the judgment of the Superior Court and dismissing the appellant's action.
The appellant had leased from the respondent for the term of three years, from the 1st of May, 1918, the second flat of a building in Montreal.
On the 24th of June, 1919, the respondent gave to one C. an option on the property, which was accepted the same day, with the condition that "the buyer (was) to respect and assume all existing leases on the said premises," *PRESENT:-Sir Louis Davies C.J. and Idington, Duff, Anglin, Brodeur and Mignault JJ.
48974-5 which clause was by inadvertence omitted in the deed of sale passed on the 24th of July, 1919. At this last day, C. gave appellant a notice that he must vacate the premises on the 1st of May, 1920; and C. having re-sold the property to T., T. also gave to the appellant a similar notice on the 30th of July, 1919. On the 5th of August, 1919, the appellant notified C., T. and the respondent that it intended to.occupy the premises until the expiration of the term of the lease. On the 9th of August, C. and T. reiterated their intention to institute proceedings in ejectment on the 1st of May, 1920, if the premises were not then vacated.
On the 5th of November, 1919, the respondent instituted an action against C. and T., in order to correct the deed of sale and have inserted into it the clause omitted from the option.
On the 18th of March, 1920, the latter action being still not adjudicated upon, the appellant notified the respondent that the sale of the premises has caused the appellant to be "ejected from the premises before the expiration of his lease according to the terms of legal notices duly served on the appellant by said purchasers," and that the appellant had succeeded in finding other premises at a loss of $6,443.75.
On the 23rd of March, 1920, the respondent answered this protest by reciting the above facts, advised the appellant that it had the right to remain in the premises and notified it that it would vacate them at its own risk and .
peril.
On the 19th of April, 1920, the appellant leased other premises, vacated the premises leased from the respondent and instituted an action against the respondent to recover $6,443.75 damages.
Subsequently, on the 7th of October, 1920, C. and T. acknowledged that there was an error in the deed of sale; and they consented that it be corrected accordingly. Thibodeau Rinfret K.C. for the appellant.
Aim6 Geoffrion K.C. for the respondent.
THE JUSTICE.-For the reasons stated by my brother Mignault with which I fully concur, I would dismiss this appeal with costs.
J.-I think this appeal should be dismissed with costs.
J.-I concur in dismissing the appeal with costs for the reasons given by the learned Chief Justice of Quebec, as well as those by Martin and Guerin JJ. J.-I would dismiss this appeal for the reasons stated by the learned Chief Justice of Quebec and Martin and Guerin JJ. in the Court of King's Bench, to which I would merely add a reference to Great North Western Telegraph Co. v. Montreal Telegraph Co. (1), cited by Mr. Geoffrion.
BRODEUR J.-Il s'agit d'une action en dommages institude par un locataire contre son locateur dans les circonstances suivantes.
Sharpe avait lou6 pour trois ans, A partir du ler mai 1918, A la compagnie Galibert, une propri6t6 A Montr6al.
Ce bail ne fut pas enregistr6.
Le 24 juin 1919, Sharpe fit une promesse de vente A Creelman de la propri6t6 lou6e; et il 6tait stipul6 dans cette promesse de vente que le promettant acheteur aurait A maintenir les baux existants. Le 24 juillet 1919 l'acte de vente 6tait fait devant notaire; mais, par erreur ou autrement, l'obligation pour l'acheteur de maintenir les baux n'y fut pas stipulde. Le mime jour Creelman faisait enregistrer son acte de vente; et il donnait avis par 6crit k la compagnie Galibert d'avoir A d6laisser cette propriet6 au ler mai Peu de jours apr~s, Creelman qui 6videmment s'6tait port6 acqu6reur de cette propri6t6 pour la compagnie Tuckett, signait une vente, en faveur de cette dernibre, de la proprietd lou6e; et, le 30 juillet 1919, la compagnie Tuckett notifiait la compagnie Galibert d'avoir A d6guerpir le ler mai 1920.
'Cet avis d'expulsion a t6 6videmment d6nonc6 au bailleur Sharpe par son locataire: car, peu de temps apr~s, savoir le 5 novembre 1919, Sharpe poursuivait Creelman et la compagnie Tuckett pour faire condamner ces derniers A reconnattre que la compagnie Galibert avait le droit de rester sur les lieux lou6s jusqu'au ler mai 1921, et il invoquait A cette fin la convention sp6ciale qui avait t6 ins6r6e dans la promesse de vente.
