Held, also, that the registration by the appellant of a bordereau indicating a verbal sale to him of the property is not equivalent to the registration of a right in or to that property within the purview of the registration provisions of the code.
Held, also, that the appellant and the respondent "derive their respective titles from the same person" within the terms of art. 2089 C.C., although the first bought the property from the owner and the second from his universal legatee and testamentary executrix. Per Duff, Mignault and Bernier J J.-Although there is res judicata against the respondent as to the validity of an anterior title to the appellant, that does not deprive the respondent of the benefit of the prior registration of his own title.
Judgment of the Court of King's Bench (Q.R. 29 K. B. 273) affirmed. APPEAL from the judgment of the Court of King's Bench, appeal side, Province of Quebec (1), reversing the judgment of the Superior Court sitting in review and affirming the judgment of the trial court by which the appellant's action was dismissed.
The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgments now reported.
Paul St.-Germain K.C. for the appellant: The registration of the bordereau was sufficient within the terms of article 2085 C.C. to give knowledge to third parties of appellant's rights to the property.
The appellant and the respondent did not i"derive their respective titles from the same person"iwithin the terms of article 2089 C.C.
There is res judicata against the respondent as to the validity of appellant's title.
The respondent's title is void on account of fraud. the respondent:-The notice received or knowledge (1) Q. R. 29 K. B. 273.
acquired of an unregistered right cannot prejudice the rights of a subsequent purchaser whose title is duly registered (art. 2085 C.C.).
J.-I would dismiss this appeal with costs. I agree that there are some suspicious circumstances tending to establish fraud but when the mere fact of knowledge is eliminated therefrom by virtue of art. 2085 C.C. I cannot say that the courts below have clearly erred in failing to find fraud, and thereby render inoperative the provision in said article. J.-On the whole I think the charge of fraud fails and as on that point I agree with the view taken in the courts below it is unnecessary to discuss it. I observe only with respect to article 2085 C.C that while it deprives notice or knowledge of an unregistered right of any effect as prejudicing the title of the purchaser who complies with the provisions of the law in relation to registration, it does not follow that such knowledge may not be cogent evidence which coupled with other circumstances may afford adequate proof of fraud on part of such purchaser disentitling him to rely upon the rights which otherwise would be his. On the other hand it is important to be on one's guard against applying this process of inference in such a way as virtually to equiparate knowledge itself with fraud thereby in effect sterilizing the enactment of the article.
Mr. St. Germain's contentions subdivide themselves under two heads.
1st, he invokes article 2089 C.C. and argues that the respondent did not derive his title from a person who is "the same person" as the appellant's auteur. The provisions requiring consideration under this head are articles 2082, 2089 and the first two paragraphs of 2098.
Textually they are as follows:- The farm in question was orally sold in October, 1910, to the appellant's wife by J. B. Brien dit Desrochers, who died in the following month leaving a will by which he appointed his wife usufructuary for life of his estate and his sole testamentary executrix with power to dispose of the estate. In January, 1911, she sold the farm to the respondent by a notarial deed which was registered in the following August. In February, 1911, the appellant's wife filed in the registry a declaration setting forth the facts in relation to the oral sale (a declaration admittedly without effect under the registration provisions of the code) and, on some day prior to July. 1911, she commenced an action to enforce her rights under this sale. In this action judgment was given in her favour in June, 1913, by the Superior Court and this judgment was confirmed in September, 1914, by the Court of King's Bench.
Mr. St. Germain argues that the respondent's title is derived at least in part through a sale by Madame Desrochers as devisee under her husband's will and that Madame Desrochers in her quality as such devisee is not within the meaning of the article "the same person" as her husband, the contract with whom constitutes in essence the basis of his client's title. Whether the respondent does in truth take his title in part from Madame Desrochers as devisee or whether it ought not rather to be held that he derives his title in its entirety from her as executrix of her husband's will is a debatable point. I assume that Madame Desrochers, who in the deed of conveyance professed to act as testamentary executrix of her husband as well as in her own personal right, did convey the interest vested in her by the devise to her as usufructuary in her capacity as owner of the usufruct and not in her capacity as executrix.
