Sainte‑Julie (City) v. Investissements Laroda inc.

Motifs de jugement — La juge Côté (avec l’accord du juge en chef Wagner et des juges Karakatsanis, Rowe, Martin, Kasirer, Jamal, O’Bonsawin et Moreau)

I. Aperçu

1Ces pourvois principal et incident requièrent que notre Cour se prononce sur plusieurs notions de droit des obligations dans le cadre d’une entente (« convention », reproduite à l’annexe A) intervenue entre une municipalité, la Ville de Sainte‑Julie (« Ville »), et un développeur, Promotions M.G. Larochelle inc. (« Larochelle »), portant sur le développement de terrains dans la municipalité. Les parties à la convention ont constitué une « banque de superficie » devant s’appliquer en compensation de frais de parcs futurs à être versés à la Ville dans le cadre de nouveaux développements immobiliers du développeur. Ces développements n’ont finalement jamais vu le jour et l’intimée, Investissements Laroda inc. (« Laroda »), laquelle est aux droits, titres et intérêts de Larochelle, s’est adressée aux tribunaux afin d’être compensée pour la valeur de cette banque.

2Devant les instances inférieures, le débat a principalement porté sur trois éléments, à savoir (1) l’existence ou non d’une novation qui se serait opérée à l’encontre d’une dette préexistante, (2) la présence d’une obligation à terme ou conditionnelle et (3) la nature du remède auquel l’intimée a droit, le cas échéant. Par leurs divers moyens d’appel, les parties remettent en cause les conclusions de la Cour d’appel sur chacun de ces éléments. Elles demandent à notre Cour de trancher plusieurs moyens d’appel concernant la convention, notamment sa qualification et son interprétation et le remède auquel aurait droit Laroda, considérant que la « banque de superficie » n’a jamais été utilisée.

3Ainsi, afin de disposer des pourvois principal et incident, il y a d’abord lieu de déterminer si la convention a eu pour effet d’opérer novation d’une dette antérieure. Après analyse, je conclus que c’est le cas. À mon avis, la convention a éteint la dette antérieure de la Ville au sujet de terrains cédés en trop et par erreur à la Ville et, en formalisant l’établissement d’une « banque de superficie », a transformé cette obligation initiale en une nouvelle obligation contractuelle, créant ainsi un lien obligationnel distinct fondé sur les termes de la convention. Cette mutation de l’obligation répond aux critères juridiques de la novation, notamment l’intention de substituer une nouvelle obligation à l’ancienne et la modification substantielle du lien juridique.

4Il importe ensuite d’analyser la nature juridique de l’obligation issue de la convention : s’agit‑il d’une obligation à terme, dont l’exigibilité est différée dans le temps, ou d’une obligation conditionnelle, dont la naissance dépend d’un événement incertain? En l’espèce, je suis d’avis que les parties ont convenu d’une obligation à terme suspensif. Autrement dit, l’exigibilité de l’obligation de la Ville de compenser la valeur de la « banque de superficie » était suspendue jusqu’à l’arrivée d’événements que les parties tenaient pour certains, soit des opérations cadastrales permettant de nouveaux développements immobiliers.

5Cela étant, ce terme était indéterminé puisque les parties ignoraient les moments auxquels ces opérations cadastrales auraient lieu, de sorte qu’il devient nécessaire de le fixer. En tenant compte de la nature de l’obligation de la Ville, de la situation des parties et des circonstances, je suis d’avis que le terme doit être fixé au 15 décembre 2015, moment de la mise en demeure par Laroda à la Ville. C’est à cette date que l’obligation à terme de la Ville est devenue exigible.

6En ce qui concerne le remède auquel Laroda a droit, il faut déterminer le régime applicable : s’agit‑il de la restitution des prestations ou de l’exécution par équivalent? Compte tenu du fait que la novation a éteint la dette résultant du trop‑perçu par la Ville des terrains cédés par erreur par Larochelle, j’estime que le régime de la restitution des prestations ne s’applique pas à cette superficie de terrains (soit 3 898,27 m2). C’est plutôt le régime d’exécution par équivalent qui trouve ici application, que ce soit pour le trop‑perçu par la Ville, ou pour les superficies additionnelles de terrains (soit 22 807,5 m2) cédées par la suite. En conséquence, Laroda a droit à des dommages‑intérêts équivalant à la valeur marchande de la superficie reconnue dans la banque, c’est‑à‑dire du terrain vague en vrac libre de frais de parcs, telle qu’elle se présentait à la date du terme fixé, soit au moment de la mise en demeure transmise par Laroda à la Ville le 15 décembre 2015.

7Toutefois, la preuve au dossier ne permet pas de déterminer cette valeur marchande en date du 15 décembre 2015 de la superficie reconnue dans la banque. Il convient donc de renvoyer l’affaire devant la Cour supérieure sur cette unique question afin qu’une preuve puisse être présentée à cet égard, à moins évidemment que les parties n’en viennent à une entente sur la valeur marchande en date du 15 décembre 2015.

8Pour les motifs qui suivent, je suis d’avis de rejeter l’appel principal, d’accueillir l’appel incident en partie, de condamner la Ville à payer à Laroda la valeur marchande des terrains en date du 15 décembre 2015, cette valeur devant être déterminée par la Cour supérieure, devant laquelle l’affaire est renvoyée sur cette unique question.

II. Contexte

9Larochelle et la Ville ont entretenu une collaboration de longue date, marquée par la réalisation de nombreux projets de développement immobilier au fil des années. Au cours des années 1990, Larochelle a complété plusieurs de ces projets sur le territoire de la Ville. En décembre 2000, la superficie totale des projets ainsi complétés par Larochelle couvrait 760 926,3 m2.

10Conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur et encadrant ce type de développement, Larochelle devait céder à la Ville 10% de cette superficie pour fins de parcs, terrains de jeux ou espaces verts ou encore lui verser une somme y correspondant (Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, L.Q. 1979, c. 51, art. 115 al. 2(8) (alors en vigueur); Règlement no 701, Règlement de lotissement (1991)).

11Une fois ces développements complétés, la Ville et Larochelle ont souhaité faire le bilan des superficies qui avaient été véritablement cédées au cours des diverses phases de développement. Le résultat de ce bilan fût que Larochelle avait cédé 3 898,27 m2 en surplus de ses obligations légales pour fins de parcs, terrains de jeux ou espaces verts (« trop‑cédé ») à la Ville. À ce moment, la Ville affirmait ne pas être en mesure de restituer ces terrains ni de rembourser leur valeur à Larochelle.

12Il importe de souligner d’entrée de jeu qu’à l’égard de ce « trop‑cédé », le régime de restitution des prestations s’appliquait à l’époque puisqu’il s’agissait simplement d’un cas de réception de l’indu. Il n’y a cependant pas eu de restitution au moment où les faits sont survenus, que ce soit en nature (c.‑à‑d. des terrains) ou par équivalent (c.‑à‑d. de l’argent). La Ville n’était pas alors en mesure de procéder à telle restitution.

13Au cours de la même période, la Ville manifeste son intérêt pour un autre terrain appartenant à Larochelle, étant désireuse de compléter certains aménagements publics, notamment une piste cyclable. La superficie de ce terrain alors convoité est de 45 615 m2, dont la moitié est constructible. La Ville signale qu’elle n’a pas les moyens de l’acheter et demande à Larochelle de le lui financer.

14La Ville et Larochelle entreprennent des négociations en vue de régler le sort de ces deux éléments, à savoir le « trop-cédé » de 3 898,27 m2 et le financement de la superficie additionnelle de 45 615 m2, constructible à hauteur de 22 807,5 m2. Les parties ont donc conclu le 19 février 2001 une convention dont les termes ont été rédigés exclusivement par la Ville, et par laquelle elles s’entendent pour créer une banque de terrains en faveur de Larochelle. La création de cette banque évitait que la Ville ait à immédiatement remplir ses obligations à l’endroit de Larochelle, à savoir compenser Larochelle pour le « trop-cédé » de 3 898,27 m2 et payer pour l’acquisition du terrain de 45 615 m2 puisque Larochelle acceptait de fournir le financement requis par la Ville pour ce terrain.

15Ainsi, les parties ont créé une banque pour régler le sort des deux éléments susmentionnés. L’article 4 de la convention prévoit que Larochelle « s’engage à céder 45 615 mètres carrés dont 50% est applicable à ce protocole soit 22 807,5 mètres carrés » et l’article 5 prévoit que « [l]e cessionnaire [Ville] convient que le cédant [Larochelle] s’est créé une banque de 26 705,78 mètres carrés », soit le total de la superficie de 22 807,5 m2 à laquelle l’article 4 réfère et le trop‑perçu de 3 898,27 m2 (d.a., vol. II, p. 136‑137 (caractères gras omis)). Par ailleurs, la résolution du conseil municipal de la Ville l’approuvant précise que « cette convention créera une banque pour fins de parc ou de terrain de jeux pour les futures approbations d’opération cadastrale » (p. 138). Finalement, il importe de noter qu’aucun mécanisme n’est prévu à la convention pour le cas où l’exécution en nature de l’obligation de la Ville s’avérerait impossible.