Cette action fut contest6e par Creelman et la compagnie Tuckett en disant que leur contrat de vente ne contenait aucune obligation de respecter le bail de la compagnie Galibert et qu'ils n'6taient pas alors tenus de garder cette dernibre comme locataire aprbs le ler mai 1920.
La situation devenait trbs embarrassante pour la Tompagnie Galibert, vu que l'industrie qu'elle exploitait demandait une propri6t6 difficile & se procurer, et .qu'elle ne pouvait pas s'exposer % 6tre oblig6e de .d6guerpir b, quelques jours d'avis au cas Sharpe :ne r6ussirait pas dans son action contre ces tiers :acqu6reurs.
La demanderesse s'est alors mise & chercher & louer une autre propri6t6; mais elle n'a pas pu r6ussir qu'en payant un loyer et des taux d'assurance plus Elle a alors laiss6 les lieux lou6s le premier mai, ainsi qu'elle en avait 6t6 notifide par les tiers acqu6reurs et, en juin 1920, elle a poursuivi son bailleur Sharpe en dommages pour r~clamer de lui le surplus de loyer et d'assurances qu'il lui fallait payer.
Sharpe a plaid6 que dans les circonstances il n'y avait pas de responsabilit6 de sa part et que la menace d'6viction qui avait 6t6 faite contre la compagnie Galibert ne la justifiait pas de poursuivre en dommages.
Pendant l'instance sur la pr6sente cause, soit le 11 octobre 1920, Sharpe, Creelman et Tuckett ont r6gl6 leur poursuite. Et ces deux derniers ont reconnu qu'ils 6taient tenus de maintenir les baux affectant la propri6t6 qu'ils avaient achet6e de Sharpe.
La Cour Sup6rieure, dans ces circonstances, a renvoy6 l'action de la compagnie Galibert et ce jugement a 6t confirm6 en appel, les honorables juges Allard et Rivard dissidents. La compagnie Galibert porte maintenant cette cause devant nous. Pour d6cider cet appel, il convient d'examiner les obligations et les droits respectifs des locateurs et locataires.
Le locateur est oblig6 de procurer au locataire la jouissance compl6te et paisible de la chose lou6e (art. 1612-3, C.C.).
En d'autres termes il est oblig6 de la garantir contre le vice de la chose lou6e et contre les troubles apportbs A la jouissance.
Les troubles sont de deux sortes; ils sont de fait ou de droit.
Les troubles de fait sont r6gis par les articles 1616 et 1617 du code civil. Les troubles de droit, c'est-h-dire ceux qui consistent dans la pr6tention 6lev6e par un tiers d'avoir sur la chose lou6e un droit u ri de ror eesevueoutuaursnrgi par l'article 1618 du code civil.
Nous sommes dans la prbsente cause en presence d'un trouble de'droit, c'est-A-dire d'une pr6tention 61evie par Creelman et Tuckett que la compagnie Galibert ne pouvait pas occuper la propri6t6 lou6e apris le ler mai 1920.
Nous devons alors examiner 1'article 1618 C.C. qui dislare que
Dans le cas actuel, le trouble a 6t6 d6nonc6 par le locataire, et le locateur a institu6 une action pour le faire cesser.
Je comprends la situation difficile et dangereuse ou se trouvait Galibert. Je reconnais que Creelman et Tuckett arm6s d'un acte de vente qui ne les obligeait pas de reconnaitre les baux existants, avaient apparemment le droit d'expulser la compagnie Galibert au ler mai 1920 (art. 1663 & 2128 C.C.) et cette dernibre n'ayant pas un bail enregistr6 ne pouvait pas pr6tendre y rester jusqu'au ler mai 1921.
Je reconnais 4galement que les exigences de son commerce lui imposaient l'obligation de se chercher un nouveau local si elle ne voulait pas s'exposer A diguerpir d'un jour A l'autre et A etre incapable de se trouver un logement convenable pour le maintien de son commerce et que c'6tait dangereux pour elle de s'en rapporter aux hasards d'un prochs.
