City of Montreal v. Ferguson

(DE- -- *

APPELLANT;* *Nov. 27,28.

FENDANT).

...................

*Dec. 30.

AND

MALCOLM M. FERGUSON

(PLAIN- RESPONDENT. TIFF.. ..

.......................

f

ON APPEAL FROM THE KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE

A sheriff's sale discharges an immovable from all rights of ownership, except when the owner is, at the time of the sale, in possession of the immovable seized, super non domino, as the right to revendication then belongs to such owner; and if, at the time of the seizure, the real owner is not in possession, he must, in order to retain his right of ownership, make an opposition to the sale in the usual way. An encroachment however upon a real property constituting a mere holding de facto, and not a possession de jure, cannot invalidate a judicial seizure and sale made against the real owner, who in such a case must be reputed to be in possession animo domini. (Art. 699 C.C.P.); Dufresne v. Dixon, Can. S.C.R. 596, and Vizina v. Lafortune, 56 Can. S.C.R. 246 dist.

The principle of law that an immovable forming part of the public domain cannot be seized or alienated does not apply when that immoveable has been so incorporated by unlawful process.

Except in cases of donation, or abandonment or sale by mutual consent, a municipal corporation to become owner of real property must previously and under pain of nullity perform all the formalities required for expropriation proceedings, and unless these have been rigourously executed, the owner of the property, who has been dispossessed against his will, is not restricted to a claim for an indemnity, but he may revendicate his property by way of action pititoire. An immovable affected by an hypothee cannot be legally dedicated by the owner to the public; and, in such case, Arts. 1590 and C.C. do not apply.

Judgment of the Court of King's Bench (Q.R. 37 K.B. 399) affirmed. APPEAL from a decision of the Court of King's Bench, appeal side, province of Quebec (1), reversing the judgment of the Superior Court and maintaining the respondent's action.

The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgments now reported.

*PRESENT:.-Anglin C.J.C. and Idington, Duff, Mignault, Newcombe and Rinfret JJ.

J.-Ferguson a poursuivi la cit6 de Montr6al pour se faire d6clarer seul et v6ritable propri6taire d'une lisibre de terrain faisant partie de certains immeubles situ6s dans le quartier CMte des Neiges de cette cit6, et portant les num~ros officiels 1, 2 et 3 de la subdivision du num6ro 162 du cadastre fait pour le village incorpor6 de la CMte des Neiges.

II pritend que la cit6 occupe et posshde cette lisibre de terre ill6galement et sans droit, et demande qu'elle soit condamm6e h l'6vacuer, ' lui en remettre la possession intigrale et h le restaurer dans la pleine jouissance de ses droits. A 1'encontre des pritentions de Ferguson, la cit6 de Montrial n'a pas invoqu6 un titre de propri6t6. Elle s'est contentde d'all6guer sa prise de possession h la suite de pourparlers avec un M. Antoine Robert, au moment oft ce dernier 6tait propri6taire de la lisibre de terre dont il s'agit. Elle a ajout6 que, dans tous les cas, en tenant compte de cette prise de possession, tout ce que Ferguson pourrait exiger maintenant serait un montant repr6sentant la valeur de cette lisibre. La Cour Sup6rieure a 6t6 d'avis que Ferguison n'avait pas 6tabli son titre h la propri~t6 en question; et, comme consequence, elle 'a d6bout6 de son action.

La majorit6 de la Cour du Bane du Roi en appel (le jugeen-chef de la province de Qu6bec 6tant dissident) a d6cid6, au contraire, que Ferguson avait acquis un titre h la lisibre de terre qu'il revendique; que la cit6 de Montr6al n'en 6tait jamais devenue propriitaire; qu'elle l'avait admis; et qu'elle avait mime reconnu le titre de Ferguson. En cons6quence, la Cour du Banc du Roi a infirm.6 le jugement rendu par la cour de premibre instance et elle a maintenu les conclusions de Faction.

Le dossier est plut~t avare d'informations; et, avec le juge-en-chef de la province de Qu6bec, il faut regretter que les renseignements fournis h la cour soient aussi restreints. Plusieurs faits essentiels auraient peut-8tre donn6 h la cause un aspect diff6rent, s'ils eussent 6t6 expliquis. Cela ne permet pas cependant de baser la d6cision sur des suppositions; et, en dehors des pr6somptions que l'on peut l6galement d6duire des faits connus, il est n6cessaire de Rinfret j. demeurer dans le cadre limit6 des circonstances que les parties ont bien voulu d6voiler h l'enquite.

Le titre le plus ancien qui ait 6t6 produit remonte au 14 juin 1890. C'est un acte de vente par Octave Provost et autres h Antoine Robert. II importe d'en extraire la description de la propri6t6 vendue, car l'on verra que les actes subs6quents ont tous proc6d6 par voie de r6f6rence h cette description initiale. Elle se lit comme suit:

Un emplacement compos6 et form6 des lots de terre portant les num6ros un, deux et trois de la subdivision officielle du lot de terre portant le num6ro cent soixante et deux (162-1-2 & 3) des plan et livre de renvoi officiels du cadastre pour le village incorpor6 de la C8te des Neiges, district de Montrial, avee la maison et d6pendances construites sur les dits lots de subdivision, un et deux, avec droit pour le dit Robert et repr6sentants de mettre et tenir en tout temps un tuyau d'un pouce sur les lots numbros cinq et six de la dite subdivision officielle, appartenant A, Z6phirin Lapierre ou repr6sentants, pour conduire l'eau de la source qui existe sur le dit num6ro six sur les dits lots num6ros un, deux et trois pour l'utilit6 du dit Robert et reprisentants lequel emplacement contient environ cinq arpents de superficie plus ou moins, et est born6 en front par le chemin public, avec toutes les d4pendances y attenant.

Antoine Robert, le 24 f6vrier 1905, par acte regu devant maitre Dunton, N.P., h Montr6al, s'est reconnu endett6 envers le riv6rend Anthony Johnston Provost en la somme de $25,000 et le riv6rend Henry en la'somme de $21,000 qu'il promit leur rembourser dans les deux ans qui suivaient; et, comme garantie de ces obligations, il hypoth6qua, en faveur de The Royal Trust Company, de Montrial, pour le compte des obligataires, plusieurs immeubles, parmi lesquels 6tait compris celui qu'il avait acquis d'Octave Provost et autres le 14 juin 1890. Dans cet acte hypoth6caire, 1'immeuble qui nous occupe est d6crit par les m~mes num6ros officiels que dans l'acte d'acquisition, avec l'addition suivante:

as the whole is mentioned in the deed of sale consented to Antoine Robert by Octave Provost, and others, before M. J.A. Dorval, notary, on the fourteenth day of June, one thousand eight hundred and ninety and registered in the registry office for the counties of Hochelaga and Jacques Cartier under no. 261.

Le 22 septembre 1906, Antoine Robert n'ayant pas rempli ses obligations, The Royal Trust Company fit signit1925] fier A ce dernier une action dont les conclusions ses lisaient comme suit:

Crry op Wherefore plaintiff brings suit and prays that the defendant be adjudged to pay and to satisfy to it, in its said quality as trustee under the said act and deed of hypothee before Dunton, notary, under date of the 24th day of February, 1905, filed as plaintiffs exhibit P-I herein, and that Rinfret J. the said property so hypothecated as aforesaid, and in detail described in paragraph 4 of the foregoing declaration, be seized and brought to judicial sale to the end that the plaintiff in its said quality may be paid by preference out of the price thereof, the said sum of fifty-eight thousand and seventy-four dollars and sixty cents, the whole with costs. Une discussion s'est engag6e devant la Cour du Banc du Roi, et 6galement h l'audition devant nous, sur la nature exacte de cette action.