16Au moment de conclure la convention, Larochelle ne possède aucun terrain pouvant être développé sur le territoire de la Ville. Toutefois, ce n’est pas le cas de sa filiale, Laroda^[1]. Cette dernière est propriétaire de lots situés dans une zone agricole faisant partie d’un secteur de la Ville nommé « Du Moulin » (ci‑après « secteur Du Moulin »), d’une superficie de 143 000 m2. Il était donc prévu que Laroda puisse utiliser une partie de la banque de terrains de 26 705,78 m2 dans le cadre d’une future opération cadastrale sur ces lots lui appartenant. Il importe cependant de noter que la convention n’impose aucune limitation précise relativement à la façon dont tout développement futur aura lieu.

17Étant donné que cette superficie de 143 000 m2 se situe en zone agricole, une demande d’exclusion de la zone agricole devait être présentée à la Commission de protection du territoire agricole du Québec (« CPTAQ ») et approuvée par cette dernière afin que le développement envisagé sur les terrains de Laroda puisse aller de l’avant. Les parties avaient la croyance sincère qu’il n’y aurait aucune difficulté avec cette demande d’exclusion puisque toutes celles ayant été présentées auparavant par la Ville auprès de la CPTAQ au sujet de lots possédés par Larochelle ou ses filiales avaient été accordées. La Cour d’appel en fait état en mentionnant que « tant Larochelle que la Ville sont convaincues qu’il en sera de même de celle‑ci » (2023 QCCA 1294, par. 11) et qu’« [i]l n’était pas même envisagé que cette autorisation puisse être refusée » (par. 39).

18C’est ainsi qu’en février 2003, une première demande d’exclusion de la zone agricole du terrain visé par le développement projeté est déposée par la Ville auprès de la CPTAQ. Le 22 mars 2004, cette demande est rejetée. Le 12 novembre 2008, une seconde demande d’exclusion subit le même sort^[2]. Cette décision est confirmée par le Tribunal administratif du Québec (« TAQ ») le 14 juin 2011. Somme toute, les demandes pour obtenir le dézonage ont échoué. Mais qu’à cela ne tienne, les parties continuent par la suite à discuter de la banque de terrains et de façons d’en permettre l’usage.

19En 2012, la Communauté métropolitaine de Montréal adopte le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (« PMAD »), lequel limite le développement en zone agricole pour une période d’au moins 10 ans. Ce plan restreint ainsi la capacité de Laroda de déposer une demande d’approbation d’opération cadastrale auprès de la Ville.

20Après l’adoption de ce PMAD, Laroda tente d’acquérir d’autres terrains situés à l’intérieur du périmètre d’urbanisation de la Ville afin de pouvoir utiliser la banque, mais ses tentatives échouent.

21Le 15 décembre 2015, Laroda, par l’entremise de son représentant, fait parvenir une lettre de mise en demeure à la mairesse de la Ville. Le représentant y dénonce « l’impossibilité d’appliquer ce 26 705,78 mètres carrés » (d.a., vol. III, p. 136). Il souligne que la situation ne s’annonce guère mieux à l’avenir : « . . . selon ce que nous a dit le directeur de l’urbanisme lors de notre dernière réunion, avec les nouveaux barèmes d’urbanisme, il est impensable d’avoir un nouveau secteur sans la possibilité d’avoir une superficie de 10% de prévue pour fins de parc et aire de jeux » (p. 136). Le représentant de Laroda conclut en demandant à la Ville de « finaliser le dossier » et de lui « présent[er] une offre monétaire » (d.a., vol. III, p. 136).

22Après des discussions infructueuses avec la Ville, Laroda dépose une demande introductive d’instance contre celle‑ci le 13 décembre 2018, par laquelle elle demande au tribunal de fixer l’échéance du terme prévu à la convention et de lui accorder des dommages‑intérêts compensatoires.

III. Historique judiciaire

A. Cour supérieure du Québec, 2021 QCCS 3573 (la juge Courchesne)

23La juge de première instance a rejeté la demande introductive d’instance en jugement déclaratoire et en dommages‑intérêts déposée par Laroda. La Ville a donc été libérée de toute obligation découlant de la convention.

24Examinant d’abord la dette antérieure résultant du trop‑perçu par la Ville, la juge a conclu que la convention était en réalité une transaction puisqu’elle visait à prévenir un litige à naître entre la Ville et Larochelle concernant cette dette. Selon la juge, cette transaction emportait automatiquement novation par changement de dette conformément à l’art. 1660 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). Ainsi, selon elle, la convention a donc eu pour effet d’éteindre toute obligation que la Ville pouvait avoir envers Larochelle de restituer la superficie perçue en trop et a créé un nouveau lien obligationnel entre les parties.

25La juge a retenu de la preuve que, comme la Ville refusait de payer en argent la valeur de la superficie perçue en trop, la convention a créé une « banque de superficie » devant être appliquée lors de futures opérations cadastrales par Larochelle et ses filiales. Il s’agissait selon elle de l’unique mode d’exécution de la banque stipulé à la convention.

26En ce qui concerne les modalités d’exécution de la convention, la Cour supérieure a jugé que l’obligation en résultant était conditionnelle à l’approbation d’opérations cadastrales, soit un événement futur et incertain qui ne s’était pas réalisé et pour lequel les parties n’avaient stipulé aucun terme. Pour soutenir cette conclusion, la juge a examiné le contexte et l’intention des parties lors de la signature de la convention. La survenance de futures opérations cadastrales ne pouvait être considérée comme objectivement certaine puisque tributaire de l’exercice du pouvoir discrétionnaire d’un organisme administratif chargé de l’évaluation des demandes d’exclusion de lots d’une zone agricole. Malgré leur haut niveau de confiance, les parties ne pouvaient considérer le sort de la demande auprès de la CPTAQ comme étant certain. Ce constat s’appliquait tout autant à l’acquisition par Larochelle ou ses filiales de terres en zone résidentielle. Or, selon la juge, la preuve démontrait que la réalisation de la condition, à savoir le dépôt d’une demande d’approbation d’une opération cadastrale par Laroda, était devenue impossible. Par conséquent, la juge a conclu que la Ville était libérée de ses obligations.

27La juge a toutefois indiqué que, si elle en était venue à la conclusion que l’obligation en était une à terme, l’événement futur dont dépendait l’exigibilité de l’obligation de la Ville aurait dû survenir au plus tard en 2012, soit après l’échec des demandes d’exclusion de la zone agricole du secteur Du Moulin et de l’adoption, par la communauté régionale métropolitaine, d’une politique visant à limiter l’utilisation de terres agricoles à des fins de développement urbain. La juge a donc estimé que cette date serait celle à adopter pour fixer le terme. Or, comme le recours a été intenté par Laroda en décembre 2018, elle est d’avis que ce dernier serait prescrit en vertu de l’art. 2925 C.c.Q.

B. Cour d’appel du Québec, 2023 QCCA 1294 (les juges Marcotte, Hogue et Moore)

28La Cour d’appel a accueilli l’appel de Laroda et a condamné la Ville à lui payer la somme de 287 458,51 $.

29La Cour d’appel a jugé que la juge de première instance a commis une erreur de droit en concluant que la convention, reconnue par les parties comme étant une transaction, emportait automatiquement novation et éteignait l’obligation de la Ville de restituer ce qu’elle avait perçu en trop. Selon la Cour d’appel, les parties n’avaient pas pour but d’éteindre l’obligation de la Ville, mais plutôt de retarder le moment où l’exécution de l’obligation serait exigible. Puisque les parties étaient convaincues que Larochelle développerait un nouveau terrain et que ceci n’était pas un événement incertain, les parties ont assorti l’obligation de la Ville d’un terme plutôt que d’une condition. Pour parvenir à ce constat, la cour a rappelé que l’incertitude objective d’un événement ne suffisait pas pour faire de cet événement une condition puisqu’il aurait également fallu que les parties elles-mêmes ne l’aient pas tenu pour certain. Or, en l’espèce, ce n’était pas le cas. La décision du TAQ confirmant le refus de la CPTAQ d’exclure le secteur Du Moulin de la zone agricole en 2011 n’épuisait pas les autres possibilités d’utiliser la banque et, à ce moment, la Ville pouvait toujours bénéficier du terme stipulé en sa faveur. D’ailleurs, la Cour d’appel a noté que les parties ont continué leurs discussions quant à l’utilisation de la banque et cherché des façons d’en permettre l’usage, et ce, même après la décision du TAQ. Par conséquent, l’obligation à terme de la Ville n’était toujours pas exigible en 2011 et le recours de Laroda ne pouvait donc être prescrit comme l’a décidé la juge de première instance.

30Pour déterminer le moment auquel l’obligation à terme de la Ville était devenue exigible, la Cour d’appel a appliqué simultanément les art. 1510 et 1512 C.c.Q. Bien que les parties aient tenu pour certain le développement des terrains, et que cet événement constituait le terme auquel était assujettie l’obligation de la Ville, la Cour d’appel a estimé que le moment de cet événement restait quant à lui indéterminé. Aucune des parties ne pouvait déterminer le moment où l’obligation de la Ville, jusque‑là suspendue, était devenue exigible ni la manière dont la banque serait utilisée. Dans de telles circonstances, il était donc nécessaire, selon la cour, que l’une des parties s’adresse au tribunal pour faire fixer le terme. L’intervention du tribunal permettait ainsi de rendre l’obligation exigible et à la prescription extinctive de commencer à courir. La Cour d’appel a décidé que le terme ne pouvait être fixé à un moment précédant l’introduction des procédures, et ce, afin d’éviter que les parties ne perdent des droits sans qu’elles aient pu prendre les mesures nécessaires à leur protection. La demande de Laroda ne pouvait donc être prescrite.