Mais tout cela la justifiait-elle de poursuivre son bailleur en dommages?
Elle 6tait menacie d'6viction par Creelman et Tuckett.
Ces derniers, au m6pris de leur convention avec Sharpe, ainsi que la preuve nous le rev6le maintenant, sont apras tout la cause de tout ce trouble.
Leur pr6tention qu'ils avaient le droit de chasser la compagnie Galibert aprbs le ler mai 1920 ayant t6 mise A n6ant sur leur propre aveu, je serais port6 A croire qu'ils seraient eux responsableS des dommages qui ont 6t6 caus6s.
(Labori, vo. Bail, no. 144).
Le bailleur Sharpe a fait tout son possible pour 6carter la cause du trouble. II a pris une action pour la faire cesser.
II est bien vrai qu'il n'avait pas dans son contrat de vente formellement stipul6 que ses acheteurs maintiendraient les baux, mais ces derniers s'6taient tout de meme obliges de le faire; et s'ils ont viola leurs obligations et s'ils ont expos6 par leur mauvaise foi la demanderesse, la compagnie Galibert, A des dommages, Sharpe ne devait pas en 6tre tenu responsable, du moment qu'il a pris les proc6dures n~cessaires pour r6parer l'oubli qui avait 6t6 fait dans l'acte de vente.
Les honorables juges Allard et Rivard sont d'opinion que le trouble a t6 caus6 par le locateur lui-m~me et que l'article 1618 ne doit pas s'appliquer au cas actuel. Le trouble a 6t6 caus6 par Creelman et Tuckett. est vrai qu'ils se sont autoris6s d'une lacune dans leur acte de vente pour faire cette menace d'6viction. Mais il n'en reste pas moins av6r6 que Creelman et Tuckett sont les v6ritables auteurs du trouble. Pour ces raisons l'appel doit etre renvoy6 avec d~pens.
J.-L'appelante avait lou6 un 6tage d'une ba.tisse appartenant A l'intim6, et son bail devait encore durer un an et neuf mois environ quand, le 24 juillet 1919, l'intim6 vendit la propri6t6 A Monsieur J. J. Creelman, C.R. qui la revendait ensuite A The Tuckett Tobacco Company Limited. Les deux acheteurs donn6rent imm6diatement avis A l'appelante qu'il lui faudrait 6vacuer l'6difice le ler mai 1920. La compagnie Galibert r6pondit que son bail lui donnait le droit d'occuper l'4tage en question pour une autre ann6e A partir de cette dernibre date; mais les acheteurs pr6tendirent en retour qu'on ne pouvait invoquer contre eux ce bail puisqu'il n'avait pas 6t enregistr6.
L'acte de vente ne mentionnait pas que la vente 6tait sujette aux baux existants, bien que l'option qui en 6tait la base contint cette condition; et plus tard l'intim6 prit une action contre les acheteurs pour faire amender l'acte en y ins6rant l'obligation de respecter les baux et il obtint jugement en ce sens au mois d'octobre 1920.
Dans l'intervalle cependant l'appelante parait avoir omis de notifier l'intim6, son locateur, de l'avis qu'elle avait regu des acheteurs et se mit en quote d'un autre local. Ce n'est que le 18 mars 1920 que l'appelante fit servir un prot~t b l'intim6 d6clarant que les acheteurs l'avaient 6vinc6e de la bitisse, qu'elle s'6tait procur6 un autre local et qu'elle r~clamait $6,443.75 de dommages. L'intim6 r6pondit par un autre protet A l'effet que l'appelante n'6tait pas et ne pouvait pas etre 6vinc6e de la bitisse, que la vente avait rdellement
6t6 faite sujette aux baux, et que l'intim6 avait pris une action contre les acheteurs pour faire modifier I'acte de vente en y insbrant cette condition qui avait t6 omise par oubli dans l'acte. Le 19 avril 1920, l'appelante loua un autre local d'un nomm6 Valiquette et y d6m6nagea. Elle prit alors cette action contre l'intim6, demandant jugement pour le montant ci-dessus mentionn6 pour dommages.