The question then arises whether article 2085 C.C. applies where the "titles" coming into competition are on the one hand a "title" derived directly by a sale for valuable consideration from the owner and on the other hand a ."title" derived by such a sale from a donatee, devisee or legatee of the same owner. Before proceeding to an examination of the language of article 2089 C.C. and of 2098 C.C., which must be considered with it, let us note the general effect of these provisions of the code on the subject of registration. By the first of the articles above quoted registration "gives effect to real rights and establishes their priority."
Certain classes of rights are, by article 2087 C.C., exempt from registration, but this provision does not concern us here. The object of the provisions as of all analogous systems is to facilitate the acquisition of title to land and to enhance the security of the possessors of such titles by diminishing the causes and occasions of uncertainty, an object too obviously important to require comment. The common law rule that one can give a title only to that of which one is owner is profoundly modified by these provisions. Speaking generally notwithstanding one has made a sale of one's real property for valuable consideration and notwithstanding the property has, as between the parties, passed to the purchaser yet the title of the earlier purchaser may be displaced outright through the superior activity of a subsequent purchaser (for valuable consideration) in registering his own.
On the other hand it must be noted that the system of registration set up by these provisions of the code is, broadly, a system of registration of instruments rather than a system of registration of titles. Speaking without reference to some possible exceptions at present immaterial, registration does not in itself afford protection erga omnes. As usual in a system of registration of instruments as contrasted with a system of registration of titles, registration is available only in favour of the recipient of a given title through transfer or devolution as against another claiming to have acquired the same title, that is to say, claiming to have acquired a title from the same ultimate source. Registration may protect A. who has acquired the title of B. either directly or mediately as against C., who claims also to have acquired the title of B., and would have been able to make good his claim but for the obstacle created by the competition of A; but registration would not assist a purchaser relying upon a transfer from a grantee under a patent from the Dominion Government as against another deriving his title by grant from the Crown in right of the province where the property was prior to its transfer in point of law the property of the, province. This appears to be the characteristic of the system which articles 2089 C.C. and 2098 C.C. are intended to mark, the first speaking from the point of view of the advantages attached to prior registration and the second envisaging the situation with special reference to the penalty incurred in consequence of default in registration.
Referring to the language of article 2089 C.C. the words "purchasers who derive their respective titles from the same person" seem on ie, fair construction of them to apply to and to includepurchasers who claim to have acquired the same title. The language of article 2098 C.C. ought to be read with that of 2089 C.C. and construed by the light of it. The narrow construction contended for by Mr. St. Germain would greatly restrict the operation of these provisions and impair their efficacy in furtherance of the object designed to be secured by them.
Under the second head Mr. St. Germain contends that the question in controversy was determined by earlier litigation. Mr. St. Germain is on solid ground when he argues that where a title to real estate is in controversy res judicata is not necessarily limited in its effect to the immediate parties to the action. It has often been said that the real basis of the res judicata doctrine is to be found in the considerations indicated in the brocard, interest rei publicae ut sit finis litium. From this point of view the rule would entirely fail of its purpose if it were possible to evade it by successive transfers of the property in dispute. But here again we are under the dominion of this system of registration.
I find nothing in these articles implying such an exception as Mr. St. Germain must establish in order to make good his argument. There is nothing here to indicate that a registered title is subject to a claim based upon some unregistered transaction merely because that claim has been put in suit prior to the date of the instrument or contract upon which the registered title rests. It is perhaps unfortunate that the articles contain no provision for the registration of lis pendens. But that lis pendens should override rights which otherwise would follow from registration-lis pendens necessarily unregistered because there is no provision for ,such registration-would constitute a most serious defect which one is not sorry to find is not disclosed on a scrutiny of these provisions.
