Dulac v. Nadeau

Immovable-Removal of building and incorporation with another-Notice of ownership-Promise of sale-Conditional-Tradition and actual possession-Payment of purchase price-Whether Art. 416 C.C. applies-Meaning and scope of word "materials" in Art. 416 C.C.- Arts. 376, 415, 416, 417, 418, 419, 1478, 1487 C.C.

The respondent agreed to sell to R under a promise of sale, accompanied by tradition and actual possession, a certain lot with the buildings thereon.

The purchase price was to be paid in two instalments. There was an absolute prohibition to register the promise, and it was further stipulated that the deed of sale would not be signed until payment of the whole purchase price and that the respondent would not be obliged. to avail himself of the clause which provided for the nullity of the promise for non-compliance of all the conditions thereof.

Before the first instalment on the purchase price had become due, R sold a house and shed of the buildings thereon to the appellant who, as stipulated between the latter and R, removed them to his own land where he united the house with a second building which he had purchased, and after alterations and improvements of the whole made his residence.

* Rinfret C.J. and Taschereau, Rand, Estey and Fauteux JJ. The respondent registered a notice of ownership of the building against the appellant's land.

The latter took action to have the notice radiated. The trial judge maintained the action on the ground that, by virtue of Art. 1478 C.C., R had become the owner of the building and could, therefore, give title to the Appellant.

The Court of Appeal for Quebec reversed that judgment.

Held (Taschereau and Fauteux JJ. dissenting), that the appeal should be allowed.

Held: The promise of sale given by the respondent, although accompanied by tradition and actual possession, was not in this case equivalent to a sale .(Rinfret CJ. contra and Rand J. expressing no opinion). Per Rinfret CJ.: The promise of sale was not dependent on any conditions which prevented the application of Art. 1478 C.C. The respondent was not any more the owner at the time of the sale to the appellant. Besides the fact that the respondent was not obliged to avail himself of the clause providing for the nullity of the promise, the sale of the appellant was made before any payment had become due to the respondent.

There existed, therefore, at that time no condition to be discharged and the nullity clause could not operate. There was no suspensive condition attached to the promise. What was suspended until the last payment was not the transfer of property but the signing of the deed.

A finding of good faith is a question of fact and, in view of the trial judge's finding that the appellant was in good faith when he purchased from R there was no justification here to set aside such finding. In this case, the improvements made by the appellant were so extensive that they greatly exceeded the value of the building purchased from R and the respondent could not pretend that he was still the owner by application of Arts. 418 and 419 C.C.

Per Rand J.: Assuming that ownership did not pass to the purchaser from the respondent, the inseverable incorporation of the structure in his house and land gave the appellant, by virtue of Art. 416 C.C., which embodies the general rule of accession, title thereto: the respondent has, therefore, no interest in the appellant's land which could be protected by registration.

Per Estey J.: The terms contained in the promise of sale do not permit of its being classified as a sale within the meaning of Art. 1478 C.C. But by virtue of the law of accession, the appellant became the owner of the house and shed. The act of accession determines the question of ownership and if that act comes, as it did here, within the terms of Art. 416 C.C., the owner of the materials can only recover their value or damages.

The construction of the word "materials" in Art. 416 C.C. should not be restricted to the word "movables". As ordinarily used and understood in such a context, the word includes everything movable or immovable, necessary or incidental to the completion of the buildings or works. The word is used here in a broad and comprehensive sense which would include the attachment or incorporation of a small building with a larger one, when the latter is attached to the land. The question of good or bad faith does not affect the appellant's title but may be important in fixing compensation.

: By the terms of the promise of sale, the transfer of property was suspended until all the payments DuL~c on the purchase price had been made. The seller to the appellant did NADnu not have the ownership and that sale, therefore, was null as being the sale of a thing which did not belong to the seller .(Art. 1487 C.C.). There is a presumption juris et de jure that the appellant was not in good faith, and even if it could be said that he was, his good faith could not validate his purchase as against the respondent.

The appellant cannot invoke the provisions of Art. 416 C.C. The word "materials" in that article must be taken in its usual sense; it does not include immovables but only those movables which can be classified as materials.

It is only by the incorporation to an immovable that the materials lose their nature of movable to acquire that of the immovable.

