to recover possession, which, as against all the owners of the property, is no longer disputable. That the respondent, if he is the holder of a valid lease, has the right to maintain this action exercising the rights of his lessors under Art. 1031 C.C. is demonstrated in the opinion of my brother Mignault. Although the validity of this lease be not chose jug6e as against the appellants, Gervais and Samson, if they are no longer in a position to challenge it, the respondent's status under Art. 1031 C.C. is, I think, equally esfablished.

The right, if it ever existed, to have the Gari~py lease declared invalid and set aside for want of authority in St. Denis to make it, belonged solely to the Laferribres.

If they saw fit to ratify or acquiesce in that lease nobody else could attack it. As against them its validity is now conclusively established. It is therefore in the same position as if they had in fact so ratified it at the time the action was begun in which it became chose jugde that they were bound by it. While, assuming for the moment that St. Denis lacked authority to execute the Gari6py lease on behalf of the Laferriares, that fact might have afforded a defence to Gervais and Samson so long as the Laferribres were in a position to take advantage of it, that m my opinion would not be the case in an action to recover possession begun by Gari6py against Gervais and Samson after the Laferribres had lost their right to contest the authority of St. Denis.

Since it became binding upon them the Garidpy lease is good as against everybody who had. not theretofore acquired an interest in the property inconsistent with its enforcement.

It is res adjudicata as against Gervais and Samson that they have no such interest. Therefore an action brought now by Garidpy to recover possession from them should succeed.

Is the court bound, unless the evidence in the record before us affirmatively establishes the authority of St. Denis to bind the Laferriares, to refuse that relief in the present suit and put the respondent to the expense and delay of taking fresh proceedings to enforce his now undoubted right to obtain possession of the leased premises because the right of the Laferribres to contest that authority had not been actually judicially negatived when this action was begun?

I think not. Gari6py is now in a position to exercise the "right of action" of the Laferribres as well as of St. Denis (Art. 1031 C.C.).

There can be no question of their right, acting together, to eject Gervais and Samson. That is the consequence of their ownership of the property and the determination that Gervais and Samson have no right to continue in occupation either as lessees or under the "pacte de prdfdrence," which is chose jugde as against them. Under these circumstances, giving due effect to the fact that the other actions were begun before this one and that judgments in them were retroactive to the respective dates of the writs, I think Gervais and Samson should no longer be heard to question the plaintiff-respondent's status to exercise in this action the right of his lessors.

If it were clear that the finding of the learned trial judge, affirmed by two of the learned judges of the King's Bench, that the evidence in the present case sufficiently establishes the authority of St. Denis to bind the Laferrires, could not be supported, and if. that question should be entered upon merely to deal with a matter of costs, it may be that the appellants Gervais and Samson would be entitled to some relief in regard to costs incurred before the judgment in the Superior Court by which St. Denis's authority was established as against the Laferridres. But I am not convinced that the finding of tacit mandate made by the learned trial judge and affirmed by Mr. Justice Martin and Mr. Justice Flynn in the Court of King's Bench was so clearly wrong that we should disturb it. Having regard to the jurisprudence of this court, I would question the propriety of our entering upon such a question merely to adjudicate upon a matter of costs. J.-Les conclusions que je crois devoir adopter en cette cause seront plus intelligibles si je commence par un expos6 aussi court que possible des faits saillants que constate le volumineux dossier. Monsieur A. J. H. St. Denis, notaire de Montreal, et feu Philippe Laferribre 6taient, en l'ann6e 1904, copropri6taires par indivis et par 6gales parts de l'immeuble situ6 sur la Place Jacques Cartier A Montr6al, et connu sous le nom d'H6tel Riendeau, et, par bail en date du 3 mai, 1904, ils l'avaient lou6, pour dix ann6es, au nomm6 J. Arthur Tanguay.

Pendant le cours de ce bail Philippe Laferribre est d6c6d6, laissant une veuve, depuis mari6e en secondes noces avec M. Pierre D'Auteuil, avocat de La Malbaie, et douze enfants dont trois seulement 6taient alors majeurs.