L'honorable juge-en-chef de la province de Qu6bec, tout en admettant qu'il existe une action appel~e personnelle hypothicaire, dans notre droit, et que

'on peut combiner A la fois les conclusions de 'action personelle pour obtenir un jugement de condamnation contre le d6biteur pour le paiement de la dette et les conclusions demandant le dilaissement qui caract6rise faction hypothicaire,

6tait cependant d'avis que Faction du Royal Trust ne contenait pas les conclusions nicessaires pour 6tre envisag6e comme une action hypoth6caire.

L'honorable juge Dorion 6tait dispos6 h la consid6rer comme une action personnelle hypothicaire, malgr6 le doute que peuvent faire naitre ses conclusions h peine suffisantes.

L'honorable juge Tellier a exprim6 1'opinion qu'une partie des conclusions 6taient celles "d'une action r6elle", parce que le Royal Trust r6clamait

I'exercice d'un droit r6el qui lui appartenait sur la chose d'autrui (et que) le droit de faire vendre les immeubles hypoth6qu6s est de I'essence mime de I'hypothique.

On peut exercer ce droit aussi bien contre le d6biteur personnel, quand il est d6tenteur, que contre un tiers-d6tenteur. 11 r6fire, dans ses notes, au sixibme rapport des codificateurs, page 61, a Ferribre, Dictionnaire de Droit, verbo Hypothbque, p. 1061, et A Domat, tome 2, Hypothaque, page 23.

Nous avons fait cette digression h cause de 1'importance que cette question a prise lors de l'argument; mais nous ne croyons pas devoir pousser davantage la discussion sur ce point, vu qu'elle n'est pas n6cessaire pour la solution du litige.

Le 25 avril 1908, le territoire, dans lequel se trouvait o,

'immeuble appartenant h Antoine Robert et hypoth6qu6 en faveur de The Royal Trust Company, fut annex6 A la cit6 de Montrial qui s'engagea, entre autres choses, A 61argir le chemin de la CMte des Neiges par lequel cet immeuble 6tait born6 en front (Statut de Quebec, 8 Ed. VII, c. 85, s. 1b, par. 3).

Le 5 aoit 1910, Antoine Robert offrit de c6der A la cit6 de Montr6al parmi lesquels se trouvaient ceux qu'il avait hypothiqu6s en faveur de The Royal Trust Company. La superficie de la lisibre de terre comprise dans cette offre y est mentionnee comme 6tant de 19,576 pieds. Le prix est fix6 A soixante-quinze cents du pied pour et les conditions suivantes sont stipulies:

Au moment de l'offre, Faction intent6e par The Royal Trust 6tait encore pendante.

Aucune explication de ce long retard n'est fourni par le dossier.

Le 15 aofit 1910, d6lai extreme accord6 A la cit6 de Montr6al par Robert pour accepter son offre, la ville n'avait rien fait.

Mais le septembre 1910, le bureau des commissaires a fait rapport recommandant l'acceptation de cette offre et que le maire et le greffier de la cit6 soient autoris6s A signer les contrats conform6ment au plan prdpar6 A cet effet par I'arpenteur-g6omatre de la ville; et, le 27 septembre 1910, le conseil de la ville de Montr6al, ayant pris connaissance du rapport des commissaires, r6solut de l'adopter suivant sa forme et teneur.

Ce qui s'est pass6 par la suite est rest6 dans l'obscurit6. Nous savons seulement que les int6ressds n'ont pas donn6 suite A la r6solution du conseil. Elle n'a jamais 6t6 notifi6e A Antoine Robert. Aucun acte de vente n'a 6t6 consenti. Ni l'une, ni l'autre des parties n'a fait la moindre d6marche pour qu'il le soit.

Le prix de vente n'a t ni pay6, ni r6clam6 par Robert, ni offert par la ville. Le montant est rest6 dans la caisse municipale. On ignore s'il a continu6 de figurer dans les previsions budg6taires de la ville. On ne sait m~me pas s'il est encore disponible soit en fait, soit en conformit6 avec les exigences de la charte.

Dans son plaidoyer, la cit6 de Montreal ne nous dit pas ce qu'il en est advenu. Elle se contente de soumettre que, dans tous les cas, vu la prise de possession du terrain, Ferguson ne pourrait plus r6clamer qu'un

Bien plus, conune nous aurons 1'occasion de le voir plus loin, assign6e dans une saisie-arrit apres jugement, la cit6 de Montr6al a d6clar6 "ne rien devoir" A Robert.

Le 23 d6cembre 1910, The Royal Trust Company obtint son jugement contre Robert devant la Cour Sup6rieure. L'action 6tait done rest6e en suspens au delh de quatre ans. Pourquoi? Nous l'ignorons.

Il y a eu inscription en revision et le jugement initial fut confirm6 le 25 janvier 1913. Le dossier ne nous r6vile pas si Robert avait produit un plaidoyer A l'encontre de Faction.

Dans l'intervalle, la ville avait pris possession de la lisibre de terrain. Mais elle ne s'est pas mime donn6 la peine de nous dire quand, ni comment. Il est clair cependant qu'elle devait poss6der toutes ces informations; et si elles 6taient de nature h amiliorer sa cause, elle seule devra en souffrir. Elle s'est born6e h faire entendre un assistant-inginieur qui n'avait pas une connaissance personnelle des faits et qui n'occupait pas cette position lorsqu'ils se sont passis. 11 nous dit, "d'apris les rapports", que le chemin de la des Neiges a dfi 6tre 6largi en 1911 et que le macadam y a alors 6t6 "construit". Il n'a

C'est sa conclusion, apris qu'il eut constat6:

Nous n'en savons pas plus long. Cette version n'implique nullement que Robert a d6plac6 la clture. Il efit 6t6 important d'61ucider ce fait, puisque, dans son offre, Robert avait convenu:

S'il 'efit fait, on eut pu en d6duire qu'il avait conclu le contrat avec la vile, malgr6 1'expiration du ddlai qu'il avait fix6 dans son offre. Mais le maigre renseignement fourni par 1'assistant-ing6nieur de la ville s'accommode peut-6tre J. mieux encore de l'idbe que les employds de la ville auraient tout simplement recul6 la clture, en s'emparant du terrain pour faire le chemin, comme le suggbrent ces "deux broches" avec piquets qui "semblaient se tenir h peu pris". Robert, pour placer la clture "dans sa nouvelle position", eut sans doute install. une clture rielle et solide.

En tout cas, il y avait li un point h approfondir qui eft pu 6claircir la situation. Tel qu'il est, il peut 6tre interpr6t6 tout aussi bien comme un second acte d'empi6tement de 1'appelante que comme un fait tendant h d6montrer une renonciation au d6lai par Robert. C'est dire qu'il reste inutile comme 616ment dans la solution de cette cause. Toute information sur les agissements de Robert h cette 6poque-1h fait absolument d6faut. II n'y a pas l'ombre d'une preuve qu'il ait vu ou su que la ville s'6tait empar6e de son terrain.