J.-This appeal in my opinion fails. The deposit and recording in the registry office of a protest formulating the claim of the plaintiff to the property in question was not registration of the right in or to that property which the court subsequently held that her oral contract gave her.
The plaintiff and the defendant were purchasers who derived their respective titles from the same person (auteur). The contract of the former was with the testator, Desrochers; her title was the judgment of the court declared to be equivalent to a deed from his executrix. The contract and title of the latter were with and from the executrix es-qual. The defendant is entitled to the benefit of priority of registration established by art. 2089 C.C.
The plaintiff's judgment against Desrochers' executrix, recovered after the conveyance to the defendant, was nothing more than an enforcement of the rights conferred by Desrochers' unregistered oral contract with the plaintiff. Those rights, declared by Art. 1025 C.C. are, by Art. 1027 C.C., expressly made subject to the special provisions of the code for the registration of titles and claims to property. The plaintiff's judgment gave her no higher right than the contract which it purported to enforce.
The prior registration of the defendant's deed therefore prevails against
While there is not a. little in the evidence to suggest fraud, it is not so clearly shown as to warrant our making the finding for the plaintiff on that issue which she failed to obtain in the Superior Court, the Court of Review, and the Court of King's Bench.
Notice or knowledge of a prior unregistered right, however direct and distinct, does not suffice to render subject to it the registered title of a subsequent purchaser for value. J.-Cette cause pr~sente un conflit entre deux parties qui r6clament le m~me immeuble en vertu de deux titres translatifs de propri6td, et le jugement dont I'appelant se plaint a r6solu ce conflit en faveur de I'intim4 qui a la priorit6 d'enregistrement. Le 15 octobre 1910, I'4pouse de l'appelant, maintenant d6c6d6e et que l'appelant reprdsente comme tuteur de ses enfants h6ritiers de leur more, a achet6 cet immeuble du nomm6 Jean-Baptiste Brien dit Desrochers par une vente verbale. Celui-ci mourut peu aprbs, laissant un testament par lequel il donnait l'usufruit de ses biens A sa femme, Dame Marguerite Bricault, qu'il nommait son ex~cutrice testamentaire avec des pouvoirs d'ali6nation trs 4tendus
Mise en demeure de signer un acte de vente en faveur de Mde. Samson, Marguerite Bricault s'y refusa, et une action fut intent~e contre elle pour l'y contraindre.
Marguerite Bricault contesta cette action, pr6tendant qu'il n'y avait eu que des pourparlers et non pas une vente conclue, mais la Cour Sup6rieure donna raison A 1'appelant et A son 4pouse par jugement. rendu le 23 juin, 1913, et Marguerite Bricault ayant port6 la cause en appel, ce jugement fut confirm6 par la Cour du Bane du Roi le 30 septembre, 1914
Chacun de ces jugements fut enregistr6 peu apr~s sa reddition.
Jusqu'd ce qu'il esdt obtenu jugement dans I'action en passation de titre, I'appelant n'avait pas de titre qui pfit 6tre enregistr6, la vente 6tant verbale, mais, en f6vrier 1911, avant la date du titre de l'intim6, sa femme fit enregistrer un avis, sous forme de bordereau, de sa pr6tention d'avoir achet6 l'immeuble par vente verbale.
Le 3 mars, 1911, pendant que l'action en passation de titre suivait la marche assez lente que les d6lais de la proc6dure et 'encombrement des affaires judiciaires lui imposaient, l'intind acheta cette propri6t6 de Marguerite Bricault 6s qualit6 d'ex6cutrice testamentaire de son mari, et son contrat de vente fut enregistr6 au mois d'aott de la mime ann6e. Lors de cette acquisition, I'intim6 savait que l'6pouse de l'appelant avait poursuivi Marguerite Bricault en passation de titre, mais comme il a priorit6 d'enregistrement, il pr6tend que cette connaissance n'affecte pas la validit6 de son achat. L'appelant, qui a maintenant un titre judiciaire, conteste cette pr6tention. La Cour Sup6rieure et la Cour du Banc du Roi ont donn6 raison A l'intim6 contre l'appelant, qui avait eu gain de cause devant la Cour de Revision A l'unanimit6 des juges, et dans la Cour du Bane du Roi, I'honorable juge Pelletier aurait 6t d'avis de confirmer le jugement de la Cour de Revision.