31En ce qui a trait à la réparation, la Cour d’appel a déterminé que les règles du régime de la restitution trouvaient application. Il en était ainsi parce qu’il n’était pas possible de fixer le moment où la Ville aurait dû restituer les terrains perçus en trop. De plus, les parties ont uniquement prévu la restitution des terrains perçus en trop par la Ville, sans toutefois aménager de mécanisme alternatif d’indemnisation ou de restitution par équivalent. Dans la mesure où l’état des faits ne permettait plus cette restitution, la Cour d’appel a statué qu’il fallait se placer au moment où Larochelle a cédé les terrains pour déterminer la valeur de ce que la Ville a perçu en trop. Puisqu’aucune preuve ne permettait d’établir cette valeur à ce moment, la Cour d’appel a utilisé la valeur prévue au rôle municipal pour l’année 2001. Elle a donc conclu que la Ville devait payer à Laroda, à titre de bénéficiaire des droits de Larochelle, une somme de 287 458,51 $.

IV. Questions en litige

32Pour disposer des présents pourvois principal et incident, notre Cour doit répondre aux questions suivantes :

V. Analyse

A. La convention a-t-elle opéré novation de l’obligation préexistante de la Ville résultant des 3 898,27 m2 de terrains perçus en trop par la Ville?

33Il convient d’abord de déterminer si l’obligation préexistante à l’égard des 3 898,27 m2 de terrains perçus en trop par la Ville a été éteinte. Cette question doit être résolue en premier lieu puisqu’elle constitue une étape préalable afin de répondre à une autre question en litige. En effet, tant la Ville que Laroda sont en désaccord avec la conclusion de la Cour d’appel voulant que le régime de la restitution des prestations s’applique en l’espèce, arguant plutôt que c’est celui de l’exécution par équivalent qui devrait s’appliquer si notre Cour en venait à la conclusion que la valeur de la « banque de superficie » doit être remboursée. Or, la subsistance ou l’extinction par novation de la dette initiale détermine l’application, soit du régime de la restitution des prestations, soit de celui de l’exécution par équivalent puisque si la dette préexistante à l’égard des 3 898,27 m2 de terrains perçus en trop par la Ville a été éteinte, il va de soi que celle‑ci n’a pas à être restituée.

34Afin de déterminer si l’obligation préexistante a été éteinte par l’opération d’une novation, j’examine en premier lieu les principes juridiques applicables. À l’issue de cette étude, je conclus que la convention a opéré novation par changement de dette et a ainsi éteint la dette antérieure concernant les terrains.

(1) La notion de novation

35La novation est une mutation de l’obligation qui tire son origine du droit romain (J.‑P. Lévy et A. Castaldo, Histoire du droit civil (2e éd. 2010), nos 719‑722). Cette opération entraîne deux conséquences juridiques distinctes et simultanées : l’extinction du lien initial, sans paiement, et la naissance d’un lien à la fois nouveau et différent (J.‑L. Baudouin et P.‑G. Jobin, Les obligations (7e éd. 2013), par P.‑G. Jobin et N. Vézina, no 994; D. Lluelles et B. Moore, Droit des obligations (3e éd. 2018), no 3072). La novation emporte une « rupture organisée » du lien obligationnel initial (Lluelles et Moore, no 3072 (italique omis)).

36Le droit civil québécois consacre les principes entourant la novation aux art. 1660 à 1666 C.c.Q. (reproduits à l’annexe B). Trois types de novation sont prévus à l’art. 1660 C.c.Q. : (1) la novation par changement de dette; (2) la novation par changement de débiteur; et enfin, la dernière, plus rare, (3) la novation par changement de créancier. Je m’intéresse plus particulièrement à la novation par changement de dette puisque la juge de première instance a conclu que c’est ce type de novation qui s’est opérée en l’espèce.

(2) La novation par changement de dette

37La novation par changement de dette se produit lorsque le débiteur contracte, envers son créancier, une nouvelle dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle est alors éteinte. Dans ce cas de figure, le même débiteur s’engage vis‑à‑vis du même créancier, en assumant une nouvelle obligation (et non simplement une obligation modifiée), tout en étant libéré de l’ancienne (Baudouin, Jobin et Vézina, no 998).

38La novation par changement de dette peut résulter d’un changement de la cause, de l’objet ou encore des modalités de l’obligation, pour autant que la nouvelle obligation comporte un « élément véritablement nouveau » par rapport à l’ancienne (Baudouin, Jobin et Vézina, no 998). Il ne peut donc s’agir d’un changement qui a seulement pour effet d’ajouter un élément supplémentaire à l’ancienne obligation ou simplement d’une modification de forme (no 998).

(3) Les conditions de la novation

39Dans l’arrêt Lalonde c. Sun Life du Canada, Cie d’assurance‑vie, [1992] 3 R.C.S. 261, notre Cour a réitéré les conditions requises de la novation découlant des art. 1169 et 1171 du Code civil du Bas-Canada (« C.c.B.C. ») (p. 284, citant L. Faribault, Traité de droit civil du Québec, t. 8 (1959), no 677) :

40Ces principes sont toujours d’actualité. Les dispositions sur la novation prévues aux art. 1660 à 1666 du Code civil du Québec n’ont pas changé en substance le contenu des règles de la novation énoncées dans le Code civil du Bas‑Canada. Bien que les art. 1660 à 1666 C.c.Q. ne contiennent pas de disposition spécifique précisant que la novation opère entre personnes capables de contracter, comme le prévoyait autrefois l’art. 1170 C.c.B.C., cette condition demeure en vigueur, car il s’agit d’une condition essentielle de formation des contrats. En toute logique, puisque la novation se concrétise par contrat (Lluelles et Moore, no 3087), les conditions de sa formation doivent être respectées afin que la novation puisse valablement opérer.

41J’ai déjà référé au principe relatif au critère de l’élément nouveau entre les deux dettes dans le contexte d’une novation par changement de dette. Je me penche maintenant plus particulièrement sur le principe lié à l’intention des parties.

(4) L’intention des parties de nover

42Pour que la novation puisse s’opérer, les parties doivent avoir eu l’intention « claire et non équivoque » d’éteindre la dette existante et d’en créer une nouvelle, différente de la première (Banque Laurentienne du Canada c. Mackay, [2002] R.J.Q. 365 (C.A.), par. 26). Cette condition est consacrée à l’art. 1661 C.c.Q. qui prévoit ce qui suit : « La novation ne se présume pas; l’intention de l’opérer doit être évidente. » Ainsi, la novation ne peut résulter d’un concours de circonstances ou d’un geste involontaire des parties (Intégration de réseaux M.I.R. inc. (Faillite de), 2001 CanLII 24879 (C.S. Qc)).

43Si l’intention de nover doit être évidente, elle n’a pas besoin d’être confirmée par écrit pour autant. Elle peut être tacite, c’est‑à‑dire qu’elle peut « résulter du comportement ou de la conduite du créancier qui démontre clairement son intention de décharger le débiteur original » (Mackay, par. 24, citant Rémy c. Gagnon, [1971] C.A. 554 (Qc), p. 557; Chamberland (Syndic de), [1988] R.J.Q. 1159 (C.A.); Trust Général du Canada c. Immeubles Restau‑bar inc., [1994] AZ‑94021241 (C.S. Qc); Compagnie Trust Royal c. Entreprises B.M. St‑Jean inc., 1997 CanLII 8959 (C.S. Qc); Caisse populaire Desjardins de Saint‑Rédempteur c. Auclair, 1998 CanLII 11729 (C.S. Qc); Banque Laurentienne du Canada c. Adeclat, 1999 CanLII 12173 (C.S. Qc)).

44L’exigence élevée de preuve pour établir l’intention de nover découle du fait que l’extinction de l’ancienne dette entraîne une renonciation, par le créancier, au bénéfice de ses droits résultant de l’ancienne dette. Dans ce contexte, puisque la renonciation ne peut être présumée (art. 646 C.c.Q.), il doit en être de même de l’intention de nover (art. 1661 C.c.Q.). Par conséquent, à défaut d’une preuve « claire et non équivoque » qui révèle l’intention des parties de nover, on doit préférer une solution qui préserve les droits du créancier et conclure à l’absence de novation (Mackay, par. 26).

(5) Application

45Je dois décider si les principes que je viens d’exposer permettent de conclure que la convention a opéré novation de l’obligation préexistante à l’égard des 3 898,27 m2 de terrains perçus en trop par la Ville. En l’espèce, seuls les critères de l’intention des parties et de l’élément nouveau doivent être examinés.

46Selon la Cour d’appel, la nouvelle convention ne comporte pas un élément nouveau entre les dettes; plutôt, la nouvelle dette n’est que le prolongement de l’ancienne. De plus, selon elle, les parties n’avaient pas l’intention d’éteindre l’ancienne dette. À l’opposé, les parties font valoir que la Cour d’appel a commis une erreur en concluant que la convention était le prolongement d’une seule dette de la Ville envers Larochelle. Elles soutiennent que la convention peut être qualifiée de transaction à l’égard du trop‑perçu de 3 898,27 m2 puisqu’elle visait à prévenir une contestation à naître. Elles ajoutent qu’elles avaient l’intention d’éteindre l’obligation dans sa forme initiale et de la remplacer par une nouvelle obligation. Sur la question de savoir si la convention peut être qualifiée de transaction, la Cour d’appel a conclu que cette question n’était pas en litige. Pour ma part, je suis d’avis que la convention n’est pas une transaction, mais simplement un contrat. À tout événement, cette question importe peu puisqu’il n’est pas nécessaire de la trancher pour décider si la novation a éteint la dette de la Ville envers Larochelle relative au trop‑perçu de 3 898,27 m2.