The respondent's house, after its removal to the appellant's land, did not constitute "materials".

Moreover, that building was clearly an immovable by nature before it was moved (Art. 376 C.C.) and its severance and re-attachment to the soil of the appellant did not affect or change its immovable character. As a privilege or hypothec can be registered against a building without affecting the land, the respondent could, as he did, validly protect his ownership by registration.

APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench, appeal side, province of Quebec (1), reversing the judgment of the Superior Court in an action for radiation of a notice of ownership.

The CHIEF JusTICE: En cette cause il y a conflit entre le juge de premiere instance et la Cour du Banc du Roi, si6geant en appel (1), sur un point qui me paraft essentiel. L'intim6 a fait enregistrer sur une propridt6 qui, au bureau d'enregistrement, apparait au nom de l'appelant, un avis h l'effet qu'une maison d'habitation qui se trouve sur cette propri6t6 lui appartenait (A l'intim6).

L'appelant, par son action, a demand6 que cette maison d'habitation soit d6clar6e lui appartenir et que l'intim6 soit tenu de radier 1'avis qu'il avait ainsi fait enregistrer. Il y avait une autre conclusion alternative A 1'effet que, si cet avis ne pouvait 6tre radi6, l'intim6 soit condamn6 A payer A l'appelant la somme de $3,500 pour les amiliorations qu'il avait faites A la maison; et, sur paiement de cette somme, que l'intim6 soit tenu d'enlever la bitisse du terrain de l'appelant.

(1) Q.R. [1951] K.B. 405.

Le juge de premibre instance a jug6 que 1'appelant avait acquis la maison de bonne foi d'un nomm6 Pierre Rodrigue qui, d'apris lui, en 6tait propri6taire au moment de la vente et qu'il avait pay6 le prix d'achat; aprbs quoi, qu'il . l'avait transport~e sur son terrain et qu'il l'avait rdpar6e et incorpor6e A une autre batisse.

II a ajout6 qu'il serait impossible, A 1'heure actuelle, de diviser les bitisses et de donner A 1'intim6 la partie que ce dernier pr6tend lui appartenir.

Pour arriver h cette conclusion, il fait remarquer qu'en r6f6rant au titre de Rodrigue, ce dernier avait une promesse de vente de 'intim6 accompagn6e de possession actuelle, ce qui, en vertu de Particle 1478 C.C., 6quivaut A vente. La Cour du Banc du Roi, au contraire, a t6 d'avis que l'appelant n'avait pas 6tabli qu'il 6tait propri6taire de la maison d'habitation, parce que son vendeur, Rodrigue, n'y avait lui-m~me aucun droit "sauf une promesse de vente accord6e A certaines conditions qui n'ont pas t6 remplies". Elle en a conclu que 1'intim6 6tait rest6 propri6taire de la maison d'habitation et qu'il avait done le droit de faire enregistrer sur l'emplacement la maison avait t transport6e "un avis dbnongant au registrateur et aux tiers son droit de propri6t6 sur cette maison". Elle a done infirm6 le jugement de la Cour Sup6rieure et a rejet6 1'action de l'appelant avec d6pens.

Je ne puis en venir A la conclusion que la promesse de vente consentie par l'intim6 A Rodrigue 6tait subordonn6e A des conditions qui empachent 'article 1478 C.C. d'avoir son plein effet. Ce qui revient A dire qu'apris avoir consenti la promesse de vente 'intim6, au moment Rodrigue a vendu A 'appelant, n'6tait plus le propridtaire. Personne ne conteste que Rodrigue a vendu A I'appelant; et 1'intim6 ne peut r6ussir que s'il 6tablit qu'a ce moment- Rodrigue n'avait pas encore acquis la maison d'habitation dont il s'agit.

Si nous r6f6rons A la promesse de vente de 'intim6 A Rodrigue, en date du 24 juillet 1947, on y constate que l'intim6 a promis de vendre a Rodrigue, qui e'est oblig6 d'acheter, la terre qu'il avait acquise le jour meme d'un M. Lucien Desrochers avec les btisses y construites. Le prix de vente y 6tait stipul6 A $1,095 que Rodrigue s'est engag6 A payer en deux versements: $150 le 24 juillet 1948 et $945 le 24 juillet 1949, le tout sans intir~t.