St.-Denis a achet6 de plusieurs des h6ritiers Laferribre leurs parts dans 1'H6tel Riendeau, tel point que lors du bail sign6 par lui en faveur de l'intim6, il 6tait propri6taire de cet immeuble pour les sept-huiti~mes, l'autre huiti~me appartenant A, trois des h6ritiers Laferribre, dont deux mineurs, qui n'avaient pas dispos6 de leurs parts.

Le 30 mars, 1914, St.-Denis, d6clarant agir tant pour lui que comme administrateur des int6rets des h6ritiers de feu Philippe Laferribre, avait lou6 cet immeuble aux appelants Gervais et Samson, le bail, consenti pour six ann6es, devant expirer le 30 avril,

1920. Dans ce bail, il 6tait dit que si le bailleur d6cidait de vendre l'h6tel, il donnerait la pr6firence aux locataires sur tout autre acqu6reur.

Au mois de f6vrier, 1920, St. Denis, qui administrait cette propri6t6, 6tait mbcontent des locataires

Gervais et Samson, qui devaient des arr6rages de loyer et qui avaient subi des condamnations pour infractions A la loi des licences, et il cherchait un autre locataire.

C'est dans ces circonstances qu'il s'aboucha avec l'intim6 Gari~py, et, le 20 f6vrier,

1920, il lui donna un bail pour cinq ans de l'HOtel

Riendeau, d6clarant agir, comme dans le bail A Gervais et Samson, tant personnellement que comme administrateur autoris4 de la succession Philippe

Laferrikre.

Le meme jour St. Denis consentit en faveur de l'intim6 une promesse de vente de l'h6tel pour $60,000.

Cette promesse de vente 4tait synallagmatique, I'intimn promettant acheter,- mais ce n'6tait que cinq ans plus tard, et apris avoir fait certains paiements, que l'intimb pouvait exiger un contrat de. vente.

Ce bail et les agissements des parties A sa suite ont donn6 lieu A trois prochs.

Il est 6vident que les locataires Gervais et Samson, dont le bail expirait le 30 avril 1920, ne voulaient pas livrer A un autre locataire la possession de l'h6tel.

Ils pr~tendaient J que le bail donn6 A 1'intim6 6tait nul parce qu'il aurait 6t consenti par St. Denis sans l'autorisation de ceux des h6ritiers Laferribre qui 6taient encore int6ress6s dans l'imeuble. Pour amener ceux-ci A attaquer le bail de l'intim6, ils leur garantissaient, le 24 mars 1920, le remboursement de tous frais et d6penses et commen9aient par d6poser en banque une somme de $1,000.00 devant servir aux d~bours6s.

Le 8 avril, 1920, sachant trbs bien qu'une part minime seulement de la propri6t6 restait encore aux Laferribre, ils se faisaient donner, aux mimes conditions que celles stipuldes au bail et A la promesse de vente de l'intim6, un bail et une promesse de vente de l'immeuble par Andr6 Laferribre, 6tudiant en droit, agissant comme procureur de Paul Laferrire, majeur, et de Louis Laferribre, tuteur de Marthe et Madeleine Laferriare, mineures.

Ils prenaient, le 24 avril 1920, une action contre St. Denis, comme d6fendeur, et contre l'intim6 et les h6ritiers Laferribre qui avaient encore des intirets dans l'immeuble, comme mis-en-cause, r6clamant, vu le bail et la promesse de vente obtenus par I'intim6, un bail et une promesse de vente semblables, et demandant l'annulation du bail de l'intim6 et la radiation de son enregistrement. Et le meme jour, 24 avril 1920, une action fut intent6e par les h6ritiers Laferriare contre l'intim6 et St. Denis pour faire annuler le bail et la promesse de vente obtenus par l'intim6.

II est assez clair que, sans la garantie donn6e par Gervais et Samson aux Laferribre, cette action n'aurait pas 6t6 institu6e, de sorte qu'il est difficile de croire que Gervais et Samson n'en 6taient pas les instigateurs, comme du reste la cour supbrieure l'a d6cid6.