47Avec égards, je conviens avec les parties que la Cour d’appel a commis une erreur en jugeant qu’il n’y avait pas eu novation en l’espèce. En concluant la convention, les parties avaient, entre autres, l’intention d’éteindre la dette résultant du trop‑perçu de 3 898,27 m2 de la Ville envers Larochelle et de la transformer en une nouvelle dette fondamentalement différente de la première. Je m’explique.

a) Le contexte ayant précédé la conclusion de la convention

48La convention vise deux aspects.

49Le premier aspect découle du fait que Larochelle avait cédé par erreur à la Ville une superficie de 3 898,27 m2 en trop à titre de cession pour fins de parcs, terrains de jeux et espaces verts. Rappelons que ce trop‑perçu de 3 898,27 m2 résulte des projets de développements au cours des années 90 dans le cadre desquels Larochelle devait céder à la Ville, pour fins de parcs, terrains de jeux et espaces verts, l’équivalent de 10% de la superficie totale des projets. Le trop‑perçu de 3 898,27 m2 découle donc de la différence entre la superficie réellement cédée par Larochelle et celle qui devait l’être conformément au Règlement no 701.

50Toutefois, cet aspect n’était pas le seul qui faisait l’objet de négociations entre la Ville et Larochelle à l’époque. Tel qu’expliqué précédemment, la Ville, désireuse de compléter certains aménagements dont une piste cyclable, souhaitait que Larochelle lui cède un terrain de 45 615 m2, ce que Larochelle a accepté de faire malgré que la Ville ne pouvait lui payer à l’époque. Larochelle a donc accepté de financer la Ville. Cette superficie, qui était initialement prévue dans un plan d’aménagement urbain déposé en 1998, a été cédée par Larochelle dans le contexte où cette dernière souhaitait être compensée par la Ville lorsque de nouvelles cessions pour fins de parcs, terrains de jeux ou espaces verts seraient requises dans le cadre de futures opérations cadastrales.

51Ces deux aspects formaient donc la toile de fond des discussions qui ont conduit les parties à la conclusion de la convention de 2001.

b) À l’égard du trop‑perçu, les parties avaient l’intention d’être liées par une nouvelle dette

52Quoique la convention soit muette au sujet de la novation, l’analyse des circonstances entourant sa conclusion révèle que les parties avaient l’intention commune d’éteindre la dette antérieure résultant du trop‑perçu afin de la remplacer par une nouvelle obligation. Au moment de la signature, la Ville reconnaissait ne pas être en mesure de rembourser à Larochelle ni la valeur des superficies additionnelles de terrains ni la valeur correspondant au trop‑perçu de 3 898,27 m², tout en exprimant le souhait de poursuivre l’aménagement de son territoire à partir d’autres terrains appartenant à Larochelle et qu’elle souhaitait acquérir. De son côté, Larochelle entendait poursuivre ses activités de développement sur le territoire de la Ville, tout en cherchant à obtenir une forme de compensation pour le trop‑perçu qu’elle avait cédé.

53La Ville et Larochelle se sont donc entendues pour conclure un contrat — la convention — permettant d’une part de mettre en place un mécanisme destiné à compenser les terrains cédés en trop par Larochelle (d.a., vol. II, p. 135 et suiv.) et d’autre part, de concrétiser la cession et le financement de la superficie additionnelle que voulait la Ville pour compléter ses aménagements. Ce mécanisme a pris la forme d’une banque de terrains (aussi appelée « banque de superficie » dans les présents motifs).

54Afin de comprendre l’usage qu’entendaient faire les parties de la banque, il importe de s’en remettre au témoignage du représentant de Laroda — le seul ayant témoigné des circonstances entourant la conclusion de la convention. Les parties ont convenu que cette « banque de superficie » serait utilisée lors d’opérations cadastrales futures par Larochelle ou Laroda. À ce sujet, le représentant de Laroda a d’ailleurs qualifié la banque de « financement » en contrepartie des superficies cédées. Cette interprétation est confirmée par le procès-verbal du conseil municipal de la Ville (annexé à la convention) qui indique que : « . . . cette convention créera une banque pour fins de parc ou de terrain de jeux pour les futures approbations d’opération cadastrale » (d.a., vol. II, p. 138).

55Dans ce contexte, la banque doit être conçue comme une forme de crédit, qui obligeait la Ville à compenser de futures dettes de parcs, terrains de jeux ou espaces verts à même les superficies négociées et convenues composant la banque. Comme l’a noté la juge de la Cour supérieure, la survenance de futures opérations cadastrales constituait l’unique moyen pour les parties d’utiliser la « banque de superficie » prévue à la convention (par. 37).

56Nous sommes donc en présence d’une novation par changement de dette, laquelle produit les mêmes effets qu’une quittance à l’égard de la dette antérieure résultant du trop‑perçu de 3 898,27 m² — dette née en vertu du régime de réception de l’indu (art. 1491 et 1492 C.c.Q.) (voir, par analogie, V. Karim, Les obligations (6e éd. 2024), vol. 2, no 3737). Cette dette s’est donc éteinte. Simultanément, une nouvelle obligation a vu le jour : celle combinant les 22 807,5 m² que les parties ont qualifié de « financement » et l’ancienne dette de 3 898,27 m², formant ainsi une nouvelle dette totale de 26 705,78 m². L’ancienne dette a donc perdu son individualité au sein de la convention (voir, par analogie, Baudouin, Jobin et Vézina, n° 998; Lluelles et Moore, no 3078). La nouvelle dette résultant de la convention découle d’un contrat distinct, autonome par rapport à la dette antérieure. En d’autres termes, la convention a opéré une véritable table rase : le régime de la réception de l’indu ne gouverne plus la dette initiale de 3 898,27 m². Les parties ont convenu d’une banque, soit un mécanisme de crédit, désormais applicable aux futures opérations cadastrales.

57Il ressort donc que la « banque de superficie », ainsi que l’usage que les parties entendaient en faire, constituent un élément nouveau. Ce mécanisme traduit une intention commune des parties de réaménager leur relation contractuelle — en ce qui concerne la question de la restitution de l’indu correspondant à la superficie de 3 898,27 m² — afin de mieux tenir compte de leurs intérêts respectifs. Cette situation correspond à une novation par changement de dette : la dette résultant du « trop‑cédé » de 3 898,27 m2 a été éteinte et remplacée par une nouvelle.

B. La convention crée‑t‑elle pour la Ville une obligation à terme ou une obligation conditionnelle? S’il s’agit d’une obligation à terme, à quel moment le terme doit‑il être fixé?

58Je dois maintenant déterminer si l’obligation de la Ville de créditer de futures cessions de parcs, terrains de jeux et espaces verts à Larochelle est une obligation conditionnelle (art. 1497 et suiv. C.c.Q.), auquel cas elle ne serait jamais née, ou une obligation à terme (art. 1508 et suiv. C.c.Q.), ce qui aurait eu pour effet de reporter son exigibilité. C’est précisément la qualification de l’obligation de la Ville comme étant soit conditionnelle, soit à terme, qui permet de décider si la « banque de superficie » doit être compensée.

59La survenance de futures opérations cadastrales constituait l’unique moyen pour les parties d’utiliser la « banque de superficie » prévue à la convention. Dans le contexte où de telles opérations cadastrales n’ont jamais vu le jour, la question de savoir si la Ville doit exécuter son obligation est épineuse. Les parties ne s’entendent pas à ce sujet.

60Tout comme la Cour d’appel, je suis d’avis que la convention impose à la Ville une obligation à terme suspensif (art. 1508 C.c.Q.). Les parties ayant tenu pour certain que des opérations cadastrales (et ainsi le développement de nouveaux terrains) allaient survenir même si les moments auxquels de telles opérations cadastrales allaient survenir n’étaient pas connus, je conclus qu’elles avaient l’intention d’être liées par l’arrivée d’un terme suspensif. En effet, les parties ont choisi de reporter l’exigibilité de l’obligation de la Ville au moment où de futures opérations cadastrales surviendraient; ainsi, le terme était favorable à la Ville en tant que débitrice (art. 1511 C.c.Q.), laquelle n’avait pas à débourser quoi que ce soit à ce moment‑là.

61Le terme en l’espèce étant indéterminé, il est donc nécessaire de le fixer. À mon avis, le terme doit être fixé en fonction de l’art. 1512 C.c.Q., et non de l’art. 1510 C.c.Q. L’article 1510 C.c.Q. requiert que les moments où les opérations cadastrales auraient lieu soient déterminables et que la survenance de telles opérations soit devenue impossible, ce que la preuve au dossier ne permet pas de déterminer. Pour sa part, l’art. 1512 C.c.Q. permet de fixer le terme en tenant compte de la nature de l’obligation, de la situation des parties et de toute circonstance appropriée. En l’espèce, le terme doit être fixé au moment de la mise en demeure de la Ville par Laroda, soit le 15 décembre 2015.