Cette diff6rence d'opinion parmi les juges qui ont 6t saisis de cette cause fait bien voir qu'elle n'est pas d'une solution facile. On ne saurait douter de la priorit4 d'enregistrement de l'intim6, et si la question d'enregistrement prime toutes les autres questions que soulive l'appelant, celui-ci ne peut r6ussir dans son appel A cette cour; car I'enregistrement du bordereau 6nongant la pr6tention de Mme Samson d'avoir acquis l'immeuble par vente verbale ne peut compter comme l'enregistrement du droit de propri6td qui lui a t6 finalement reconnu par les tribunaux, et aucune disposition du code n'autorisait l'enregistrement d'un tel avis.
Du reste, ce n'est qu'un avis, et pr6cis6ment I'intim6 invoque 'article 2085 C.C. qui rend un tel avis inefficace contre celui qui a la priorit6 d'enregistrement.
Cet article, qui vient des statuts refondus du Bas-Canada, chapitre 37, art. 5, et de l'ordonnance de l'enregistrement de 1841, 4 Vic., ch. 30, art. ler, se lit comme suit: Les conditions requises ici sont I'acquisition pour valeur, I'enregistrement du titre, et le d6faut d'enregistrement du droit du tiers Quand ces conditions se rencontrent, malgrd l'avis regu ou la connaissance du droit du tiers, le titre enregistr4 le premier, sans 6gard A sa date, l'emporte sur le droit non enregistr6 ou qui n'a 6t6 enregistr6 que plus tard. Et bien que le titre post~rieur en date, quand il s'agit de ventes successives consenties par la mime personne, prochde d'un non-propridtaire et ne confbre aucun droit d'apris les principes du droit civil, n6anmoins, dans l'int6rt des tiers et pour leur protection, si ce titre postbrieur en date a enregistr6 le premier, il pr~vaudra contre la premire vente qui n'a pas 6t6 enregistr6e ou qui ne 'a 6t6 que plus tard. Comme le faisait observer Sir Alexandre Lacoste, juge-en-chef, dans la cause de Barsalou v. The Royal Institution for the Advancement of Learning (1), notre syst6me d'enregistrement a profond6ment modifi6 notre droit. Il convient de tenir compte de cette remarque dans '6tude de la cause qui nous est soumise.
C'est ainsi qu'aprbs avoir rendu la vente un contrat purement consensuel, sans que la d6livrance soit n6cessaire comme autrefois (art. 1025 C.C.), le code subordonne cette rigle, quand il s'agit de la vente immobilibre et des droits des tiers, aux lois de 1'enregistrement (art. 1027 C.C.).
Mais pour que la priorit6 d'enregistrement fasse pr~firer la seconde vente A la premibre, il faut que les deux ventes aient 6t6 faites par le meme auteur (art. 2089 C.C.) (la version anglaise dit "the same person"), ou pour me servir de l'expression de l'article 2098 C.C. par le meme vendeur.
L'appelant dit: "J'ai achet6 de Jean-Baptiste Brien dit Desrochers, l'intim6 a achet6 de Marguerite Bricault, son ex6cutrice testamentaire. Il est vrai que j'ai poursuivi cette dernibre en passation de titre, mais je ne pouvais faire autrement, Brien Desrochers 6tant mort, et son ex~cutrice testamentaire 6tant la seule personne qui pcit me donner un titre. Les deux ventes ont done 6t6 faites par deux personnes diff6rentes."