Nous ne savons mime pas ce qu'il est devenu; car il n'est plus question de lui par la suite. La pr6somption est qu'il s'est d6sint6ress6 de toute 1'affaire, parce que l'hypothique consentie au Royal Trust absorbait toute la valeur de son immeuble, et dbs que le jugement est t rendu en vertu de cette hypothique par la Cour Sup6rieure, le 23 dicembre 1910, le parti qui pouvait tre tir6 d'une vente A la ville concernait plut6t les cr6anciers hypoth6caires, pour qui le Royal Trust agissait conmme fiduciaire, et h 1'acceptation de qui Robert avait assujetti son offre h la ville, "si la chose 6tait n6cessaire".

Il suffit de signaler que l'enqu~te n'a d6voil6 aucun acquiescement m~me tacite de la part de Robert h l'empidtement commis par la ville.

Le Royal Trust a fait saisir la propri6t6 de Robert par un bref de terris 6mis le 15 avril 1913. Nous n'avons pas le prochs-verbal de saisie, mais nous avons l'avis de vente publi6 par le sh6rif, le 21 mai 1913.

d6crit la propri6t6 qui va 6tre vendue de la m~me fagon que dans l'acte originaire de Provost A Robert, auquel d'ailleurs il rfire par le nom du notaire qui 1'a regu, la date, le numiro d'enregistrement et le bureau oi il a 6t6 enregistr6.

La vente par le shirif a eu lieu le 26 juin 1913. L'acte est produit et suit textuellement la description de 1'avis O public et de la vente de Provost A Robert, y compris la superficie qui demeure invariablement fix6e h "environ cinq arpents, plus ou moins". The Royal Trust se porta adju- Rinfret J. dicataire.

A la suite de cette vente, la cit6 de Montrial produisit entre les mains du sh6rif une r6clamation pour les taxes municipales dues pour les ann6es 1911 et 1912 sur la totalit6 des lots de Robert (sans restriction). Elle a admis en avoir 6t6 pay6e. L'on remarquera que ces deux ann6es sont subs6quentes A l'6poque oft elle avait pr6tendu accepter l'offre de Robert et mime, h sa prise de possession de la lisire de terrain.

Le 15 juin 1921, The Royal Trust a vendu A Ferguson la propri6t6 acquise h la vente par le sh6rif; et, dans l'acte, la description est identique h celle de tous les autres actes depuis Provost jusqu'au sh6rif.

Ferguson y est d6crit comme r6sidant h London, Ontario. Le 20 juillet suivant, la cit6 de Montr6al, assign6e comme tiers-saisie par The Royal Trust tentant de collecter la balance de son jugement contre Robert (suivant l'allusion d6ji faite plus haut), "d6clare ne rien devoir" h Robert, mais en plus "expose ce qui suit":

Le 5 aofit 1910, Antoine Robert offre de c6der A la cit6 de Montr6al, tout le terrain n6cessaire h 1'expropriation du chemin de la C6te des Neiges, pour la somme de $14,682, le terrain A prendre sur les lots suivants, savoir:

1. sur le lot no. 13,919 pieds;

2. sur le lot no. 162-3, 2,174 pieds;

3. sur le lot 162-2, 1,862 pieds;

4. sur le lot 1,621 pieds, faisant un total de 19,576 pieds b 75c. du pied, comprenant Ia valeur du terrain et tous les dommages h souffrir pour I'61argissement du chemin.

Le 15 aofit (videmment une erreur pour "septembre"), 1910, un rapport du bureau des commissaires a 6t soumis au conseil et adopt6 le 27 septembre, 1910, mais le d6fendeur a toujours n6glig6 de passer titre. En 1912, le lot no. soit 13,919 pieds a 6t6 achet6 par la cit6 du Royal Trust Co. au prix de $10,000.

Le 23 octobre 1913, le Royal Trust Co. est devenu propri6taire par vente au shrif des lots nos. 162, subd. 1, 162, subd. 2, 162, subd. 3 du cadastre de la C~te des Neiges, sur la personne d'Antoine Robert, en vertu d'un jugement en date du 13 d6cembre, 1910, confirm6 par la Cour de Revision le 25 janvier 1913.

Le 15 juin 1921, le Royal Trust a vendu A Malcolm M. FErguson, les lots 162-1, 162-2, 162-3 du cadastre de la CSte des Neiges.

Cette d6claration est fort significative; mais on doit y signaler surtout 1'information que le lot 11

Or, ce lot faisait partie de l'offre de Robert, en date du 5 aofit 1910, comme la d6claration le dit elle-mame. Si la cit6 a cru devoir, plus tard, 'acquirir du Royal Trust, c'est donc qu'elle consid6rait elle-mime que la convention avec Robert n'avait jamais t6 compl6t6e. Et il est difficile de voir pourquoi les autres lots mentionn6s dans la mime offre seraient trait6s diff~renment.

Vainement, la cit6 pr6tendrait que cette d6claration 6mane d'un simple employ6. Elle a 6t6 faite de la meme manibre que dans le cas de toutes les corporations; et c'est l'acte de la cit6 par son repr~sentant dCiment autoris6. La vente par le sh6rif avait 6t6 enregistrie le 25 octobre 1913; celle du Royal Trust h Ferguson le fut le 16 juillet Le certificat de recherches ne r~vile aucune autre inscription au bureau d'enregistrement.

La prisente action a 6t6 institu6e le ler septembre 1921. Voil, dans leur ordre chronologique, tous les faits que nous poss6dons.

II faut 6videmment commencer par scruter le titre de Ferguson; car si l'intim6 ne peut d6montrer qu'il posshde un titre, il ne peut discuter celui de 1'appelante. C'est d'ailleurs ainsi qu'a proc6d le tribunal de premibre instance, qui, 6tant arriv6 h la conclusion que le titre de Ferguson 6tait nul, n'a pas pouss6 plus loin son investigation. Nous sommes d'accord avec la majorit6 de la Cour du Banc du Roi pour dire que Ferguson a un titre h la lisibre de terrain en litige.

En remontant h l'acte de vente de Provost et autres ' Antoine Robert (14 juin 1890), le plus ancien qui ait 6t6 vers6 au dossier, on trouve la description de l'immeuble comprenant alors d'une fagon indiscutable la lisibre dont il s'agit.

Cette description a 6t6 reproduite dans l'acte hypoth6caire consenti par Robert au Royal Trust. A ce moment-lh (24 f6vrier 1905), il n'6tait pas question de la cit6 de Montr6al, et il est clair que les parties contractantes avaient en vue d'hypoth6quer tout le terrain que Robert avait acquis de Provost et autres.

Partant de lh, h moins de trouver dans la r6daction des actes subs6quents une restriction dans la description de la propri6t6 (ce que 'on y chercherait en vain), il nous parait d'une logique in6luctable que la propri6t6 h l'6gard de laquelle The Royal Trust a pris des conclusions dans son action du 26 septembre 1906, celle qui a fait l'objet des jugements de la Cour Sup6rieure et de la Cour de Revision, puis de la saisie et de la vente judiciaires, celle que le shirif a entendu transmettre au Royal Trust comme adjudicataire et que ce dernier a ensuite vendue A Ferguson, est identiquement la mime. The Royal Trust, en demandant dans son action contre Robert s'adressait de toute 6vidence h la propridt6 int6grale, puisque cette d6claration date de 1906 et que la cit6 de Montr6al n'est entr6e en cause qu'en 1910. C'est donc bien la propri6t6 int6grale, sans abstraction de la lisibre occup~e par la cit6, la propri6t6 int6grale sur laquelle portait son hypothbque, que le Royal Trust a fait saisir et vendre en vertu des jugements qu'il a obtenus.