Enfin, lorsque 1'intim6 voulut prendre possession de l'immeuble en vertu de son bail, Gervais et Samson, qui n'avaient aucun droit de l'occuper eux-m6mes, s'y opposarent, et l'intirm6 dut intenter, J. le 14 mai 1920, une action (qui seule a t6 port6e en appel) contre St. Denis, les h6ritiers Laferriare et Gervais et Samson pour obtenir cette possession.. Grace A leur resistance A, cette action-qui est encore pendante et A laquelle, il faut I'esp6rer, notre jugement mettra fin-Gervais et Samson ont gard6 pendant dix-huit mois un immeuble auquel ils n'ont certainement aucun droit.

Les d6lais de la proc6dure judiciaire leur ont 6t6 aussi profitables qu'ils ont t nuisibles A l'intim6.

De ces trois procs un seul, celui que noas sommes appel6s A juger, a d6pass6 la cour supbrieure. Les trois actions avaient 6t r6unies pour l'enqu~te, mais elles ont 6t6 jugdes par trois jugements s6par6s. L'action de Gervais et Samson contre St. Denis, Garidpy et les hbritiers Laferribre et celle des h6ritiers Laferrire contre St. Denis et Gari6py ont 6t6 renvoy6es, et l'action de Gari6py contre St. Denis, les Laferribre et Gervais et Samson a 6t maintenue.

Les appelants Laferribre et Gervais et Samson ont port6 les trois jugements en cour d'appel, mais, dans les deux premibres actions, se trouvant, nous dit-on, dans l'impossibilit6 de fournir le cautionnement requis, ils se sont d6sist6s de leur inscription en appel. Il n'y a maintenant que la troisiame action, celle Gari~py est demandeur, qui ne soit pas d6finitivement jug6e. La premibre question qui doive nous occuper, c'est celle de savoir si le bail consenti par St. Denis A l'intim6 lie les h6ritiers Laferriare qui ont encore des intir6ts dans l'h6tel Riendeau.

A cet 6gard, apris une longue enquite, le savant juge de premibre instance a fait les constatations de fait suivantes que je cite de son jugement:

Mignault J.

At the date of the execution of said lease and for many years prior thereto the defendant St. Denis was the administrator of said property, being himself sole owner of a portion of said immoveable and the owner of seven-eighths of the remainder of said property, the other one-eighth belonging to certain of the heirs of the late Philippe Laferridre, and defendant was then and had been for many years the duly authorized agent of the said heirs and with their consent and on their behalf administered their interest in said property and the said heirs, by reason of their having allowed defendant St. Denis to manage and administer their interest in said property, gave reasonable cause for the belief that the said St. Denis was their agent in connection with said property, and the plaintiff in this case entered into said lease of 20th February, 1920, in good faith, believing that the said St. Denis was in fact the agent and representative of the said heirs of the estate of the said Philippe Laferribre.

Le jugement de la cour d'appel d6clare qu'il n'y a pas d'erreur dans le jugement de la cour sup~rieure et il en confirme le dispositif.

Deux des juges qui formaient la majorit6 de la cour (les honorables juges Martin et Flynn) ont formellement reconnu 1'existence d'un mandat au moins tacite des Laferribre A St. Denis, autorisant celui-ci A louer 'h6tel A Gari6py; le troisi6me juge (1'honorable juge Tellier) s'est bas6 sur la chose jug6e pour se prononcer en faveur de l'intim6. Devant cette cour l'intim6 a produit une motion soulevant la question de chose juge. Il pr6tend qu'il y a maintenant chose jugde en sa faveur quant A la validit6 de son bail, cette validit6 ayant 6t affi-me, dit-il, par la cour sup6rieure sans appel ult6rieur dans les deux actions institudes le 24 avril, 1920, et dont il a 6 question plus haut.

L'intim6 peut-il soulever cette question devant nous?

Je le crois.

L'appel met tout en question et il n'y aura jugement final que lorsque cette cour aura rendu sa d6cision.

Le code de proc6dure de la province de Quebec, art. 199, permet de faire valoir par plaidoyer supplmentaire, avec l'autorisation du juige, des faits essentiels arriv6s depuis la contestation.