S'il en 6tait ainsi, les articles 2085, 2089 et 2098 C.C. ne s'appliqueraient pas A l'espice, et la priorit6 d'enregistrement serait indiff6rente, la question A rdsoudre 6tant de savoir lequel des deux vendeurs avait le droit de vendre l'imimeuble.
L'argument que formule ici l'appelant se rattache A une autre de ses pr6tentions que son avocat a soutenue sasson avec beaucoup de talent, savoir qu'il y aurait chose jug6e entre l'appelant et I'intimb quant au droit de mignault J. propri6t6 du premier.
Parlons d'abord de cette question de chose jug6e. L'intim6 est le successeur A titre particulier de Dame Marguerite Bricault. Or le successeur A titre particulier est li6 par le jugement rendu contre son auteur avant la naissance de ses droits, ou l'accomplissement des formalit6s qui les ont rendus opposables aux tiers. Si la transmission des droits du successeur A titre particulier se fait pendant I'instance, il est pareillement li6 par le jugement qui en d6termine 'existence ou la nature puisque ce jugement r6troagit au jour de la demande.
J'emprunte A Huc, tome 8, No 314, I'exposition de cette doctrine qui rencontre tous les suffrages sur le premier point, et qui, sur le second, est celle de la majorit6 des auteurs, (Demolombe, Contrats, tome 7, nos 552 et suivants, 4tant, autant que je puis le constater, le seul dissident):
314. Quant aux successeurs A titre particulier, ils auront 6 reprdsent6s par leur auteur dans les jugements rendus avec celui-ci ant6rieurement A la naissance de leurs droits ou plus exactement avant que leurs droits soient devenus opposables aux tiers par l'accomplissement, le cas debdant, des formalit6s requises A cet effet (Comp. art. 939; L. 23 mars 1855, art. 1, art. 1690).
Si la transmission a eu lieu avant la demande, le jugement qui s'en est suivi ne sera pas opposable au successeur.
II en est des d6cisions judiciaires comme des conventions qui ne sauraient avoir effet A l'6gard des tiers en possession de droits reels, que si elles sont ant6rieures & l'6poque ces droits sont devenus opposables A ceux qui n'ont pas concouru A leur 6tablissement.
C'est ce qui est admis sans difficult6 pour les droits de propri6td, d'usufruit et autres d6membrements de ce genre.
Mais il y a controverse pour l'hypothbque, et on a soutenu que le r6sultat d'un prochs postkrieur A la constitution de ce droit r6el, qui est en rdalit6 un d6membrement du jus abutendi, nuira au crdancier hypothdcaire qui n'a pas 6t6 partie au prochs.
La raison de d6cider parait cependant Ptre la mtme. Nous reviendrons plus tard sur ce point.
hypothse titre A S'il y a chose jugee contre l'intim6, ce serait sur le fait que le 15 octobre, 1910, Jean-Baptiste Brien dit Desrochers a vendu A Madame Samson l'immeuble que 'intim6 a subs6quemment achet6 de son ex~cutrice testamentaire, car c'est tout ce qu'on a jug6 dans 'action en passation de titre. C'est comme si l'appelant apportait un acte notarid de vente consenti ce jour-ld par Brien dit Desrochers.
D'apris les r~gles du droit civil, ind6pendamment des lois d'enregistrement, I'appelant dans cette hypoth~se devrait avoir gain de cause. Mais pr6cis6ment il y a les lois de 1'enregistrement et nous avons vu qu'elles ont profond6ment modifi6 les principes du droit civil.
L'article 2085 C.C. suppose que le tiers a un droit r6el certain, antirieur A celui qui a 6t6 enregistr6, mais ce droit, ou plutit I'6crit qui le constate, n'a pas 6t6 enregistr6, et il aurait di l'4tre. Si l'effet de la chose jugde dans 'esp~ce est que l'intim6 ne peut contester maintenant que Mme. Samson ait achet6 cet immeuble de Jean Baptiste Brien dit Desrochers le 15 octobre 1910, cela 6quivaut A dire qu'elle avait un titre antirieur A celui de l'intim6, tout comme si elle produisait un acte de vente devant notaire pass6 le 15 octobre 1910.