Ce raisonnement ne saurait 6tre entam6 par le seul fait que la description dans 1'acte du sh6rif s'accompagne des mots: "bounded in front by Cote des Neiges road". C'est la mime ide que la description du premier titre: "born6 en front par le chemin public". Les deux expressions ont en vue la m~me limite; et cela est bien indiqu6 par l'addition dans la description

Cela r~sulte aussi du fait que la superficie mentionn6e est la m~me dans l'acte du sh6rif et dans l'acte h Ferguson que dans le titre de Provost h Robert.

Les mots: "as the said property now subsists", que l'on trouve dans le titre de Ferguson ne s'adressent ni ' la superficie, ni A la description de la propri6t6, mais h son 6tat et ' sa condition. La vente comprenait et c'est 6videmment par rapport h ces constructions que la clause a 6t6 ins6re. Cela explique pourquoi personne n'y a attach6 d'importance et que l'attention n'y a t6 attirie, pour la premiere fois, que lors de 1'audition devant cette Et ce n'est pas ainsi, non plus, que l'appelante a inter- J. prth le titre de Ferguson. Bien loin d'all6guer que ce dernier n'avait pas acquis cette lisibre de terrain, la cit6 de Montr6al a admis implicitement que la vente du sh6rif, puis celle du Royal Trust h 1'appelant, incluaient cette lisibre; et elle a pr6tendu que Ferguson n'y avait pas droit parce que ces deux ventes 6taient nulles et illigales. C'est 6galement le motif du jugement de la Cour Sup6rieure sur ce point.

Cette ill6galit6 et cette nullit6 r6sulteraient de ce que Ta saisie et la vente judiciaires auraient 6t6 faites super non domino quant h la lisibre de terrain dont la ville s'6tait empar~e, et par application des articles 613 et 699 du Code de Proc6dure Civile.

Cette vente par le shirif a eu lieu le 26 juin 1913. En vertu de sa publicit6, une vente judiciaire doit 6tre tenue pour avoir t6 connue de tous. En plus, la cit6 de Montr6al a, de fait, eu connaissance de celle-ci dis qu'elle a eu lieu, puisqu'elle a remis au sh6rif sa r6clamation pour taxes dues par 1'immeuble vendu. Or, ce n'est que huit ans apris, le 6 octobre 1921, que, dans son plaidoyer, elle attaque indirectement la 16galit6 de cette vente.

(Guyon v. Lionais (1).

Le caractbre de s6curit6 qui s'attache, dans la province de Qu6bec, a un titre provenant du sh~rif donne lieu de se demander si 1'on peut de cette fagon mettre en doute sa validit6. Puisque le d6cret purge m~me le droit de propri6t6 (Pothier, 3e 6d., Bugnet, v. 10, n 638; Renaud v. Denis (2), Ville d'Outremont v. Cabana (3), en dehors du cas de proc6dure ultra vires, comme celles que cette cour eut h examiner, par exemple, dans la cause de Lambe v. Armstrong (4), on ne devrait pas admettre sans une 6tude approfondie qu'un titre du sh6rif soit absolument nul ab initio, qu'il ne soit pas n6cessaire, au moins, de le faire d6clarer nul par les tribunaux (Perrault v. Chevalier) (5), et qu'il ne faille pas pour cela s'adresser h eux de la manibre et dans les d6lais pr6vus par les articles 784 et suivants du Code de Proc6dure

(Pothier, 3e 4dition, Bugnet, vol. 10, no 658, p. 300, 2e al. et no 659). L'arr~t re Lambe v. Armstrong (1) est comme pric6dent pour indiquer qu'il ne s'agit pas, dans ce cas, d'une simple question de proc6dure.

Mais nous voulons, pour le moment, mentionner seulement que cet aspect de la question ne nous a pas 6chapp6 et que nous en r~servons la d6cision pour un cas oii la solution du litige 1'exigera.

Cela ne se pr6sente pas ici, car nous sommes d'avis que la vente faite en l'espice par le sh6rif ne saurait 6tre mise de c6t6 pour l'unique raison invoquie par la cit6 de Montr6al.

Si, comme la majorit6 de la Cour du Bane du Roi le croit, l'action de Royal Trust contre Robert 6tait une action hypoth6caire ou en d6claration d'hypothique, le jugement obtenu pouvait, sans 1'ombre d'un doute, 8tre ex6cut6 sur l'immeuble affect6 par l'hypothbque, sans tenir compte de la pr6tendue possession de la ville (Art. 614 C.P.C.; Arts.

2016, 2074 C.C).

Mais, ind6pendamment de la nature de 1'action de Royal

Trust contre Robert, il nous parait que le Royal Trust, apris avoir obtenu jugement contre Robert, avait le droit, dans le cas actuel, de faire saisir et vendre la totalit6 des lots en question, comme immeubles de son d6biteur.

Les biens du d6biteur sont le gage commun de ses cr6anciers et il est tenu vis-h-vis d'eux de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, pr6sents et h venir (Arts. 1980, 1981 C.C.).

Le cr6ancier qui a obtenu jugement contre son d6biteur peut faire saisir et vendre, pour satisfaire h tel jugement, les biens meubles et immeubles de ce d6biteur (Art. 1585 C.C.; Art. 613 C.P.C.)

Ici, Robert rencontrait toutes les exigences pour que la saisie fut valide.

II 6tait le propri6taire enregistr6 et il 6tait rdput6 poss6der animo domini (Ville d'Outremont v. Cabana (2).

L'empidtement de la cit6 de Montr6al, 6tant peut-6tre une d6tention de facto, mais certainement pas (comme nous nous proposons de le d6montrer) une possession de jure, ne pouvait faire obstacle A la 16galit6 de la saisie et de la vente crryor, judiciaires.

La cit6 de Montr6al, avec toutes les circonstances qu'elle connaissait et que nous avons 6num6r6es au commencement Rinfres j. n'avait certainement pas, au sens juridique, une possession contraire h celle de Robert. Elle ne pouvait ignorer le droit sup6rieur de Robert. Il y avait, chez elle, absence d'animus, comme l'a d6montr6 sa d6claration sur la saisie-arr~t apris jugement.

(Voir Fuzier-Herman, R6pertoire, vo. Possession, no, 2, 3, 4).

R6f6rons h Pothier, 3e 6dition Bugnet vol. 10, no 526: La saisie r6elle doit se faire sur le propri6taire de 1'h6ritage; une saisie faite super non domino est nulle. Observez n6anmoins qu'on entend par propri6taire, non pas seulement celui qui 1'est dans la v6rit6, mais encore celui qui posside l'hritage animo domini, soit qu'il en soit v6ritablement propri6taire, soit qu'il ne le soit pas; car il est r6put6 l'6tre, lorsque le v6ribable propri6taire ne r6clame point; ce qui suffit pour que la saisie faite sur lui soit valable et purge mime le droit du v6ritable propri6taire, s'il ne s'y oppose pas.

Et Bugnet ajoute, dans une note:

Contre le propri6taire apparent, sauf le droit de revendication de la part du propri6taire v6ritable, qui pourra mime, en rigle g6n6rale, demander la nullit6 de 1'adjudication. v. art. 717 c. proc. par. 1, 1'adjudication (sur saisie immobilibre) ne transmet & 1'adjudicataire d'autres droits : la propridt6 que ceux appartenant au saisi.