Du reste, les pouvoirs d'amendement que posside cette cour (ragle de pratique 54) nous donnent une discr6tion absolue A ce sujet, et dans les circonstances de cette cause je suis d'avis d'exercer cette discr6tion et de traiter la motion de l'intim6 comme un plaidoyer suppl6mentaire.

Reste A savoir si ce plaidoyer est bien fond6.

La doctrine de la chose jug6e repose sur une pr6somption juris et de jure et mime d'ordre public que le fait constat6 par le juge est vrai: res judicata pro veritate habetur. Elle a pour fondement non pas 1'acquiescement de la partie, acquiescement qui d6coulerait de la circonstance qu'elle n'a pas appel6 du jugement qui la condamne, mais la v6rit6 irr6cusable du fait que constate ce jugement, lequel, quand il est devenu d6finitif, ne peut plus 6tre mis en question.

Et cette pr6somption de v6rit6 a 6t6 admise pour empicher de nouveaux prochs entre les mimes parties sur la meme question et pour rendre impossible que les parties puissent obtenir des arrets contradictoires.

II faut pour cela que ce qu'on a appel6 les trois identit6s se rencontrent: identit6 d'objet en ce sens, dit l'article 1241 C.C., que la demande soit "pour la mime chose que dans l'instance jug6e"; identit6 de cause, c'est-h-dire, pour citer le m~me article, "lorsque la demande est fond6e sur la mime cause:" et identit6 de personnes, soit une demande "entre les memes parties agissant dans les momes qualit6s."

Ici, dans les deux actions qui se trouvent jugdes d6finitivement, les demandeurs concluaient A l'annulation du bail consenti A l'intim6, all6guant que St.

Denis, en le signant, avait agi sans l'autorisation de ses copropri~taires, les h6ritiers Laferriare.

Le jugement dans l'action des Laferribre contre St. Denis et Gari6py-Gervais et Samson n'y 4taient pas parties- . d6cide que, lors du bail Gari6py, St. Denis 6tait l'administrateur de l'immeuble en question et des int6r~ts de ses copropri6taires, les Laferribre, et l'agent ddment autoris6 de ces derviers.

Dans 1'action de Gervais et Samson contre St. Denis, dans laquelle les Laferriare et Gari6py 4taient parties, le j ugement ne se prononce pas sur la validit6 du bail Gari6py, mais se contente d'annuler celui que les Laferribre avaient donn6 A Gervais et Samson et de decider que ceux-ci n'ont pas droit A un bail et une promesse de vente de l'H6tel Riendeau.

Je crois done que l'identit6 d'objet se rencontre dans I'esp~ce, eu 6gard aux all6gations et conclusions de ces actions.

J'en dirais autant de l'identit6 de cause, car dans toutes ces actions on attaquait le bail Gari6py pour le motif qu'il 6tait sign6 par l'un des copropridtaires sans l'assentiment des autres. Et ce bail fut d6clar6 valable dans l'action des Laferrire contre St. Denis et Gari6py.

J'ai plus de difficult6 A l'4gard de l'identit6 de personnes, car nous ne trouvons toutes les parties qui sont devant nous que dans l'action de Gervais et Samson contre St. Denis, comme d6fendeur, et Gari~py et les Laferribre, comme mis-en-cause, et ce n'est que dans 1'action des Laferribre contre St. Denis et Gari~py, oii Gervais et Samson n'4taient pas parties, que la cour sap6rieure a formellement d6cid6 que St. Denis 4tait I'agent dIment autoris6 des Laferribre en consentant le bail Gari6py.

Je conclus done qu'entre les Laferribre et l'intim6 Gari6py il y a chose jug6e sur la validit6 du bail que St. Denis accorda A celui-ci.

A l'6gard de Gervais et Samson, il n'y a chose jugde que quantA la nullit6 de leur propre bail consenti par les Laferribre.