(1) Les obligations à modalité simple

62Les modalités de l’obligation concernent le délai d’exécution, le nombre de parties impliquées ou le nombre de prestations à réaliser (Lluelles et Moore, no 2459). Une obligation à modalité simple — par opposition à une modalité complexe qui comporte une pluralité de sujets ou de prestations — peut être soit conditionnelle ou à terme.

a) L’obligation conditionnelle (art. 1497 et suiv. C.c.Q.)

63L’obligation conditionnelle est une obligation dont la naissance ou l’extinction dépend d’un événement futur et incertain (art. 1497 C.c.Q.). Cet événement est extrinsèque au rapport de droit entre les parties, ce qui signifie qu’il s’agit d’un événement autonome et indépendant qui n’implique nul engagement des contractants (Pincourt (Ville de) c. Construction Cogerex ltée, 2013 QCCA 1773, par. 132, citant Roy c. Caisse populaire de Percé, 2003 CanLII 71979 (C.A. Qc); voir aussi Lluelles et Moore, no 2467).

64La condition peut être suspensive ou extinctive. Lorsqu’elle est extinctive, l’obligation est sujette à disparition si l’événement se réalise (Lluelles et Moore, no 2463; 144286 Canada inc. c. 9121‑6788 Québec inc., 2009 QCCA 2398, par. 45‑46). Dans le cas d’une condition suspensive, la création du lien entre les parties est retardée et l’obligation ne peut naître avant la réalisation de la condition (144286 Canada inc., par. 45‑46). Ainsi, avant la survenance de l’événement, aucune obligation ne lie les parties, de sorte que le débiteur éventuel est à l’abri d’un recours en paiement de la part de son cocontractant (Placements Marc Laplante inc. c. Gagnon, 1996 CanLII 6540 (C.A. Qc), p. 10; Lluelles et Moore, no 2464). Par ailleurs, s’il devient certain que l’événement ne surviendra pas, la condition est défaillie (art. 1501 C.c.Q.). Il n’existe alors aucune obligation entre les parties (Baudouin, Jobin et Vézina, no 596).

b) L’obligation à terme (art. 1508 et suiv. C.c.Q.)

65L’obligation à terme suspensif est une obligation qui prend naissance immédiatement, mais dont l’exigibilité est suspendue pour une durée définie en fonction d’une date au calendrier, d’une période précisément délimitée ou de l’arrivée d’un événement futur et certain (art. 1508 C.c.Q.; J. Pineau et autres, Théorie des obligations (5e éd. 2023), par C. Valcke, no 1356). Les parties sont donc liées dès la signature du contrat (Baudouin, Jobin et Vézina, no 566). L’obligation devient exigible à l’échéance du terme (art. 1513 C.c.Q.).

66La condition et le terme diffèrent puisque, pour la condition, la survenance de l’événement est incertaine, alors que pour le terme, il s’agit d’un événement certain, quoique la date puisse ne pas l’être (Municipalité de Sainte‑Béatrix c. Fabrique de la paroisse de Saint‑Pierre‑de‑Belles‑Montagnes, 2018 QCCA 553, par. 16‑17; Commentaires du ministre de la Justice, t. I, Le Code civil du Québec — Un mouvement de société (1993), p. 927). La qualification d’un événement comme étant une condition nécessite une incertitude double : d’abord objective, car la réalisation de l’événement doit être objectivement incertaine, mais aussi subjective, les parties ne devant pas avoir tenu la survenance de l’événement pour certaine (Venne c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), [1989] 1 R.C.S. 880, p. 903, citant J. Ghestin, « Réflexions d’un civiliste sur la clause de réserve de propriété » (1981), 1 Recueil Dalloz Sirey 1, p. 4‑5).

67De façon similaire, les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore (maintenant juge de la Cour d’appel du Québec) expliquent que la qualification d’une obligation comme « conditionnelle » ou « à terme » peut dépendre des circonstances et de la volonté vraisemblable des parties :

68Ainsi, l’état d’esprit des parties quant au caractère certain ou incertain de la survenance de l’événement peut permettre de distinguer le terme (dans le premier cas) de la condition (dans le second cas) (voir, p. ex., 9165-5662 Québec inc. c. 4459181 Canada inc., 2015 QCCA 969, par. 15; Hiess c. Zelnik, 2019 QCCS 150, par. 34).

(2) La fixation du terme

a) La portée respective des art. 1512 et 1510 C.c.Q.

69Nous avons vu qu’un terme peut être défini en fonction d’une date précise, d’une période précisément délimitée, ou encore de la survenance d’un événement futur. Dans les deux premiers cas, la question de la fixation du terme ne se pose pas. L’obligation devient exigible au jour précisément prévu par les parties (art. 1508, 1509 et 1513 C.c.Q.). Dans le troisième cas, la question ne se pose pas non plus si l’événement futur qui conditionne le terme survient. En revanche, si cet événement ne survient pas, les art. 1512 et 1510 C.c.Q. permettent de fixer judiciairement le terme à une date précise (voir Baudouin, Jobin et Vézina, no 565 in fine). Il y a lieu d’exposer les principes se rapportant à leur application respective.

(i) Les conditions d’ouverture de l’art. 1512 C.c.Q.

70L’article 1512 C.c.Q. est ainsi libellé :

71L’article 1512 C.c.Q. permet à l’une des parties de s’adresser au tribunal pour faire fixer le terme. Comme notre Cour l’indique dans Uniprix inc. c. Gestion Gosselin et Bérubé inc., 2017 CSC 43, [2017] 2 R.C.S. 59, cette disposition « s’applique en l’absence d’un terme ou devant un terme incertain » (par. 66).

72Avant d’aborder de façon plus détaillée les principes découlant de cette disposition, il importe de souligner que l’art. 1512 C.c.Q. précise que son application requiert la demande de l’une des parties. Autrement dit, l’art. 1512 C.c.Q. prévoit donc « un recours autonome qui doit être intenté pour pouvoir s’appliquer » (Uniprix, par. 67).

73Les deux alinéas de l’art. 1512 C.c.Q. supposent des hypothèses distinctes : le premier alinéa s’applique en présence d’un terme — un événement futur et certain — mais dont la date de survenance est indéterminée, alors que le second alinéa implique « l’absence d’un terme » (Uniprix, par. 66), c’est‑à‑dire qu’il existe une obligation dont la nature est qu’elle soit à terme et qu’aucune convention ne permet de déterminer ce terme.

74Le premier alinéa vise une situation où les parties ont arrêté un terme en fonction d’un événement tenu pour certain sans connaître le moment de sa survenance (Pineau et autres, no 1359; Karim, no 358; G. Marchisio, « Le terme indéterminé : réflexions sur une modalité (pas si) simple! » (2022), 100 R. du B. can. 254, p. 256‑257; Luelles et Moore, no 2505; Baudouin, Jobin et Vézina, no 565). De tels termes sont dits « indéterminés », « inconnus », « incertains » ou « indatables » (Pineau et autres, no 1357; M. Tancelin, Des obligations en droit mixte du Québec (7e éd. 2009), par. 445; Marchisio, p. 267; Uniprix, par. 66).

75L’exemple typique d’application du premier alinéa de l’art. 1512 C.c.Q. est la clause dite de retour à meilleure fortune lorsqu’un débiteur s’engage à rembourser ses dettes « quand il le pourra » (Hiess, par. 34‑38, citant Tourangeau c. Gatowski, 2004 CanLII 8105 (C.Q.), par. 20‑29; Richard c. Boucher, 2013 QCCS 3142, par. 35; F. Levesque, Précis de droit québécois des obligations : Contrat, Responsabilité, Exécution et extinction (2014), par. 299; Pineau et autres, no 1359; Marchisio, p. 256; Lluelles et Moore, no 2505; Commentaires du ministre de la Justice, p. 929). Dans une telle situation, l’événement tenu pour certain par les parties est l’atteinte d’une capacité financière suffisante par le débiteur pour rembourser sa dette, même si le moment où cette capacité financière suffisante sera atteinte demeure indéterminé. Puisque la capacité de payer est potestative, dans la mesure où elle dépend au moins en partie du comportement d’un cocontractant, il faut considérer que les parties « ont convenu de retarder la détermination du terme ou de laisser à l’une d’elles le soin de le déterminer » au sens de l’art. 1512 al. 1 C.c.Q. À l’inverse, l’art. 1510 C.c.Q. ne trouvera pas application, car « [i]l est toujours possible que la personne ait un jour les moyens de rembourser sa dette » (Levesque, par. 298).

76Le premier alinéa de l’art. 1512 C.c.Q. requiert également que les parties aient soit convenu de retarder la détermination du terme, soit laissé à l’une d’elles le soin de le déterminer, et, qu’à l’expiration d’un délai raisonnable, elles n’y aient point encore procédé. La condition de l’expiration d’un délai raisonnable permet d’éviter que l’on attende une période trop longue avant de saisir le tribunal. Cette condition permet également d’empêcher que l’on procède de façon précipitée avant, par exemple, que les parties ne mettent fin à la négociation pour convenir d’un terme ou avant que la partie ayant l’obligation de fixer un terme n’ait eu le temps de le faire (Marchisio, p. 261).

77Une fois ces conditions remplies, le tribunal peut fixer le terme. Cela étant, l’exercice de fixation du terme n’est pas purement discrétionnaire, puisque le tribunal doit tenir compte de « la nature de l’obligation, de la situation des parties et de toute circonstance appropriée » (Marchisio, p. 261). Ces critères larges offrent une souplesse suffisante au tribunal, tout en permettant d’éviter des résultats arbitraires (p. 261).