La vente par Rodrigue A l'appelant est ant6rieure 'a la date oii Rodrigue devait faire & l'intim6 le premier versement sur le prix de vente. Elle est idu 24 mai 1948. CJ.

Il est bien dit dans le contrat qu'A d6faut par Rodrigue d'acquitter les versements A 1'6ch6ance et de se conformer a toutes les conditions stipul6es h l'acte, la promesse de vente deviendrait nulle et l'intim6 pourrait disposer de la propri6t6 comme il I'entendait, sans indemnit6 pour les am6liorations qui auraient pu avoir 6t6 faites sur la propri6t6, etc.

Mais, en outre qu'il fut express6ment convenu que 'intim6 n'ktait pas oblig6 de se pr6valoir de la clause de nullit6 que je viens de r6sumer, il faut nbcessairement remarquer que la vente par Rodrigue A l'appelant a eu lieu avant que le versement de $150 devienne soit le 24 juillet 1948. L'intimb a bien d6clar6 lors de son t6moignage, que Rodrigue n'avait rempli aucune des conditions de la vente et entre autres n'avait donn6 aucun acompte sur le prix d'achat. Mais, la r6ponse toute naturelle, c'est que, lorsque Rodrigue a vendu h l'appelant, il n'y en avait pas de dfi.

II peut 8tre vrai que plus tard Rodrigue n'a pas rempli les conditions, mais ce qui est important c'est de savoir si, au moment de sa vente h 1'appelant, il existait des conditions qu'il 6tait appei6 A remplir. S'il n'en existait pas, la clause de nullit6 ne pouvait s'op6rer. En plus, comme i'intim6 pouvait ne pas s'en pr~valoir, au cas m~me oii elle aurait pu op6rer, il fallait n6cessairement que l'intim6 manifestat son intention d'une fagon quelconque-ce qu'il n'a pas fait-sans quoi la promesse de vente restait en vigueur et I'intim6 avait parfaitement le droit d'en exiger Yex~cution par Rodrigue.

(Voir Gagnon v. Lemay (1), et les pr6c6dents y cit6s.)

Dans cette cause de Gagnon v. Lemay la Cour Supreme a d6cid6 unanimement:

La promesse de vente elle-mime suppose que l'intim6, au lieu de la traiter comme devenant nulle ipso facto ' raison du d6faut par Rodrigue de se conformer aux conditions qui y sont stipulies, Nadeau aurait le droit de la traiter, au contraire, comme conservant son. plein effet, ainsi que le d6montre le paragraphe de cette promesse qui est intitul6: "Recours":

On voit done qu'indfpendamment de la decision de cette Cour dans Gagnon v. Lemay les parties elles-m~mes, dans la promesse de vente, ont pr6vu le cas o M. Nadeau ne se pr6vaudrait pas de la clause de nullit6 et alors il se conserve le droit d'exiger que M. Rodrigue se conforme aux obligations qu'il avait assum6es dans la promesse de vente. Il est done inexact de dire qu'au moment oii Rodrigue a vendu h Yappelant la promesse de vente 6tait devenue nulle. Elle 6tait, au contraire, en pleine existence et conservait toute sa vigueur.

L'intim6 Nadeau et Rodrigue avaient stipuld que la promesse de vente ne devait pas 6tre enregistr6e. L'intim6 est done mal venu A soulever le point que l'appelant n'est pas all6 s'informer au bureau d'enregistrement.

En plus, on a voulu voir dans cette promesse de vente une condition suspensive du droit de propri6t6 sous pr6texte qu'elle ne prendrait effet que "sur paiement du dernier versement". Mais ce n'est pas la promesse de vente ou la convention entre I'intim6 Nadeau et Rodrigue (le 24 juillet 1947) qui 6tait suspendue jusqu'au paiement du dernier versement.

La convention elle-mime ne dit nullement que Rodrigue ne deviendra propri~taire que lors du paiement du dernier versement. Cette condition se lit: "L'acte de vente se fera sur paiement du dernier versement". Par cons6quent, ce n'est pas le lien contractuel qui est suspendu jusqu'au paiement de ce versement, c'est simplement 1'acte de vente ou le contrat lui-mime.