Cependant ce titre n'a pas 6t6 enregistr6 avant celui de 'intim6 et ce dernier, malgr6 la connaissance qu'il en a eu et la pr6somption de chose jug6e qui 'empiche de le contester, peut se pr6valoir de son d6faut d'enregistrement. Pour cette raison, la doctrine de la chose jug6e ne fournit pas une r6ponse A l'objection fondie sur 'article 2085 C.C.
Mais l'appelant soutient qu'il ne s'agit pas ici de deux ventes consenties par le mime auteur ou le mime vendeur.
II dit avec une certaine plausibilit6 que la vente du 15 octobre 1910 a distrait cet immeuble de la succession de Jean-Baptiste Brien dit Desrochers, qu'il ne tombe pas sous l'empire de son testament et, partant, que I'ex6cutrice testamentaire n'a pas regu mandat de le vendre.
A mon sens, c'est la principale difficult6 en cette cause.
Pourtant cette difficult6 deviendra moindre si on peut dire, comme le pr6tend l'intimb, que Jean- Baptiste Brien dit Desrochers, I'auteur de Mme. Samson, et son ex6cutrice testamentaire, I'auteur de l'intim6, sont la mme personne juridiquement parlant. Car alors nous aurons la situation mime qu'envisage l'article 2098 C.C., un deuxibme contrat de vente qui est consenti par un non-propri6taire, mais qui, A raison de sa priorit6 d'enregistrement, l'emporte sur le premier contrat.
Du reste, prenons 'hypoth~se la plus favorable A l'appelant, une vente par Jean-Baptiste Brien Desrochers de l'immeuble en question, vente qui a distrait cet immeuble de sa succession et qui a rdvoqud, pro tanto, le mandat donn6 A son ex~cutrice testamentaire de vendre ses biens. Il est A remarquer que L'article 897 C.C. quant A la r6vocation tacite d'un legs par 'ali6nation de la chose 16gu6e, ne s'applique normalement qu'au legs A titre particulier, mais supposons qu'il y ait eu ici r6vocation, bien qu'il soit plus exact et enti6rement suffisant de dire que cet immeuble a 6t6 distrait de la succession.
Dans ce cas l'appelant peut-il pr6tendre que le titre de 'intim6 est nul? Malheureusement je suis forc6 de conclure que les lois de l'enregistrement lui barrent encore le chemin, car je suppose qu'il a maintenant un titre provenant du testateur.
Mais ce titre n'a 6t6 enregistr6 qu'apris l'enregistrement du contrat de I'intim6. D'autre part, le testament de Jean-Baptiste Brien dit Desrochers avait 6t6 dftment enregistr6 lors de la vente faite A l'intim6, avec, nous a dit le savant avocat de l'appelant, la d6claration requise par l'article 2098 C.C., contenant la d6signation de l'immeuble en question. Dans ces circonstances l'appelant, avec sa vente nonenregistr6e provenant du testateur, peut-il attaquer le titre du tiers qui a trait6 avec l'ex6cutrice testamentaire sur la foi de l'enregistrement du testament et de la d6claration de transmission d6signant cet immeuble? Je r6ponds n~gativement A cette question, car autrement la protection des tiers par I'enregistrement serait enti6rement illusoire.
On ne devrait certainement pas donner plus d'effet au titre obtenu par l'appelant que si Jean-Baptiste Brien dit Desrochers avait, apr~s ce titre, accord6 sans droit un titre A l'intimd, et alors la priorit6 d'enregistrement riglerait le conflit.
Reste un seul point. Jean-Baptiste
Brien Desrochers et Marguerite Bricault, son ex~cutrice testamentaire, sont-ils la mime personne juridiquement parlant?