C'est dire clairement qu'une saisie ne sera pas nulle, si elle est pratiqu6e sur un possesseur animo domini, pour la seule raison qu'il ne serait pas le v6ritable propri6taire; sauf le droit de revendication r&serv6 A ce dernier. Et cette doctrine de Pothier est 6galement celle qui est enseign6e par Pigeau (vol. I, p. 779) et d'H6ricourt (Trait6 de la vente des immeubles par d6cret, tome premier, p. 47). Mais c'est dire 6galement que la saisie sur le v6ritable propri6taire, en ex6cution d'un jugement qui l'a condamn6, est l'exercice normal du droit du cr6ancier sur son gage, au sens de 'art. 1981 du Code civil, et que jamais une vente judiciaire, A la suite d'une pareille saisie, ne sera d6clar6e nulle A la demande d'un usurpateur comme la ville de Montr6al, qui n'a mime pas jug6 A propos de se servir de l'opposition A la saisie.

La situation qui r6sulte du d6cret est bien expliquie dans le passage suivant du jugement de l'honorable juge Fournier re McGregor v. The Canada Investment and Agency Co. (1).

(1) [1892] 21 Oan. S.C.R. 499, at p. 512.

D'aprbs la loi et les d6cisions dans la province de Qu6bec la vente judiciaire accompagnde des formalit6s 16gales donne un titre complet et absolu h ladjudicataire de la .propridt6 vendue et purge tous les droits dont la propri6t6 peut 6tre grev6e, A I'exception de 1'hypothbque rdsultant de la commutation des rentes seigneuriales, de 1'emphytdose, des substitutions non ouvertes et du douaire coutumier non ouvert.

Par l'art. 711 C.P.C. le d6cret purge tous les autres droits.

Comme il a t& d6ji dit plus haut, le testament McGregor ne contenant pas de substitution, la vente judiciaire a eu son plein et entier effet et a purg6 les droits du propri6taire faute d'avoir fait opposition A la vente en temps opportun. On ne trouvera pas de d6cision de nos cours contraires A ce principe mais on en trouve qui le soutiennent hautement. Dans une cause de Patton v. Morin (1), ott la nullit6 d'un d6cret 6tait demand6e comme fait super non domino il a 6t6 jugd: 1. que le d~cret purge un immeuble de tous les droits de propri6t6, except6 dans le cas oii le propri6taire est lors du d6cret en possession de l'immeuble saisi super non domino; 2. que si au moment de la saisie de 'immeuble le vrai propri6taire n'en est pas en possession, il doit, pour conserver son droit de propridt6 s'opposer A !a vente par les moyens ordinaires. Un des consid6rants de ce jugement est comme suit: " Consid~rant que la vente judiciaire accompagn6e des formalit6s 16gales, doit 6tre respect6e et ne peut 6tre r6voquie en droit sans porter atteinte A 1'efficacit6 d'un titre accord6 par les mains de la justice, la cour maintient la d~fense du d6fendeur et renvoie I'action du demandeur."

Un autre considirant affirme le principe que le demandeur aurait dfi se porter opposant A la saisie et vente du dit immeuble, mais qu'au contraire il a laissi vendre et adjuger le dit immeuble en justice sans formuler sa plainte et s'opposer A la dite saisie et vente.

II s'agit ici d'un cas bien diff6rent de ceux de Dufresne v. Dixon (2) et Vizina v. Lafortune (3), sur lesquels la Cour Supdrieure a voulu appuyer sa d6cision dans la pr6sente cause.

Dans chacun de ces arr~ts, cette cour a reconnu A celui qui, lors du d6cret, avait h la fois le titre de propri~t6 et la possession, le droit de revendiquer son immeuble contre l'adjudicataire A une vente judiciaire faite sur la tote d'un saisi, non possidente i.e. qui n'6tait mime pas "propridtaire apparent", suivant 1'expression de Bugnet.

Nous laisserons A l'honorable juge Taschereau, qui a si6g6 dans la cause de Dufresne v. Dixon (2) et dans la cause de McGregor v. The Canada Investment & Agency Co. (4) le soin d'indiquer lui-mame la distinction entre les deux:

I am also of opinion that, as held by the court below, the plaintiff, being of age at the time of the sheriff's sale to the defendant (though I do not see what difference that makes), was bound then to oppose the (1) [18651 L.C.R. 267.

(2) [18891 Can. S.C.R. 596.

(3) [19181 56 Can. S.C.R. 246. (4) 21 Can. S.C.R. 499, at p. 515. sale and assert his right, if he had any; that his default to do so precludes him from now attacking the validity of the defendant's title, as this sale Crry or has been accompanied with all the formalities required by law, and as Craig upon whom it has been made was then in possession as proprietor of the said lot in virtue of duly registered authentic deeds. The case of Dufresne v. Dixon (1), cited by the appellant was totally different from Rinfret J. the present one, as a reference to the report will clearly show.

There the sheriff had sold Mrs. Dixon's property to which she had a title and of which she was in possession, and so having both title and possession the sheriff's sale thereof against another person was annulled. Here the actual possession was in Devlin, but by the registry office the title was in Craig. Now, under these circumstances, Devlin's possession was Craig's possession. Upon Craig alone could that property be sold, as it was so sold. If at the period of the seizure of an immovable the proprietor is not in possession thereof he must, for the preservation of his rights of property, oppose the sale by the usual means. Such is the law as laid down in the case of Patton v. Morin (2), to which we must give application in the present case. Assuming that he had rights to this property the appellant has lost them by the sheriff's sale.

Vigilantibus non dormientibus subvenit lex.

In Rodibre, Proc. Civ. (2 vol. p. 292) and Bdriat de St. Prix (2 vol. p. 658), inter alias, the difference between the old and the new law in France on this subject is pointed out.

De m~me, re Vizina v. Lafortune (3), V6zina, lors du d6cret contre Senneville, avait le titre de propridt6 en son nom et il avait la possession de 'immeuble saisi et vendu pour la dette de Senneville.

La cour, 6tant d'avis que V6zina avait tout le temps continu6 d'6tre en possession h titre de propridtaire, annula, h sa demande, une saisie et une vente faites sur Senneville, en vertu d'un jugement condamnant Senneville, qui n'6tait pas en possession.

Dans chacun de ces arr~ts, elle a mis de c6t6 un d6cret qui avait port6, suivant l'expression de Verdier (vol. 2, "Transcription hypoth6caire", no 299), sur un bien qui n'6tait plus dans le patrimoine du d6biteur et qui avait suivi une saisie faite super non possidente. Elle l'a fait h la demande du propri6taire ayant titre et possession.

C'6tait appliquer le principe du droit de revendication que Bugnet reconnait plus haut et que l'on trouve 6galement dans Pigeau (Proc6dure du ChAtelet, tome premier, p. 779):

Quand on dit que le d6cret purge la propri~t6 non rclam6e, cela ne s'entend que du cas oii celui h qui elle appartenait a td constitu6 en demeure de la faire connaitre; et il ne l'est pas, tant qu'on le laisse en possession de son bien, quand m~me ce bien aurait t6 compris dans la (1) Can. S.C.R. 596.

(2) L.C.R. 267. Mais il y a loin entre le cas oh, sur 1'instance du propridtaire en possession lors du d6cret, ce dernier est mis de c6t6 parce qu'il a 6t6 ex~cut6 pour la dette d'une autre personne qui n'6tait pas en possession, et la demande actuelle de la cit6 de Montrial, qui, n'ayant d'autre base que son usurpation, voudrait faire d6clarer nulle une saisie pratiquie sur Robert, v6ritable propriitaire dont le titre est enregistr6, et une vente en ex6cution d'un jugement condamnant ce mime Robert A payer une dette garantie par hypothbque sur l'immeuble ainsi saisi et vendu. (Perreault v. Chevalier (1).

