Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE RITCHIE—Ce pourvoi attaque un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse accueillant l’appel interjeté par la présente intimée contre un jugement rendu en première instance par le juge Hart. Cet arrêt a modifié l’ordonnance rendue par ce dernier et a ordonné que l’appelante soit condamnée à payer à l’intimée la somme de $36,180 au lieu des $18,908.36 alloués en première instance à titre de dommages-intérêts pour l’inexécution par l’appelante de son engagement de prendre à bail, pour une période de cinq ans, 2,526 pieds carrés d’un entrepôt de l’intimée sis Windmill Road à Halifax.
Lorsque l’appelante a résolu son engagement, la convention des parties ne s’était pas concrétisée en un bail et était exécutoire, bien qu’apparemment ses conditions eussent été arrêtées. Elles sont résumées avec précision dans les motifs du jugement rendu par le juge en chef MacKeigan au nom de la Division d’appel, publiés dans 72 D.L.R. (3d) 539, où il déclare, à la p. 541:
[TRADUCTION] Je conviens avec le savant juge de première instance que «les parties avaient, en fait, convenu des conditions du bail» et que «toutes les conditions principales du bail avaient été arrêtées».
Le bail porte sur 2,526 pieds carrés d’espace bureau-entrepôt dans un ensemble de 70,000 pieds carrés de plain-pied, comprenant un grand entrepôt et un mail commercial. La durée du bail était de cinq ans, à partir du 1er octobre 1975, au loyer annuel «net net» de $4.05 le pied carré, soit $10,230.24 par an, payable en versements mensuels, soit un total de $51,150.20 pour les
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cinq ans. Le locataire devait également payer à titre de loyer sa part proportionnelle des taxes foncières, de l’assurance et des autres frais engagés par le propriétaire pour le compte de tous les locataires. A ces fins, le locataire était censé occuper 3.97% de tout l’espace à louer. La part de l’intimée dans ces frais communs, pour la période de cinq ans, aurait été au minimum de $14,974.20. Le loyer total pour la durée de cinq ans se chiffrait donc au moins à $66,124.40.
Les deux parties ont convenu avec le savant juge de première instance qu’à première vue, les dommages-intérêts revenant au propriétaire du fait de l’inexécution du locataire, sous réserve de l’effet d’une réduction éventuelle, devaient être la valeur actualisée des loyers futurs perdus, selon l’arrêt Highway Properties Limited c. Kelly, Douglas and Company Limited, [1971] R.C.S. 562.
A la mi-septembre 1975, en raison d’un changement de politique, Apeco Company abandonne son projet de Halifax et, en conséquence, résoud son bail le 19 septembre. Il faut souligner qu’à la date de la résolution, la propriétaire intimée n’avait loué aucune autre partie du nouveau bâtiment de 70,000 pieds carrés (dont 62,500 pieds carrés étaient apparemment à louer). L’intimée se trouvait ainsi avec un bâtiment vide qui l’est resté pendant les quatre mois suivants, après quoi 17,000 pieds carrés furent loués à Goodboy’s Furniture Limited. Cette location ultérieure d’une superficie beaucoup plus grande, qui comprenait l’espace réservé à l’appelante, a été traitée par le juge de première instance comme un facteur de réduction lorsqu’il a fixé les dommages-intérêts revenant à l’intimée pour inexécution de la convention.
Les faits relatifs à la réduction sont bien résumés par le juge en chef MacKeigan dans les termes suivants, 72 D.L.R., à la p. 544:
[TRADUCTION] Les faits afférents à la réduction sont simples. L’immeuble de l’appelante a environ 62,500 pieds carrés d’espace à louer dans un bâtiment de plainpied en forme de U. Le centre du bâtiment, ou base du «U», a une longueur de 332 pieds et donne sur Windmill Road. Les côtés extérieurs des ailes latérales ont respectivement 301 pieds et 276 pieds de long sur une profondeur d’environ 100 pieds. L’immeuble a été conçu comme un grand entrepôt ouvert. Le promoteur était prêt à louer à tout locataire éventuel le nombre voulu d’unités de 625 pieds carrés chacune, et de faire ensuite
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les installations nécessaires, y compris les murs de séparation pour clore l’espace choisi par le locataire. Aucune partie de l’immeuble ne semblait meilleure qu’une autre, mais certains pouvaient préférer les locaux donnant sur Windmill Road pour leur plus grande valeur publicitaire.
L’espace de 2,526 pieds carrés de l’intimée consistait en quatre unités formant une section horizontale au milieu de l’aile gauche.