Ce point cependant est important, car il en r~sulte que Gervais et Samson n'ont aucun titre A l'occupation de l'immeuble. J'6carte comme mal fond6e la pr6tention soutenue avec beaucoup de talent par M. Rinfret que Gari6py n'agit pas dans cette action dans la m~me qualit6 que dans les deux autres, car outre que l'intim6 pr6tend exercer en vertu de 'article 1031 C.C. un droit que St. Denis refuse ou n6glige de faire valoir, 1'expulsion de Gervais et Samson, il demande de son propre chef contre St. Denis et Gervais et Samson la possession de cet immeuble.

S'il y a maintenant chose jug6e A l'6gard de tous les propridtaires de l'H6tel Riendeau sur la validit6 du bail Gari6py, et h 1'6gard de Gervais et Samson seulement sur la nullit6 de leur propre bail, doit-on permettre A ces derniers-ce point n'6tant pas chose jug6e quant A eux-de soutenir que l'intim6 n'a pas un bail liant tous les propri6taires de l'h6tel Riendeau? Je suis d'avis que non.

C'est un principe 616mentaire qu'on ne peut exciper du droit d'autrui. Le jugement de la cour sup6rieure, dans l'action des Laferribre contre Garidpy et St. Denis, a jug6 que le bail de l'intim6 est valable vis-A-vis tous les copropri6taires de l'h6tel, et a ainsi tranch6 cette question de validit6 A l'6gard de toutes les parties qui pouvaient la soulever.

Permettre maintenant A Gervais et Samson de renouveler le d6bat, quand tous les copropridtaires de l'immeuble sont li6s par le bail donn6 A l'intim6, serait non-seulement les autoriser A exciper du droit d'autrui, mais aussi A exciper d'un droit que les Laferribre ne peuvent maintenant faire valoir. Je suis donc d'avis que la validit6 du bail de l'intim6 ne peut plus tre contestde.

Cette question 6tant mise hors du d6bat, il reste voir si Gari6py pouvait, 6tant donn6 qu'il a un bail valide de l'H6tel Riendeau, et que les appelants Gervais et Samson n'ont aucun droit de I'occuper A l'encontre de son bail, prendre cette action et demander vis-A-vis de St. Denis sa mise en possession de l'immeuble, et, h l'6gard de Gervais et Samson, leur expulsion.

Tous les auteurs enseignent que le preneur, vis-Avis de son bailleur, peut obtenir, manu militari s'il le faut, la possession de la chose loude.

Voy. Baudry- Lacantinerie et Wahl, Louage, tome ler, no 308, ofi un grand nombre d'auteurs sont cites A l'appui de cette solution que je considare certaine.

Maintenant Gervais et Samson 6tant en possession de l'immeuble sans droit, Gari~py peut-il les en faire expulser?

Pour le faire, Gari~py invoque l'article 1031 du code civil permettant au cr6ancier d'exercer les droits et actions de son d6biteur, A I'exception de ceux qui sont exclusivement attaches A sa personne, lorsqu'A son pr6judice il refuse ou n6glige de le faire.

On pretend que cet article ne s'applique que pour les int6rets purement p~cuniaires, que c'est un droit analogue A celui que consacre l'article 1032 quant A I'action paulienne, et que le but de 'article 1031 est de faire rentrer dans le patrimoine du d6biteur une somme d'argent ou une valeur qui en est sortie par fraude.

A ne consid6rer que les termes tr69 g6n6raux de 'article 1031, il comprendrait tous les "droits et actions" du d6biteur A la seule exception de ceux qui sont exclusivement attach6s A sa personne. Et il suffit de dire lex non distinguit.

Mais les commentateurs de larticle 1166 du code Napol6on, qui correspond

A notre article 1031, enseignent que sa formule est trop large. Ils disent que pour que le cr6ancier soit admis A exercer les droits de son d6biteur, il faut qu'il s'agisse de droits compris dans le patrimoine du d6biteur. " Et ils ajoutent, ce qui parait clair, que l'article 1166 est 6tranger A tous les droits relatifs soit A 1'6tat des personnes, soit aux rapports de famille, alors meme que l'exercice d'un droit de cette nature devrait avoir pour cons6quence indirecte d'augmenter le patrimoine du d6biteur ou d'en pr~venir la diminution. (Baudry-Lacantinerie et Barde, Obligations, tome ler, no 590).