Nous sommes done d'avis qu'il n'appartenait pas h la cit6 de Montreal de demander 1'annulation de la saisie et de la vente judiciaires par lesquelles The Royal Trust a acquis la lisibre de terrain en litige. Le titre conf6r6 par le sh6rif 6tait r6gulier et valide; et Ferguson, qui d6tient ce titre du Royal Trust, a 6tabli son droit de propri6t6 sur la lisibre en question.

II va sans dire que nous n'6cartons nullement le principe de l'inali6nabilit6 du domaine public, dont il est trait6 avee tant d'autorit6 dans l'opinion dissidente de 1'honorable juge-en-chef de la province de Qu6bec. Nous faisons simplement la distinction entre une propri6t6 qui est devenue ligalement une partie du domaine public et celle qui ya incorporee sans droit. Toute notre discussion jusqu'ici est bas6e sur notre opinion (qu'il nous reste A d6velopper) que la cit6 de Montr6al n'a jamais acquis de droits sur la lisibre de terrain qui nous occupe. L'honorable juge Lafontaine est d'avis contraire; et c'est, en somme, cette divergence de vues sur ce point essentiel qui est A la base de la diffirence dans les solutions. Il ne parait 6tre entr6 dans l'id6e de qui que ce soit que la ville pouvait arbitrairement incorporer cette lisibre dans son chemin et, par le fait meme, fermer la porte aux revendications ou h 1'exercice des droits des cr or int6ress6s, en vertu du principe de l'inali6nabilit6.

Dans l'arr~t rendu par la Cour de Revision (Torrance, Papineau et Loranger JJ.) en La Banque d'Hochelaga v. Compagnie du Chemin de fer de Montr6al, Portland & Boston (1), on r6p&te jusqu'h sati6t6 dans le rapport que la compagnie de chemin de fer avait pris possession "avec le consentement des propriftaires", et le fond du jugement est r6sum6 dans le consid6rant suivant (p. 583):

Avec la majorit6 de la Cour du Banc du Roi, nous sommes d'avis que les circonstances 6tablies dans la cause actuelle ne permettent pas de dire que Robert a volontairement laiss6 la ville prendre possession de son terrain. Et mime une corporation municipale ne saurait fonder son titre sur une simple usurpation-sauf si elle persiste assez longtemps pour atteindre la p6riode de la prescription acquisitive.

En l'esp~ce, la cit6 de Montr6al ne r6clame pas la prescription; et, d'ailleurs, il est 6vident que la dur6e de sa pr&tendue possession ne le lui permettrait pas.

Le fait est qu'il est difficile, a 1'examen de son plaidoyer, de savoir exactement en vertu de quel titre elle affirme ses pr6tentions.

Elle alligue 'offre de Robert, les r6solutions du bureau des commissaires et du conseil, et sa prise de possession. Elle ne tente pas de justifier cette possession par l'abandon ou "d6dication" du propri6taire. Il est clair, d'apres les circonstances exposies au d6but, qu'elle essaierait vainement d'abriter ses droits derribre cette doctrine. Robert ou The Royal Trust n'ont jamais eu

(Brodeur J. re Gauvreau v. Page (1).

Voir aussi Anglin

J. re Harvey v. Dominion Textile Co. (2), 59; et Mignault

J. re Gauvreau v. Page p. 198.

D'ailleurs, l'existence de l'hypothbque du Royal Trust eut empich6 tout abandon efficace de la part de Robert. Rinfre J. Quelle que soit la port6e des articles 1590 et 1591 du code civil, ils exigent au moins une vente forc6e ou une expropriation.

Un simple abandon du propri6taire ne saurait privaloir contre les droits hypoth6caires d'un tiers, qu'il ait ou non commenc6 A les exercer au moyen d'une action hypothicaire ou d'une action en d6claration d'hypotheque.

II ne reste done h la cit6 de Montrial qu'une pr6tention possible, et ce serait qu'elle aurait achet6 de Robert la lisibre de terrain en question.

Disons tout de suite qu'il n'y a pas eu d'expropriation et qu'on n'en a mime pas commenc6 les procedures.

Les statuts 8 Ed. VII, c. 85, s. 1, par. 3 et 1 Geo. V, c. 48, s. 3, n'ont rien ajout6 aux droits de la ville. Ils n'ont fait que lui imposer l'obligation d'61argir le chemin de la des Neiges; mais ils ne lui ont conf6r6, pour ce faire, aucuns pouvoirs sp6ciaux. Il y est dit seulement que, si elle est forc6e d'avoir recours A une expropriation, elle devra proc6der en vertu de la loi 54 Vict., c. 38. C'est la loi d'expropriation, applicable (sauf exceptions) A toute la province de

Quebec, et qui, en 1909, s'est trouv6e incorpor6e dans les articles 7581 et suivants des statuts refondus.

Pour les besoins de cette cause, il suffit de signaler que, m~me si elle avait adopt6 des proc6dures en expropriation, la ville, en ce qui concerne la possession du terrain, efit 6t6 regie par les articles suivants de la loi:

resistance ou opposition,-ce que doit faire le sh6rif ou 1'huissier, en prenant avec lui l'assistance suffisante.

Le juge ne doit accorder ce mandat que lorsqu'un avis du temps et du lieu auxquels la demande lui en est faite a t6 signifi dix jours FERausoN. d'avance au propri6taire du terrain, au curateur s'il est absent, ou A la personne ayant droit d'en passer titre translatif, ou ayant un int6rat dans Rinfret J. le terrain A exproprier.

7596. Un cautionnement doit 6tre donn6 par un d6p6t dans une banque constitu6e en corporation d6sign6e par le juge, d'une somme suffisante A sa discr6tion, pour difrayer I'indemnit6 accord6e et tous les frais de proc6dure sur l'incident.

7597. La requite, le mandat de possession, le certificat de d6pot cidessus mentionn6 et tous autres documents se rapportant b telle proc6dure incidente, doivent rester dans les archives de la cour sup6rieure du district telle proc6dure est faite, et un registre sp6cial de telle proc6dure est tenu par le protonotaire.

Nulle partie du dip~t ou de l'int6rt qui en provient ne doit 6tre rembours~e ou pay6e A la partie, ni pay6e au propri6taire du terrain, sans un ardre du juge, qui est autoris6 1 1'6mettre.

7598. Tout propri6taire qui n'est pas pay6 int6gralement, en capital, int6rits et frais, du montant qui lui est accord6 par la sentence arbitrale, dans deux mois de la reddition de cette sentence, peut exercer son recours contre la personne, compagnie ou corporation, pour recouvrer la propri6t6 et Ia possession de son terrain ou de son droit, par action civile ordinaire dans laquelle il peut demander les dommages que de droit.

Mais, comme il n'y a pas eu d'expropriation, il faut chercher dans le code civil ou dans la charte de la cit6 de Montr6al le principe du droit que cette dernibre pr6tend s'arroger ici.