Cette action a renvoy6e par la cour sup~rieure, et la cour du Banc du Roi a confirm6 le jugement, les honorableS juges Allard et Rivard diff6rant.
L'appelante en appelle maintenant A cette cour.
La question A d6cider est de savoir si dans les circonstances l'appelante a un droit d'action contre l'intim6.
Il est hors de doute que le locateur doit procurer au locataire la jouissance paisible de la chose lou6e pendant la dur6e du bail (art. 1612).
Mais aprbs avoir pos6 ce principe, le code distingue entre le trouble de fait, dont le bailleur n'est pas garant (art. 1616), et le trouble de droit dont il est responsable envers le locataire (art. 1618).
Ce trouble de droit peut donner lieu soit A une r6duction du loyer, soit A une demande de dommages-intirets, suivant les circonstances, pourvu, dit l'article 1618, que le trouble ait 6t d6nonc6 par le locataire au locateur.
Le locataire, n'6tant qu'un simple d6tenteur, n'a jamais qualit6 pour discuter le bien fond6 d'une action concernant la propri6t6 ou tout autre droit dans ou sur la chose loube.
Cette action doit 6tre dirig6e contre le bailleur, propri6taire de la chose. Si le locataire prenait sur lui de contester cette action quand elle est b tort dirig6e contre lui, il le ferait A ses risques et p6rils. Du reste la loi lui fournit un moyen bien plus simple de s'en d6barrasser, car il peut demander cong6 de la demande en faisant connattre au poursuivant le nom de son locateur (art. 1618). C'est ce dernier, je le rep~te, qui doit Stre poursuivi quand il s'agit d'une telle action.
Pothier (Louage, no. 91), parlant de l'action en GATRT garantie du locataire contre le bailleur, dit:
GrovE y aura lieu A cette action de garantie lorsque, sur la condamnation intervenue contre le locateur contre qui le tiers a 6t6 renvoy6 se pourvoir, ou sur l'acquiescement donn6 par le locateur A la demande Mignault J. de ce tiers, le locataire ou le fermier aura 6t6 contraint de quitter la jouissance de l'h6ritage qu'il tenait A ferme ou A loyer, ou de partie d'icelui ou d'y souffrir I'exercice du droit de servitude pr6tendu par le demandeur.
Ce n'est que de ce jour, ou tout au plus du jour de Ia sommation de vider les lieux, faite au fermier ou locataire par ce tiers, en ex6cution de la sentence de condamnation intervenue contre le locateur au profit de cc tiers, ou de l'acquiescement du locateur A la demande de ce tiers, que natt I'action ex conducto qu'a le fermier ou locataire contre le locateur, aux fins que le locateur soit tenu de le faire jouir, et que, faute par lui de le pouvoir faire, le dit locataire ou fermier sera d6charg6 de la ferme pour le restant du temps du bail, et le locateur condamn6 envers lui en ses dommages et int6r~ts.
Voilh la v6ritable doctrine de notre droit. La menace d'un trouble de droit ne suffit pas pour donner ouverture A un recours en dommages du locataire contre le bailleur et sous ce rapport le louage et la vente sont soumis aux mimes r~gles.
11 faut qu'il y ait, 6viction consomm6e, ou au moins, dit Pothier, sommation au locataire de vider les lieux aprbs condamnation intervenue contre le bailleur.
Ici l'appelante, aprbs avoir requ avis des acheteurs qu'ils l'expulseraient au ler mai suivant, aurait d6 dinoncer cet avis A l'intim6 et le mettre en demeure d'(carter la menace d'6viction qui lui 6tait faite. L'appelante, au lieu de prendre cette mesure que la prudence la plus 616mentaire conseillait, a pris sur elle de d6cider que l'intim6 ne pouvait 6carter cette menace. En cela elle s'est trompde, car l'intim6, aussit6t qu'il s'est apergu de 1'erreur dans l'acte de vente, a intent6 une action contre les acheteurs pour faire rectifier cet acte.
L'appelante n'aurait jamais 6t6 vinc6e-et elle a abandonn6 les pr6misses de son plein gr6-si elle avait tenu la conduite que la loi et GArT la prudence lui conseillaient.
Je suis d'avis de renvoyer l'appel avec depens.
Appeal dismissed with costs. v :