78Le second alinéa de l’art. 1512 C.c.Q. vise « l’absence d’un terme » (Uniprix, par. 66), soit une situation où les parties n’ont prévu aucun terme dans leur entente, mais qu’il est de la nature de l’obligation qu’elle soit à terme (Levesque, par. 300; Karim, no 373; Pineau et autres, no 1385). À titre d’exemple, l’on peut penser à un jardinier qui s’engage en janvier à venir nettoyer le jardin du client et qui, en raison de la nature de son obligation, ne peut y être contraint avant l’arrivée des beaux jours (Lluelles et Moore, no 2510). Par ailleurs, pour la fixation du terme en vertu du second alinéa de l’art. 1512 C.c.Q., le tribunal doit prendre en compte les critères de fixation mentionnés au premier alinéa, soit la nature de l’obligation, la situation des parties et toute circonstance appropriée (Péladeau c. Placements Péladeau inc., 2020 QCCS 1373, par. 265).

(ii) Les conditions d’ouverture de l’art. 1510 C.c.Q.

79L’article 1510 C.c.Q. prévoit ce qui suit :

80Trois conditions donnent ouverture à l’application du principe de l’art. 1510. D’abord, les parties doivent avoir arrêté un terme en fonction d’un événement tenu pour certain. Comme nous l’avons déjà expliqué, cet événement n’a pas à être objectivement certain, mais plutôt, les parties devaient subjectivement tenir pour certain que cet événement aurait lieu.

81Ensuite, en raison du fait que l’art. 1510 C.c.Q. requiert de cibler le « jour où l’événement aurait dû normalement arriver », une seconde condition de l’art. 1510 C.c.Q. est que ce jour doit être déterminable (Karim, no 363). En effet, le principe de l’art. 1510 C.c.Q. vise à fournir une solution « [l]orsque les prévisions des parties quant à l’avènement d’un événement particulier sont déjouées » (Pineau et autres, no 1365). Ainsi, le tribunal ne pourra fixer le terme en vertu de l’art. 1510 C.c.Q. que lorsqu’il se dégage des circonstances que les parties avaient envisagé l’arrivée de l’événement tenu pour certain à un moment suffisamment précis et « se situ[ant] dans le prolongement de l’intention d’origine des parties » (Commentaires du ministre de la Justice, p. 927).

82Enfin, la dernière condition d’ouverture de l’art. 1510 C.c.Q. est qu’il est devenu impossible que l’événement tenu pour certain survienne. Le terme est déterminable, certes, mais il demeure indéterminé dans la mesure où les parties ont accepté un certain aléa quant au moment de sa survenance. Il faudra donc attendre qu’il soit devenu impossible que le terme survienne avant de le fixer. Notons que l’impossibilité dont il est ici question en est une relative plutôt qu’absolue, car l’impossibilité absolue pourrait « produire des situations où l’obligation demeure dormante pour une période de temps excessivement longue, et qui empêcherait le cocontractant d’en profiter » (Marchisio, p. 269). Cette période de temps se mesurera nécessairement par rapport au moment déterminable où le terme aurait normalement dû survenir. Par ailleurs, si le jour est déterminable, cela signifie que le créancier de l’obligation est en mesure de savoir que, au moment où la survenance de l’événement tenu pour certain devient relativement impossible, il doit agir pour protéger ses droits et éviter le jeu de la prescription de l’obligation, qui commencera à courir au moment où l’événement se serait normalement produit (Pellerin Savitz s.e.n.c.r.l. c. Guindon, 2017 CSC 29, [2017] 1 R.C.S. 575, par. 12; Baudouin, Jobin et Vézina, no 1127).

83Lorsque que ces conditions sont réunies, le tribunal est en mesure de s’appuyer sur le moment suffisamment précis de l’arrivée de l’événement tenu pour certain envisagé par les parties, et de fixer le terme au jour où l’événement tenu pour certain aurait dû arriver.

(iii) Les articles 1512 et 1510 C.c.Q. sont mutuellement exclusifs

84Il ressort de l’exposé des principes des art. 1512 C.c.Q. et 1510 C.c.Q. que, bien que ces deux dispositions visent des situations impliquant des termes dont la date de survenance est indéterminée, leurs conditions d’ouverture respectives diffèrent sur deux aspects. D’abord, l’art. 1510 C.c.Q. implique que le jour où l’événement aurait dû arriver est déterminable, alors qu’il n’en est pas ainsi du terme visé par l’art. 1512 C.c.Q. Par ailleurs, l’art. 1510 C.c.Q. requiert l’impossibilité de la survenance de l’événement tenu pour certain tandis que l’art. 1512 C.c.Q. est fondé sur la prémisse que, même si les parties ont arrêté le terme en fonction d’un événement tenu pour certain, ils n’ont pas précisé le jour de l’arrivée de ce terme (Karim, nos 363‑366; Baudouin, Jobin et Vézina, no 565; Marchisio, p. 268‑269). Pour ces raisons, les art. 1512 et 1510 sont mutuellement exclusifs.

(3) Application des principes exposés

a) L’obligation de la Ville est une obligation à terme suspensif et non une obligation conditionnelle

85À l’instar de la Cour d’appel, j’estime que la juge de première instance a erré en s’attachant uniquement au caractère objectivement incertain de futures opérations cadastrales par Larochelle ou ses filiales afin de qualifier l’obligation de la Ville. En effet, pour distinguer adéquatement l’obligation à terme de l’obligation conditionnelle en l’espèce, il importait de s’intéresser également au caractère subjectif de la réalisation de l’événement. Plus particulièrement, la question omise par la juge de première instance est celle de savoir si, dans l’esprit des parties, de futures opérations cadastrales étaient certaines.

86À mon avis, les circonstances entourant la conclusion de la convention démontrent plutôt que les parties souhaitaient faire dépendre l’exigibilité de l’obligation de la Ville, à savoir la compensation du crédit de superficies de terrain composant la banque, de futures opérations cadastrales. Ce constat milite donc en faveur de la présence d’une obligation à terme suspensif.

87Préalablement à la conclusion de la convention, Larochelle réclamait effectivement une compensation de la part de la Ville pour les terrains cédés en trop. Cela défie l’entendement qu’elle y aurait renoncé pour y substituer une créance conditionnelle. Larochelle demandait d’être remboursée par la Ville, qui disait ne pas être en mesure de payer, et c’est dans ce contexte que les parties en sont arrivées à un compromis : la création d’une banque de terrains incluant, entre autres, ce « trop-cédé », banque qui serait utilisée au moment où Larochelle ou l’une de ses filiales déposerait de nouvelles demandes d’approbation d’opération cadastrale. Au surplus, la preuve indique que les parties avaient l’intention de poursuivre le développement de terrains et l’intime conviction que cela était réalisable. Au moment de conclure la convention, les parties étaient persuadées que de futurs projets de développement immobilier auraient lieu, notamment celui dans le secteur Du Moulin, ce qui permettrait d’utiliser une partie des crédits en banque. En ce qui a trait à ce projet de développement, la banque était perçue comme une simple « formalité » de la « continuité du développement de Sainte‑Julie qui s’en allait dans [le secteur Du Moulin] » (d.a., vol. V, p. 178; d.a., vol. VI, p. 14‑15). D’une part, Larochelle espérait alors obtenir à court terme un dézonage afin de pouvoir se servir de la banque (d.a., vol. VI, p. 84). D’autre part, la Ville avait bon espoir que Larochelle poursuivrait de nouveaux développements.

88Ainsi, les deux parties partageaient une vision commune à l’égard de développements immobiliers futurs sur le territoire de la Ville et, par le fait même, d’une utilisation prochaine de la « banque de superficie ». Les événements envisagés par les parties étaient donc certains, ce qui milite en faveur d’une obligation à terme suspensif. La juge de première instance a donc erré en qualifiant l’obligation de conditionnelle.

b) Le terme de l’obligation de la Ville consiste en de nouvelles opérations cadastrales même si les moments auxquels elles doivent survenir ne sont pas déterminés

89Avant de procéder à la fixation du terme en vertu de l’art. 1512 C.c.Q., il importe de souligner, avec égards et à l’instar de la Cour d’appel, que la juge de première instance a commis une erreur manifeste et déterminante dans sa détermination subsidiaire en définissant implicitement le terme comme étant limité à l’opération cadastrale qui résulterait du dézonage du secteur Du Moulin.

90En effet, si elle avait décidé que l’obligation de la Ville était suspendue jusqu’à l’arrivée d’un terme, la juge de première instance aurait fixé ce terme en 2012, soit après l’échec des demandes d’exclusion de la zone agricole et de l’adoption par la communauté régionale métropolitaine du PMAD, rendant ainsi l’obligation de la Ville exigible à cette date. Dans ces circonstances, la juge de première instance aurait conclu que le recours serait prescrit.

91Je partage l’avis de la Cour d’appel voulant que cette conclusion comporte une erreur manifeste et déterminante en ce qu’elle repose sur la prémisse que la « banque de superficie » ne pouvait être utilisée qu’en relation avec le terrain en zone agricole appartenant à Laroda dans le secteur Du Moulin. Je m’explique.