Il n'y a certainement pas eu vente de Robert a la cite. Sans doute, le consentement des parties 6tait suffisant, et le seul fait que Robert eut "n6glig6 de passer titre" n'6tait pas concluant. Mais, sans prononcer d'opinion sur 1'obligation de traiter avec les cr6anciers hypothicaires (qui pourrait 6tre consid6r6e comme une des conditions de l'offre de Robert), il fallait pour que la vente fat "parfaite" (Art. 1472 C.C.) que 1'acceptation de la cit6 ffit manifest6e ou communiqu6e h Robert. Cela n'a pas 6 fait; et ce motif du jugement de la Cour du Banc du Roi nous parait bien fond6.

Il n'y a aucune preuve que Robert ait eu connaissance de la r6solution par laquelle la cite pr6tendait accepter. Et, A supposer qu'il efit pu 6tre li6 par la publicit6, il est 'a remarquer que les r~glements de Montr6al sont suivis d'un avis public (art. 301 de la charte), mais rien n'exige la m~me chose pour une r6solution; et aucun avis de celle dont il s'agit ne parait avoir t6 publi6.

Il y a cependant une objection encore plus s6rieuse A la pr6tention de 1'appelante.

La r6solution de son conseil crry or municipal n'a t6 adopt6e que le 27 septembre 1910. Or, Robert avait mis dans son offre la stipulation suivante: Il s'ensuit que, lorsque la ville a pritendu accepter l'offre, cette dernidre n'existait plus. Au moment de son acceptation, la ville ne pouvait plus contraindre Robert.

On n'a qu'A se demander si, dans les circonstances, la ville efit pu poursuivre Robert en passation de titre. La rdponse negative s'impose.

Ferguson a le droit d'opposer h la ville ce d~faut d'acceptation en temps utile, puisque, ayant lui-mime un titre A la lisibre en question, il peut se pr6valoir des d6fauts du pr6tendu titre que la cit6 lui oppose.

II n'y a done pas eu de vente de Robert A la ville. Cela dispense de se demander si une pareille vente, au cas oft elle aurait exist6, aurait eu le caractbre n~cessaire pour permettre h l'acqu~reur d'invoquer le b6n6fice de Particle 1590 du code civil.

Mais pr6tendrait-on que Robert, par sa conduite subs6quente, peut 6tre tenu pour avoir renonc6 au d6lai qu'il avait fix6 dans son offre ou au droit qui lui appartenait de recevoir un avis d'acceptation de la ville?

En l'espbce, cette renonciation ne pourrait s'induire que de son silence, car, comme nous 1'avons fait remarquer, la preuve ne r6vile de sa part aucune d6marche post~rieure A son offre.

Depuis ce moment-1, il disparait completement.

En droit, nous d6ciderions que pareille renonciation implicite de la part de Robert ne pourrait Stre oppos6e au Royal Trust, cr6ancier hypoth6caire, ni au titre du sh6rif r6sultant d'une vente judiciaire provoquie par ce cr6ancier hypoth6caire.

En fait, la position de Robert 6tait aux antipodes de celle de Michaud v. City of Montreal jug6e par le Conseil Priv6 (1).

A supposer que les principes servant de guides A une "Court of Equity", qui paraissent avoir inspir6 le Conseil Priv6 dans cette cause, puissent 8tre appliqu6s A un litige r6gi. par la loi de la province de Qu6bec, il reste que Michaud 6tait maire de la cit6 de Maisonneuve, lorsque le Crryop conseil municipal avait adopt6 la r6solution par laquelle elle acceptait son offre; que non seulement il avait eu ainsi pleinement connaissance de cette r6solution, mais qu'il Rinfret J. avait m~me initial6 le projet de contrat pr6par6 h la suite par le notaire reprisentant la cit6; et qu'il 6tait encore maire, lorsque Maisonneuve prit possession de sa propri6t6, and proceeded to thrwo it into a public way, to pave it and otherwise to fit it for the public use.

11 avait done, on peut le dire, particip6 h la prise de possession par la ville. Dans ces circonstances, il fut decid6 non pas mime que la ville 6tait devenue propridtaire par suite de sa prise de possession, mais que nos tribunaux will not permit a man, afterwards, to assert his title to the land in question.

Et lord Cave ajoute (p. 418):

D6jh la Cour du Banc du Roi, qui avait conclu dans le sens confirm6 plus tard par le Conseil Priv6, avait dit meme en pr4sence de faits aussi probants que ceux de cette cause de Michaud v. Citg de Maisonneuve (1), par la bouche du juge-en-chef Lamothe:

II nous faut trouver, dans le dossier, un abandon clair et non 6quivoque de ce terrain, sinon le droit de propri6t6 doit 6tre respect6; sinon nous devrons appliquer l'art. 407 du C. civ., qui dit que personne ne peut 6tre force de cedar so propri6td, si ce n'est moyennant une juste et prialable indemnit6,

La donation 6tait complhte par la r6solution du conseil de ville, r6solution h laquelle M. Michaud avait donn6 son plein assentiment. M. Michaud ne peut reprendre aujourd'hui une propri6t6 qu'il a abandonn6e au public et h la ville de Maisonneuve.

Mais en dehors d'un cas de donation ou d'abandon ou de vente de gr6 h gr6, les tribunaux de Qu6bec n'ont jamais dispens6 les corporations municipales d'accomplir au prialable les formalit6s exig6es par l'expropriation, et ce, avec rigueur et sous peine de nullith. On peut rif~rer h Deal v. The Corporation of Phillipsburg (2), La Corporation du canton Nelson v. Lemieux (3), Doyon v. La Corporation de la paroisse de Saint-Joseph (4), Holton v. Cal- (1) [19191 Q.R. 30 K.B. 47.

(2) [18661 16 L.C.R. 342.

(3) [18761 2 Q.L.R. 225.

(4) [1873] 17 L.C. Jur. 193. laghan (1), Corporation du comtg de Dorchester v. Collet (3), King v. Corporation de la partie nord du Township c'ry op d'Irlande (3), Walsh v. Corporation de Cascap6diac (4). Dans la cause de Compagnie du chemin de fer Central v. Legendre (5), la Cour du Banc du Roi a d~cid6 que: Un propridtaire a un recours direct par action pititoire contre une compagnie de chemin de fer qui se serait mise en possession d'un terrain pour sa voie ferr6e, sans le consentement du propriftaire et sans lui faire d'offre pr6alable pour le terrain ainsi occup6.

Et encore plus r6cemment, dans la cause de Canada & Gulf Terminal Ry. Co. v. McDonald (6) la m~me Cour du Banc du Roi a jug6:

La prise de possession d'un terrain par une compagnie de chemin de fer pour la construction de sa voie, avec la tolrance du propritaire, ne prive ce dernier, tout au plus que des recours en complainte ou en r6intigrande.

Il conserve le droit d'exercer Faction p6titoire et de revendiquer le terrain, h d~faut par la compagnie de l'indemniser selon la loi.

La Cour Supreme du Canada avait d6jai approuve ces principes dans son arrit re City of Montreal v. Hogan (7), oiL 1'honorable juge Taschereau, plus tard juge-en-chef, rendant le jugement unanime de la cour, dit A la page 5: That the respondent has been illegally dispossessed of this property and that he is entitled to revendicate it cannot now be controverted by the appellants.

A municipal corporation, it is needless to say, has no right to acquire real property except in the cases and in the manner provided by the statute from which it derives its powers.

Dans cette cause de City of Montreal v. Hogan (1) the officers of the corporation had taken possession of the land, made a macadamized roadway over it, removed sidewalks, electric light poles, etc., back to the new line of the street, and opened it to public traffic; cependant la d6cision fut (p. 5):

We order judgment to be entered declaring the respondent proprietor of the property in question and ordering the appellant to put him, the respondent, in due possession thereof in the same state as it was when they took possession of it, within fifteen days after the signification of this judgment.