On distingue encore selon qu'il s'agit d'un int6r~t p6cuniaire ou d'un int6ret purement moral, le premier entrant dans la r~gle de l'article 1166, I'autre dans son exception.

Quant aux droits mixtes, c'est-A-dire les droits ayant leur fondement dans un int~ret moral et un int6rit p6cuniaire tout A la fois, si l'int6rit p6cuniaire domine, le cr6ancier pourra exercer l'action qui en r6sulte.

(M~mes auteurs, no 591).

J'avoue que je suis assez peu touch6 par l'objection que la formule de 'article 1031 serait trop large, car alors qu'on peut tr~s bien critiquer la loi, il faut I'appliquer, quand son sens n'est pas douteux, quelque large que soit sa formule, puisqu'elle est l'expression de l'a volont6 souveraine du l6gislateur.

Du reste, meme en adoptant le criterium que j'ai emprunt6 A la doctrine frangaise, le droit d'action de St. Denis pour 'expulsion de Gervais et Samson n'est certainement pas fond6 sur un int6ret moral, et, partant, ne tombe pas dans la cat6gorie des droits qui sont exclusivement attaches A la personne du d6biteur. L'int6rkt p6cuniaire de St. Denis d'intenter cette action est trbs visible, car autrement il aurait A payer de forts donmages h l'intim6, et en l'exercant il empiche que son patrimoine ne soit notablement diminu6 par l'indemnit6 qu'il aurait A donner au locataire A qui il a promis la paisible jouissance de l'h6tel. Mais ce qui me paraft d6cisif, outre les termes formels de l'article 1031, c'est qu'on juge en France que le bailleur peut c6der a son locataire son droit d'action tendant A 'expulsion d'un autre locataire qui refuse d'abandonner la possession de la chose lou6e, bien que son bail soit expir6 (Dalloz 1895,1. 367; 1894.2.53; 1876.1.27).

Si ce droit d'action peut Stre c~d6, si le bailleur peut en accorder la subrogation A son locataire, et si la seule stipulation que le locataire se fera mettre en possession A ses risques et p6rils comporte cette subrogation, ainsi qu'il a 6t6 jug6 dans l'arr~t rapport6 par Dalloz, 1876.1.27, on pourrait difficilement soutenir que ce droit ne forme pas partie du patrimoine du d6biteur. Et il parattrait peu logique de d6cider que le locataire peut, contre le bailleur, se faire mettre en possession de la chose loube manu militari, et de lui refuser, malgr6 la g~nralit6 des termes de 'article 1031, le droit d'exercer l'action en expulsion du bailleur quand celui-ci refuse ou n6glige de l'intenter lui-mime.

Je suis done d'avis que le droit que l'intim6 veut exercer rentre dans l'interpr6tation raisonnable de 1'article 1031.

Et j'ajoute que le texte de cet article suffit, sans autre argument, pour justifier le jugement dont on appelle.

. A l'auditior, le savant avocat des appelants Gervais et Samson a pr6tendu que ceux-ci, A d6faut d'autre bail, avaient un bail par tacite reconduction. suffit de r~pondre que Gervais et Samson se basent uniquement dans la plaidoirie 6crite sur le bail que les Laferri~re lear ont donn6 et demandent un bail & St. Denis. D'ailleurs on ne peut dire qu'ils aient gard6 la possession de 1'h6tel du consentement du bailleur quand St. Denis leur a signifi6 par protit d'avoir & en d6guerpir le ler mai 1920.

Ce moyen, invoqu6 pour la premiere fois devant cette cour, doit donc etre 6cart&.

Je suis d'opinion de renvoyer l'appel de tous les appelants avec d6pens.

J.-Je concours dans les opinions exprim6es par Monsieur le juge Mignault dans ses notes de jugement en cette cause, et je ne vois rien qui puisse y Atre ajout6.

L'appel doit 6tre renvoy6 avec d6pens.

Appeal dismissed with costs.

Prud'homme.