Lorsque l’intimée a résolu son engagement, l’appelante n’avait loué aucune autre partie du bâtiment. Plus tard, elle a loué environ 17,000 pieds carrés à Goodboys Furniture Ltd., à compter du 1er février 1976, quatre mois après la résolution du bail par l’intimée. La superficie ainsi louée, à un loyer au pied carré légèrement inférieur à celui qu’aurait payé l’intimée, comprenait le coin gauche du centre, s’étendait sur 100 pieds en façade sur Windmill Road et sur 175 pieds, sur toute la largeur, de l’aile gauche du bâtiment et incluait donc l’espace réservé à l’intimée. M. Duckworth, le nerf moteur de Windmill Place, a témoigné que Goodboy avait tout d’abord demandé un espace voisin de l’espace d’Apeco et une plus grande superficie en façade. Duckworth avait persuadé Goodboy qu’il était dans son intérêt de prendre l’espace d’Apeco à l’arrière et de renoncer à l’espace additionnel en façade, parce qu’il craignait «que cet espace reste vide et à moitié terminé».
Toutefois, à la date du procès, le 22 mars 1976, Duckworth n’avait pas loué le reste de l’espace en façade et, en fait, avait loué moins de la moitié de l’ensemble. L’aile droite était entièrement vide et la façade l’était à moitié; seules deux autres sections en façade totalisant environ 3,700 pieds carrés avaient été louées. Un peu plus de la moitié de la superficie située à l’arrière de l’espace APECO, dans l’aile gauche, était louée.
Il ressort de ce qui précède que le vide créé par l’inexécution du bail par l’appelante n’avait nullement influencé la décision du nouveau locataire de louer 17,000 pieds carrés dans le nouveau bâtiment. La situation serait différente si les locaux précédemment réservés à Apeco constituaient le seul espace disponible répondant aux besoins du nouveau locataire; mais le bâtiment était plus qu’à moitié vide et, au début, Goodboy n’était pas intéressée à louer l’espace d’Apeco; ce n’est qu’après en avoir été persuadée par l’intimée qu’elle l’a fait.
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Il s’ensuit, à mon avis, que l’opération de février 1976 aurait pu être conclue même si l’appelante avait exécuté la convention initiale; il s’agit d’une opération indépendante nullement influencée par l’inexécution de l’engagement pris par l’appelante.
Les parties ont convenu que le litige en l’espèce porte sur la question de savoir si la Division d’appel a erré en ne concluant pas à la réduction des dommages subis par l’intimée, puisqu’elle a reloué la superficie que l’appelante avait accepté de louer. A la lumière des circonstances de la conclusion du bail de Goodboy, décrites par le juge en chef MacKeigan, il me semble que la question principale est de savoir si le produit d’une opération conclue subséquemment et indépendamment du bail consenti à l’appelante, doit être déduit des dommages-intérêts auxquels l’intimée aurait droit en raison de l’inexécution de l’engagement pris par l’appelante.
On admet que l’arrêt British Westinghouse Electric and Manufacturing Co. v. Underground Electric Railways[2], fait autorité en ce qui concerne l’étendue et la nature de la réduction des dommages-intérêts en cas d’inexécution de contrat et établit le principe général selon lequel un demandeur n’a droit à aucune compensation pour la partie de la perte qu’il a réussi à éviter par ses actions ultérieures. Ce principe général est toutefois assujetti aux réserves exprimées par le vicomte Haldane et adoptées par cette Cour dans Karas c. Rowlett[3], où le juge Kerwin, alors juge puîné, a dit à la p. 18:
[TRADUCTION] En matière d’inexécution de contrat, le vicomte Haldane, avec l’accord de tous les lords présents, a établi la règle suivante dans British Westinghouse Electric and Manufacturing Co. v. Underground Electric Railways: «si l’on doit prendre en considération l’opération ultérieure, il faut qu’elle résulte des conséquences de l’inexécution et se situe dans le cours normal des affaires».
A mon avis, l’application de cette règle aux circonstances de l’espèce appuie fortement les conclusions de la Division d’appel.
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Comme je l’ai indiqué, je suis convaincu que le bail de Goodboy conclu en février 1976, à une époque où le bâtiment était encore plus qu’à moitié vide, ne constitue pas une opération résultant des conséquences de l’inexécution de l’intimée, en octobre de l’année précédente, et qu’il n’y a pas lieu de déduire le loyer versé par Goodboy en réduction du préjudice subi par l’intimée. Toutefois, j’estime, comme le juge en chef MacKeigan, qu’il faut aussi tenir compte de ce que la perte de l’appelante sera éventuellement réduite si l’immeuble est loué à pleine capacité dans les cinq ans de la date du bail original; en conséquence, je suis d’accord avec lui pour fixer les dommages-intérêts au montant net de $36,180.
Pour ces motifs, aussi bien que pour ceux du juge en chef MacKeigan, je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelante: Osler, Hoskin & Harcourt, Toronto.
Procureur de l’intimée: Stewart Mclnnes, Halifax.
Notes de bas de page
- [1] (1976) 72 D.L.R. (3d) 539.
- [2] [1912] A.C. 673.
- [3] [1944] R.C.S. 1.
Arrêts cités
- Highway Properties Ltd. v. Kelly, Douglas and Co. Ltd. item-4925-1971-02-01