L'affirmation de l'honorable juge Taschereau, qu'une corporation municipale has no right to acquire real property except in the cases and in the manner provided by the statute from which it derives its powers pourrait se r6clamer de ces deux articles du code civil: 399. Les biens appartiennent ou . I'6tat, ou aux municipalitis et autres corporations, ou enfin aux particuliers.

(1) [18751 9 R.L. 665.

(4) [18961 Q.R. 7 K.B. 290. (2) [18841 Q.L.R. 63.

(5) [18851 Q.L.R. 106. (3) Q.R. 2 K.B. 266.

(6) [19131 Q.R. 23 K.B. 299. (7) [19001 31 Can. S.C.R. 1.

Ceux de la premibre espice sont r~gis par le droit public ou par les lois administratives.

Ceux de la seconde sont soumis A certains 6gards pour leur administration, leur acquisition et ali~nation, A des rigles et formalit~s qui leur sont propres.

Quant aux particuliers, ils ont la libre disposition des biens qui leur Rinfret J. appartiennent sous les modifications 6tablies par la loi.

On voit la distinction que fait Particle, au sujet du "droit public", entre les biens de 'Etat et ceux des municipalit6s. 404. Les biens des municipalit6s et des autres corporations sont ceux A la propridt6 ou A l'usage desquels ces corps ont un droit acquis. Aux deux articles du code civil, ajoutons les articles suivants de la charte de Montrial, qui 6taient en vigueur lors de la prise de possession et n'ont 6t6 abrog6s qu'en 1914, c'est-h-dire apris la vente du sh6rif, en l'espice:

419. La cit6 n'ouvrira, n'61argira et ne prolongera aucune rue, ruelle, voie ou place publique A moins qu'elle ne soit indiquie et projet6e le dit plan g~ndral de la cit6, ou ne soit comprise dans quelque modification ou addition faite A ce plan; ni a moms que deux mois au moins ne se soient 6coul6s depuis ]a confirmation par la cour superieure ou par un juge d'icelle de tel plan, modification ou addition; et l'ouverture, I'6largissement ou le prolongement d'une rue, ruelle, voie ou place publique ne sera commenc6, ou n'aura lieu, ou n'aura d'effet A moins que les formalitis ci-apris prescrites relativement au mode d'expropriation ne soient strictement observies, ni A moins qu'il ne soit pourvu au coilt de I'amlioration projet6e et au paiement de tous les dommages-intrits et indemnit6 qui pourront 6tre payables ou exigibles, y compris les frais de toutes los procodures s'y rattachant.

420a. Toutes les rues priv6es ou ruelles ouvertes A 1'usage du public, sont consid6r6es comme immeubles imposables, tant qu'elles n'ont pas 6 formellement c~ddes A la cit6 et mises sous son contr~le.

En pr6sence de ces dispositions expresses de sa charte et pour toutes les raisons que nous avons expos6es, il nous parait impossible de maintenir les pritentions de l'appelante. Le jugement de la Cour du Banc du Roi qui nous est soumis contient un ordre exactement semblable A celui de cette cour, dans la cause de la Citg de Montrial v. Hogan (1); et nous sommes d'avis que ce jugement est bien fond6. Nous ne partageons pas la crainte exprim6e, ici, par l'appelante A 1'audition que ce jugement soit difficile d'ex6cution (art. 541 C.P.C.) sous pritexte qu'il ne d6finit pas suffisamment les bornes de la lisibre revendiquie. La chose est bien simple: la cit6 de Montreal devra remettre ce dont elle s'est emparde. Nul mieux qu'elle ne doit savoir ce que cela comporte. D'ailleurs sa d6fense 6crite (par. 7 et 9)

indique qu'elle sait exactement de quoi il s'agit; et elle n'aura, pour completer son information, qu'h r6f6rer soit Cr oF mentionn6 dans l'offre de Robert, soit au rapport de son arpenteur-gomitre,. Charles Laberge, annex6 A la rbsolu- Rnfre J tion de son bureau des commissaires en date du 15 septembre 1910, soit au

Cependant, nous ne devons pas oublier que l'effet du jugement est d'ordonner A la cit6 de Montreal de livrer h l'intim6 la possession d'une lisibre de terrain qui, dans le moment, fait physiquement partie d'une rue publique; que, en plus, en vertu des statuts d'annexion, la cit6 est tenue de porter cette rue A sa largeur actuelle.

Pour cette raison, nous croyons que la rigueur du jugement de la Cour du

Banc du Roi peut 6tre attinu6e. Nous nous inspirons des principes pos6s par le Conseil Priv6 dans Parkdale v.

West (1) et dont le tr~s grand nombre pourraient trouver ici leur application.

La Cour du Banc du Roi a fix6 A quinze jours de la signification du jugement le dilai pendant lequel la cit6 de Montr6al devra 6vacuer le terrain et en livrer possession h l'intim6; elle avait le pouvoir d'6tendre ce ddlai (arts. 579 et 610 C.P.C.). Nous nous servirons de ce pouvoir et accorderons un mois h l'appelante afin de lui permettre de conclure un arrangement avec l'intim6 ou de proc6der h 1'expropriation requise pour obtenir l6galement la possession et le titre h la propri~t6 de la lisibre de terrain en litige. Sauf cette modification, le jugement a quo doit 6tre confirm6 avec d6pens.

J.-The appellant never either bought or expropriated the land herein in question.

There were some negotiations between it and one Robert, the owner of the equity of redemption, but they never produced anything creating a final result conferring a right on appellant to enter on the premises. And when the mortgagees attempted to get at the supposed price, the appellant rightly denied that it owed anything in regard thereto.

It, therefore, in entering thereon, was a mere trespasser, and has never been anything else. Hence the whole of the fabric of claims it makes herein is unfounded.

The facts upon which other points have been argued do not, under such circumstances, support the contention put forward by the appellant's counsel herein.

The cases of Dufresne v. Dixon (1), and V6zina v. La- Idinn fortune (2), have not the slightest resemblance in the fundamental facts in question therein to those of the facts in question herein.

Hence they cannot affect my opinion above expressed, in the consideration of the facts as presented herein.

I may speak with deference as to the other leading point argued by counsel as to what constituted an hypothecary action, for my brother Mignault J. (better versed in the code than I am), seemed to be inclined to accept the meaning put forward by appellant's counsel.

Hence, as I see them, the many other minor features presented by appellant's counsel cannot avail it. Indeed most, if not all, fall as soon as the relevant facts are correctly interpreted as, for example, the use of the words describing the land in question.

There has never been any legal highway constituted over that part of the land in question and hence the pretension that the respective descriptions, in the sheriff's deed to the Royal Trust Company, and by the latter to the respondent, in the respective references to the grantors in said deed to the C6te des Neiges road, as pretended to exist to-day, are wholly unfounded in law.

Indeed the expressions used therein are quite incapable, I submit, of meaning anything else than the boundary of that road as it existed before the trespasses of the appellant.

Another question arises out of the pretensions of the meaning of the words " hypothecary sales," for I find, on reference to the Act enabling the appellant to act, and indeed requiring it to act, by way of expropriation in default of obtaining a title by negotiation expressly direct, such expropriation to be made by virtue of the Act, 54 Vict., c.