92Dans le cadre de son analyse de l’obligation conditionnelle quelques paragraphes avant celle de l’obligation à terme, la juge de première instance estime que la banque aurait pu être utilisée à la suite du dézonage du secteur Du Moulin, ou grâce à l’acquisition de terres en zone résidentielle (par. 56). Il est difficile de comprendre pourquoi, dans le cadre de son analyse subsidiaire sur l’obligation à terme, la juge de première instance ne prend pas en compte cette possibilité. Cette erreur — manifeste à mon avis — est également déterminante puisqu’elle mène à la fixation du terme en 2012 plutôt qu’en 2015, et mène également à une conclusion subsidiaire selon laquelle le recours serait prescrit.

93Dans le cas présent, la preuve non contredite est à l’effet que la superficie en banque n’avait pas vocation à être utilisée uniquement sur le secteur Du Moulin et le terme ne peut donc se limiter à une seule future opération cadastrale à la suite du dézonage de ce secteur.

94En effet, la convention entre les parties ne prévoit aucunement qu’une partie de la superficie contenue dans la banque doit être utilisée en relation avec un terrain précis, et donc que le terme serait lié à une opération cadastrale dans le secteur Du Moulin. Au contraire, la résolution du conseil municipal de la Ville, faisant partie intégrante de la convention, précise que « cette convention créera une banque pour fins de parc ou de terrain de jeux pour les futures approbations d’opération cadastrale » (d.a., vol. II, p. 138 (je souligne); voir aussi les motifs de la C.S., par. 37), sans que les moments auxquels ces opérations surviendraient soient précisés.

95Par ailleurs, la valeur de la banque n’étant rattachée à aucun terrain particulier, mais plutôt à une superficie, celle‑ci pouvait être utilisée dans sa totalité sur d’autres terrains que celui du secteur Du Moulin, pourvu qu’ils soient situés sur le territoire de la Ville. À cet effet, l’article 5 de la convention prévoit que Larochelle « s’est créé une banque de 26 705,78 mètres carrés » (d.a., vol. II, p. 137).

96De surcroît, en plus du contenu de la convention, de nombreux autres éléments de preuve démontrent que la superficie en banque n’avait pas vocation à s’appliquer uniquement au secteur Du Moulin. On peut notamment relever le fait que la superficie de ce terrain à lui seul, et la valeur de la cession à titre de parcs, terrains de jeux et espaces verts qui devait en découler conformément à la réglementation municipale, ne suffisaient pas à épuiser la banque. En effet, vu la superficie de ce terrain, seuls 14 300 m2 des 26 705,78 m2 composant la banque auraient été utilisés à l’issue de cette opération cadastrale.

97Enfin, aucune des deux parties ne considère que le terme était rattaché uniquement au dézonage du secteur Du Moulin. La Ville reconnaît que, si l’obligation en est une à terme, l’événement relié à ce terme est la survenance de « nouvelles opérations cadastrales » (m.a, par. 141). Laroda estime quant à elle qu’il s’agit du développement d’un nouveau terrain (m.i., par. 128), ce qui fait intervenir des opérations cadastrales (d.a., vol. VI, p. 5).

98Comme l’a noté avec justesse la Cour d’appel, la banque pouvait être mobilisée à des fins de compensation dans le cadre de cessions de parcs, terrains de jeux et espaces verts liées à des projets de développement futurs, selon l’un des trois cas de figure suivants : (1) soit sur un terrain appartenant à l’une des sociétés du groupe Larochelle, sous réserve de l’obtention préalable d’une exclusion de la zone agricole par la CPTAQ; (2) soit par l’acquisition par Larochelle ou l’une de ses filiales d’un terrain situé en zone blanche, c’est‑à‑dire hors zone agricole; (3) soit par la cession par la Ville, en faveur de Larochelle, d’un terrain situé en zone blanche, notamment à la suite d’une expropriation ou par tout autre mode de transfert (par. 38).

99La décision du TAQ et l’adoption du PMAD n’épuisaient donc pas deux autres possibilités d’utiliser la banque : Larochelle ou ses filiales pouvaient acquérir un immeuble situé en zone blanche et/ou la Ville pouvait céder à Larochelle ou ses filiales un terrain qu’elle aurait acquis par expropriation ou autrement.

100La preuve démontre que la première option s’est avérée difficilement réalisable après 2012, en raison des contraintes de plus en plus importantes liées à l’obtention d’un dézonage de terres agricoles sur le territoire de la municipalité régionale de comté dont fait partie la Ville. On peut toutefois souligner qu’au moins une demande de dézonage en zone agricole par des personnes n’étant pas parties au litige a été approuvée en 2013 afin d’effectuer un développement immobilier sur le territoire de la Ville (d.a., vol. IX, p. 85‑87). De plus, la Ville et Laroda ont déposé un nouveau projet en 2016 afin d’obtenir une exclusion de zone agricole, ce qui suggère que cette option demeurait possible.

101Relativement à l’option de l’acquisition d’un immeuble situé en zone blanche, M. Larochelle reconnaît dans son interrogatoire au préalable que des terrains zonés blanc situés près de l’autoroute 20 appartenant à un certain M. Trudeau pouvaient encore être développés (d.a., vol. V, p. 76‑77).

102Ensuite, en ce qui concerne l’option de la cession d’un terrain à Laroda acquis par la Ville à la suite d’une expropriation, un employé de la Ville indique que, s’il y avait eu une tentative à cet effet, il n’est pas impossible que le conseil municipal exproprie les terrains de M. Trudeau (d.a., vol. X, p. 87). Une telle expropriation n’avait rien de farfelu vu que, comme le reconnaît l’employé de la Ville, le non‑développement de ces terrains nuit à l’extension du territoire urbain de la Ville et qu’il n’y a pas d’échéancier en place pour les développer (d.a., vol. IX, p. 71‑73; d.a., vol. X, p. 86‑87).

103En somme, la juge de première instance a erré de façon manifeste et déterminante dans sa détermination subsidiaire en considérant que le terme est uniquement lié au secteur Du Moulin, qu’il devrait être fixé en 2012 et que le recours était prescrit.

c) En vertu de l’art. 1512 C.c.Q., le terme est fixé au jour de la mise en demeure, le 15 décembre 2015

104C’est donc l’art. 1512 C.c.Q. qui doit trouver application dans la présente affaire et j’estime que le terme doit être fixé au moment de la mise en demeure, soit le 15 décembre 2015.

105D’emblée, il importe d’écarter l’application du second alinéa de l’art. 1512 C.c.Q. puisque les parties avaient convenu d’un terme. En effet, la convention a prévu un terme fondé sur des événements tenus pour certains, dont le moment de la survenance était indéterminé : les futures opérations cadastrales.

106Par ailleurs, notons que les conditions du premier alinéa sont remplies pour procéder à la fixation du terme. D’abord, dans sa demande introductive d’instance, Laroda a demandé au tribunal de fixer le terme en vertu de l’art. 1512 C.c.Q. (d.a., vol. II, p. 7). Ensuite, les parties n’ont pas fixé la date de survenance du terme et se sont laissées le soin de le déterminer à une date ultérieure. Le contrat de « banque » en l’espèce, de manière analogue à une clause de paiement « quand on le pourra » (Commentaires du ministre de la Justice, p. 929 (italique dans l’original); Levesque, par. 298‑299), ne peut être exécuté qu’au moment où des terrains seront disponibles pour opérer compensation. Or, le terme était potestatif, dans la mesure où la survenance de l’événement tenu pour certain dépendait du comportement des parties; celles‑ci devaient agir pour que de nouvelles opérations cadastrales puissent avoir lieu. Ainsi, l’art. 1512 C.c.Q. trouve application. Enfin, les parties n’ont pas établi un moment de survenance du terme à l’expiration d’un délai raisonnable. Il s’est écoulé 14 ans entre la conclusion de la convention et la mise en demeure et aucune opération cadastrale n’a eu lieu malgré des efforts soutenus des parties.

107Notre Cour doit désormais fixer le terme en tenant compte de la nature de l’obligation, de la situation des parties et de toute circonstance appropriée. À mon avis, il faut fixer le terme au moment de la mise en demeure, soit le 15 décembre 2015. Jusqu’à cette date, les parties, et Laroda en particulier, ont entrepris leurs principales démarches et fourni beaucoup d’efforts afin d’utiliser la « banque de superficie ». Comme le dit Laroda dans sa lettre de mise en demeure, la situation avait assez duré jusqu’à cette date et il fallait y mettre fin. La jurisprudence admet la possibilité de fixer le terme au moment de la mise en demeure, surtout lorsque, comme en l’espèce, c’est au créancier — lequel a respecté toutes ses obligations en vertu de la convention en cédant au total une superficie de 26 705,78 m2 — que revient le droit de fixer le terme (Marchisio, p. 264‑265; Ratelle c. Chevrette, 2014 QCCA 2070, par. 4; Sofilco inc. c. 9056-8544 Québec inc., 2012 QCCS 2191, par. 88‑91).

108En vertu de l’art. 1512 C.c.Q., je fixe donc le terme au 15 décembre 2015. Par ailleurs, le recours de Laroda n’est pas prescrit puisqu’elle a intenté sa procédure le 13 décembre 2018.

C. À quel remède l’intimée a‑t‑elle droit?

109Il convient maintenant de se pencher sur la question du remède auquel Laroda a droit. Sur ce point, les parties remettent en cause l’application par la Cour d’appel du régime de la restitution des prestations afin d’établir le remède auquel l’intimée a droit. Elles font valoir que, contrairement à ce qu’a affirmé la Cour d’appel, le régime de la restitution des prestations n’était plus applicable suivant la signature de la convention. Ainsi, Laroda soutient que c’est le régime de l’exécution par équivalent qui s’applique en l’espèce, ce que la Ville concède, pour autant que l’intimée y ait droit.