L'ex6cuteur testamentaire est le mandataire du testateur de qui il tient tous ses pouvoirs. Or les actes accomplis par le mandataire sont les actes du mandant, car qui facit per alium facit per se. La loi a permis au testateur de conf6rer un mandat qui commencerait A l'6poque mime finit le mandat ordinaire, le d6chs du mandant. Mais ce mandat, r~gle g6n6rale, produit les mimes effets que le mandat inter vivos, et actes du mardataire 6tant ceux du mandant, la vente faite par 'exdcutrice testamentaire en vertu de ce mandat de vendre est, juridiquement parlant, une vente faite par le testateur. Il y a done identit6 juridique de personnes dans l'esp~ce.
I y a bien la question de fraude. Je dois avouer que la bonne foi de l'intim6 me parait suspecte, mais je ne puis aller jusqu'd dire qu'il y a eu de sa part collusion frauduleuse avec Marguerite Bricault qui, elle, a commis une fraude bien 6vidente & l'6gard de 'appelant. Aucun des juges, A l'exception de l'honorable Juge Pelletier, n'est arriv6 A la conclusion qu'il y avait eu collusion frauduleuse, m~me la Cour de R6vision qui a maintenu l'action de l'appelant. Si la Cour Sup6rieure avait d6cid6 qu'il y avait eu fraude, je ne me serais pas cru autoris6, avec la preuve au dossier, A infirmer son jugement, mais le savant juge qui a vu tous les t6moins a rejet6 les all6gations de fraude de l'appelant. Dans ces circonstances, je ne crois pas que cette cour, la quatribme A Atre saisie du prochs, doive accueillir maintenant cette accusation de fraude.
A tous 6gards, je suis forc6 d'en venir h la conclusion que l'appel est mal fond6.
Cependant l'appelant est riellement A plaindre car, avec toute diligence possible, apris son imprudence initiale de traiter verbalement, d'une vente immobilibre, il lui a t6 impossible d'obtenir la protection de l'enregistrement.
Cela d6montre qu'il y a une lacune dans la loi de la Province de Qu6bec.
Dans les autres provinces, lorsqu'on intente un proc~s relativement A un immeuble, on peut obtenir sommairement d'un juge 'autorisation de faire enregistrer ce qu'on appelle un lis pendens, et alors les tiers traitent avec le propriftaire A leurs risques et p6rils. Rien de tel n'existe en la province de Qu6bec, et cette lacune devrait attirer l'attention du l6gislateur. Dans cette cause je ne puis faire autrement que de suivre la loi telle qu'elle existe et il en r6sulte que l'appel doit 4tre renvoy6 avec d6pens.
J.-Deux appels nous sont soumis; l'un sur une action p6titoire de l'appelant contre l'intim6, et I'autre sur une action en radiation d'hypoth6que de l'intim6 contre 1'appelant.
La Cour Sup6rieure a rendu jugement, dans les deux causes, en faveur de l'intim6; mais la Cour de R6vision a renvers6 ce jugement et sur appel la Cour du Banc du Roi a maintenu le jugement de la Cour Supbrieure.
Les principales questions A d6cider sont les suivantes: 1. Le document enregistr6 le 23 fdvrier 1911 par l'appelant ou son auteur, et comportant une d6claration qu'il aurait achet6 par vente verbale, le 13 octobre 1910, certains biens de feu J.-B. Brien dit Desrochers, comporte-t-il l'enregistrement d'un droit r6el suffisant pour prot6ger ses droits, aux d6sirs de la loi?
Je ne crois pas.
Ce document est unilat~ral; il n'est pas le bordereau d'un titre ou d'un contrat 6crit et consenti entre deux parties; il 6nonce un droit d'acheteur seulement.
Ce n'est pas IA l'inscription ou le bordereau dont parle le code quand il s'agit d'enregistrer un acte de vente.