110Il est vrai que le « trop-cédé » de 3 898,27 m2 constituait une dette de la Ville. Conformément à l’art. 1492 C.c.Q., initialement ce « trop-cédé » par Larochelle — uniquement ce « trop-cédé » et non la superficie de 22 807,5 m2 — devait lui être restitué par la Ville selon les règles de la restitution des prestations. Toutefois, ayant précédemment conclu à l’extinction de la dette relative au « trop-cédé » de 3 898,27 m² et à l’opération d’une novation, je suis d’avis que les circonstances de l’espèce ne donnent pas ouverture aux cas d’application du régime de la restitution des prestations prévu aux art. 1699 et suiv. C.c.Q.

111La restitution des prestations s’opère « chaque fois qu’une personne est, en vertu de la loi, tenue de rendre à une autre des biens qu’elle a reçus sans droit ou par erreur », entre autres situations (art. 1699 al. 1 C.c.Q.). Mon collègue le juge Brown et moi, dissidents, mais non sur ce point, avons décrit les trois scénarios d’application de ce régime dans Montréal (Ville) c. Octane Stratégie inc., 2019 CSC 57, [2019] 4 R.C.S. 138 :

112Dans le cas qui nous occupe, aucun de ces scénarios ne s’applique. La Ville n’est pas tenue de rendre à Laroda « des biens qu’elle a reçus sans droit ou par erreur », aucune partie ne demande l’anéantissement de la convention de 2001, et l’obligation de la Ville n’est pas devenue impossible à exécuter en raison d’une force majeure (art. 1699 al. 1 C.c.Q.).

113En conséquence, il n’est pas possible de soutenir, comme l’a fait la Cour d’appel, que l’obligation pour la Ville de restituer à Larochelle les superficies perçues en trop a été maintenue. Il est erroné d’affirmer que la Ville a « reçu en trop » la banque de 26 705,78 m², celle‑ci représentant plutôt la contrepartie convenue dans le cadre de la convention, en règlement du « trop-cédé » et du financement d’un terrain additionnel.

114Dans ce contexte, il y a lieu de se tourner vers le régime de l’exécution par équivalent prévu aux art. 1607 et suiv. C.c.Q., lequel établit les règles pertinentes pour déterminer le remède auquel l’intimée a droit en l’espèce.

115L’obligation à terme de la Ville est devenue exigible le 15 décembre 2015. Les parties concèdent que l’exécution en nature est impossible en raison des circonstances qui prévalent aujourd’hui. En effet, une portion des terrains qui a été cédée est utilisée à des fins publiques. Il s’agit donc d’une impossibilité circonstancielle pour la Ville d’exécuter en nature son obligation et non d’une impossibilité absolue puisque la convention demeure toujours théoriquement réalisable (soit par le développement d’un terrain en zone blanche acquis par Laroda, d’un terrain cédé par la Ville à Laroda ou d’un terrain dézoné appartenant déjà à Laroda).

116La convention ne précise aucun mécanisme applicable au cas où la banque devenait impossible à utiliser. Je reconnais également qu’elle ne précise pas que la Ville remboursera la valeur de ces terrains à Larochelle. Cela dit, il n’en demeure pas moins que les parties s’étaient entendues pour que la Ville indemnise Larochelle pour la valeur des terrains cédés selon un mécanisme particulier prévu à la convention. Il importe de rappeler que jamais les parties n’ont envisagé ou voulu que les cessions soient consenties à titre gratuit. De plus, la Ville a pu utiliser les terrains — et en a même vendu une partie en 2010 — pour permettre la construction d’un Centre de la petite enfance.

117Je me permets de référer à nouveau ici à la lettre du 15 décembre 2015 de Larochelle à la Ville (d.a., vol. III, p. 134‑136), décrite par la juge de la Cour supérieure comme « témoign[ant] clairement de l’état d’esprit des parties lors de la négociation et de la conclusion de la convention » (par. 55). Dans cette lettre, Larochelle précise qu’au moment de la création de la banque, les parties entrevoyaient qu’une partie de celle‑ci serait utilisée pour le développement dans le secteur Du Moulin et que « [l]a balance aurait pu être payée soit en argent par la ville ou par la cession d’un terrain » (d.a., vol. III, p. 135). Voilà un élément de plus démontrant que les parties ont voulu complètement exclure le régime de la restitution des prestations.

118Lorsqu’il est impossible d’exécuter une obligation en nature, une modalité d’exécution alternative est prévue par le droit civil québécois, soit l’exécution par équivalent. Cette dernière est prévue aux art. 1607 et suiv. C.c.Q., lesquels confèrent au créancier le droit d’obtenir des dommages‑intérêts en raison du préjudice que lui cause le défaut du débiteur de se conformer à son obligation. L’article 1611 al. 1 C.c.Q., pour sa part, prévoit que « [l]es dommages‑intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé ».

119En l’espèce, le préjudice subi par Laroda consiste à être privée de la valeur des terrains cédés à la Ville, et que celle‑ci a utilisés sans avoir à débourser un seul sou pour leur acquisition. En l’occurrence, si Larochelle n’avait pas cédé à la Ville les superficies de 3 898,27 m2 et 45 615 m2, elle aurait pu librement en disposer et bénéficier de leur valeur, que ce soit par vente ou autrement. La perte de cette faculté justifie une compensation monétaire équivalente à la valeur des terrains.

120Toutefois, les parties ne s’entendent pas sur la détermination de cette valeur. La Cour d’appel, appliquant le mécanisme juridique de la restitution par équivalent, affirme que la Ville a l’obligation de restituer par équivalent 26 705,78 m2 selon la valeur au rôle d’évaluation foncière pour l’année 2001, établie à 1,00 $ le pied carré, pour une indemnisation totale de 287 458,51 $ (par. 58‑63). Selon Laroda, en sus de l’erreur au sujet du choix de régime et de la superficie à restituer (26 705,78 m2 au lieu de 3 898,27 m2 + 45 615 m2, soit un total de 49 513,27 m2), la valeur devrait correspondre à la juste valeur marchande des terrains à la date de l’instruction de l’instance devant la Cour supérieure en 2021. La Ville, pour sa part, soutient que si une indemnisation doit être accordée à Laroda, la valeur applicable doit être celle inscrite au rôle d’évaluation foncière en vigueur en 2001, soit au moment de la conclusion de la convention.

121À mon avis, la valeur de l’indemnité doit correspondre à la juste valeur marchande des terrains composant la banque au moment où l’obligation est devenue exigible, soit à la date de la mise en demeure du 15 décembre 2015. Avec égards pour la Cour d’appel, il n’existe aucune raison de s’en remettre à la valeur au rôle d’évaluation foncière de 2001 plutôt qu’à la valeur marchande des terrains en l’espèce. Il importe de souligner que le fait que les terrains cédés par Larochelle en 2001 étaient susceptibles de prendre de la valeur au fil du temps constituait, pour cette dernière, un incitatif déterminant à conclure l’entente relative à la constitution de la « banque de superficie » avec la Ville. D’ailleurs, lorsqu’en 2010, la Ville a procédé à la vente à un Centre de la petite enfance d’un terrain qu’elle avait initialement reçu de Larochelle à des fins de parc, elle l’a fait sur la base de la juste valeur marchande, et non selon la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière en 2001.

122Cela étant, la preuve au dossier ne permet pas à notre Cour de déterminer la valeur marchande, en date du 15 décembre 2015, d’une superficie de 26 705,78 m2 de terrains en vrac libre de frais de parcs sur le territoire de la Ville de Sainte‑Julie. En effet, Laroda a déposé au dossier une preuve d’expertise relativement à la valeur marchande d’une telle banque au moment de l’introduction des procédures le 13 décembre 2018, avec une mise à jour en date du 19 février 2021. La Ville n’a déposé aucune contre‑expertise et s’en remet à la valeur des terrains cédés par Laroda établie au rôle d’évaluation foncière de 2001.

123En conséquence, il convient de renvoyer le dossier devant la Cour supérieure afin qu’une conclusion puisse être tirée sur une seule question, soit la valeur marchande, en date du 15 décembre 2015, d’une superficie de 26 705,78 m² de terrains en vrac libre de frais de parcs sur le territoire de la Ville de Sainte‑Julie (Loi sur la Cour suprême, L.R.C. 1985, c. S‑26, art. 46.1; Québec (Procureur général) c. Pekuakamiulnuatsh Takuhikan, 2024 CSC 39, par. 208).

VI. Conclusion

124Pour ces motifs, je suis d’avis de rejeter l’appel principal; d’accueillir l’appel incident en partie; d’infirmer les jugements de la Cour d’appel du Québec et de la Cour supérieure du Québec; de déclarer que l’obligation de la Ville est à terme suspensif; de fixer le terme au 15 décembre 2015; de condamner la Ville à payer à Laroda la valeur marchande en date du 15 décembre 2015 de la superficie de 26 705,78 m² de terrains en vrac libre de frais de parcs sur le territoire de la Ville de Sainte‑Julie prévue par la convention; et de renvoyer le dossier devant la Cour supérieure uniquement sur la question de déterminer cette valeur marchande en date du 15 décembre 2015, le tout avec les dépens en faveur de Laroda devant toutes les cours, incluant les frais d’expertise.