2. L'intim6 ayant achet6 les m~mes terrains de I'ex6cutrice testamentaire de feu Desrochers, savoir Dame Marguerite Bricault, le 3 mars 1911, et ayant fait enregistrer cet acte le 4 avril 1911, I'appelant ne pilt faire enregistrer le jugement dans l'action en passation de titre, qu'il avait prise contre cette derni~re, que le 15 juillet 1913.
Dans ce cas, ce jugement, ayant effet r6troactif jusqu'A la date de la prise de l'action en passation de titre, savoir A la fin de l'ann~e 1910, ou au commencement de 1911, conf6rait-il A l'appelant des droits de propri6t6 sur les biens A lui vendus?
Non, car l'enregistrement de l'acte d'achat de l'intim6 ayant t fait avant l'enregistrement du jugement obtenu par l'appelant, privait ce dernier du b6nifice de son achat verbal et du jugement qui lui en a accord6 le titre. (Art. 1027, 2085, 2089, 2098 C.C.).
L'enr6gistrement des droits r6els est d'ordre public; on ne peut, partant, interpr6ter les articles du code qui y ont rapport, dans un sens different de celui qu'ils indiquent tris clairement.
Vouloir faire des distinctions, alors que le code n'en fait pas; invoquer la r6troactivit6 d'un jugement pour faire primer l'enregistrement d'un jugement sur l'enregistrement ant6rieur d'un contrat, serait ouvrir la porte A l'arbitraire.
A l'6gard des tiers par cons6quent, la vente des biens immeubles n'est parfaite que par l'enregistrement du titre de vente; cette formalit6 est essentielle, quoiqu'en principe une vente soit parfaite par le seul consentement des parties contractantes.
Les lois d'enregistrement sont une exception A bien des principes de droit civil, puisqu'une mime personne peut vendre successivement A deux acheteurs un mime immeuble, et conf6rer au second, s'il fait enregistrer son titre avant le premier, un droit valable de propridt6.
3. Les deux actes d'achat qui sont bn pr6sence dans la pr6sente cause, proviennent-ils du m~me auteur, dans le sens l6gal?
L'auteur de l'intim6 tait l'ex6cutrice testanentaire de l'auteur de l'appelant; de plus, par le testament, elle avait le pouvoir de vendre les biens de la succession. Elle 4tait 6galement h~ritibre en usufruit de ces m~mes biens.
Je suis d'opinion qu'elle avait, en ces diverses qualit6s d'h6ritibre, de mandataire et d'ex6cutrice la saisine l6gale et requise pour continuer la personnalit6 juridique du testateur.
Elle repr6sentait le testateur; elle n'avait pas plus de droits que lui peut-6tre, de vendre les biens en question; mais elle 6tait dans la mgme condition que lui, c'est-A-dire, que serait une personne qui vend un bien A deux acheteurs successifs et dont le second fait enregistrer son titre d'achat avant le premier.
4. L'appelant invoque la fraude dont se serait rendu coupable 'ex6cutrice testamentaire et I'intim6, pour le priver de ses droits.
Les t~moignages ne sont pas absolument convaincants pour en venir A d~cider ce point en faveur de l'appelant. L'intim6 avait certainement connaissance des droits que pr6tendait, avec raison, avoir l'appelant; il a su 4gale. ment que ce dernier avait intent6 son action en passation de titre, lorsqu'il a fait enregistrer son acte d'achat. Mais telle connaissance n'est pas suffisante pour 6tablir fraude de sa part. Cette connaissance, dit 'article 2085 C.C., ne peut pr6judicier aux droits de celui qui a acquis pour valeur, en vertu d'un titre ddment enregistr6.
En supposant mime qu'il fcit de mauvaise foice qui n'est pas absolument prouv6-il n'y a pas de preuve suffisante pour dire qu'il y a eu fraude concert6e entre lui et son auteur, pour priver l'appelant de ses droits.
Aucune preuve n'a t faite non plus, que l'acte d'achat de l'intim6, 6tait un acte simul6.
Je suis d'opinion de renvoyer l'appel avec d6pens. Appeal dismissed with costs.