Je ne saurais interpreter la promesse de vente entre Nadeau et Rodrigue comme contenant une condition suspensive. Le fait mime que je viens de faire remaxquer, h savoir, que M. Nadeau est parfaitement libre de maintenir cette promesse de vente en vigueur nonobstant que M. Rodrigue n'accomplisse pas les conditions qui y sont stipul6es, prouve qu'il ne s'agit pas d'une nullit6 ipso facto. En effet, si M. Nadeau, malgr6 1'inaccomplissement des conditions par Rodrigue, a la facult6 de tenir la promesse de vente comme continuant d'exister et, dis lors, de con- traindre Rodrigue A en remplir les obligations, il suit necessairement que, dans ce cas, Nadeau reste vis-A-vis de Rodrigue tenu de lui consentir 1'acte de vente d~finitif lorsque les conditions en question auront 6td remplies par Rodrigue.

Dans cette situation, je ne trouve rien au dossier pour emp~cher larticle 1478 C.C. de prendre tout son effet. Il ya eu, le 24 juillet 1947, entre 1'intim6 et Rodrigue une promesse de vente avec tradition et possession actuelle. En effet, Rodrigue en a tellement pris possession qu'il a proc6d, A couper sur la propri6t6 tous les arbres qui s'y trouvaient; et Particle 1478 C.C. 6dicte, qu'en pareil cas, la promesse de vente 6quivaut A vente. C'4tait l la situation lorsque Rodrigue a vendu a 1'appelant et, A mon humble avis, 1'intim6 a compl~tement failli de d6montrer que 1'appelant n'6tait pas valablement devenu le propri6taire de la maison d'habitation.

II en r6sulte que c'est A tort qu'il a pr6tendu en Stre rest6 le propridtaire et qu'il a fait enregistrer son avis a cet effet. L'action de Pappelant 6tait done bien fond6e et le jugement de premiere instance 6tait justifi.

Qu'ultirieurement A la vente de Rodrigue A lappelant, Rodrigue ait failli de remplir les obligations qu'il avait assum6es dans son contrat avec 'intim6, cela ne saurait donner des droits A l'intim contre 1'appelant qui a acquis la maison d'habitation alors que Rodrigue avait parfaitement le droit d'en disposer. La situation est seulement que, si l'intim6 veut maintenant proc6der contre Rodrigue, ii est libre de le faire, soit en r6clamant les paiements pr6vus dans la promesse de vente, soit en dommages, mais cela ne peut affecter le titre de Pappelant.

Je ne saurais me rendre A 1'avis que Pappelant n'6tait pas de bonne foi Iorsqu'il a acquis de Rodrigue la maison en litige.

Cette question a 6t6 6tudi6e en particulier dans un jugement fortement raisonn6 de I'honorable Juge Carroll, alors qu'il faisait partie de la Cour Sup6rieure de la province de Qubbec, dans la cause de "The St-Lawrence Terminal Company" v. HallI6 (1).

Ce jugement est rapport6 au long en m~me temps que celui de la Cour du Banc du Roi, qui Fa 1% confirm6.

1R suffit d'en reproduire le jug6 qui est un bon Dumac r6sum6 de la decision rendue par cet honorable juge: La vente d'un immeuble consentie par celui qui l'occupe sans en 6tre le propri6taire 16gal, est, pour l'acheteur, un titre au sens de 'art. 412 C.C. Rinfret CJ. Par suite, sa possession en vertu de ce titre peut Stre de bonne foi, lui assurer, quant & ses ambliorations, les droits pr6vus A P'article 417 C.C. et rendre siens les fruits qu'il pergoit, sans compensation avec remboursement des am6liorations, art. 411 C.C.

L'on trouve 6galement sur cette m~me question. un jugement de la Cour Supreme du Canada, r6dig6 par l'honorable Juge Mignault, parlant au nom de la Cour, qui 6tait unanime (1).

Le jug6 se lit comme suit:

The purchaser of a thing lost or stolen is in "good faith" within the meaning of art. 1489 C.C., if he honestly believes that the vendor is the owner of the thing lost or stolen. It is not necessary that his good faith be "une bonne foi 6clatante", or that his error be an invincible one. Au cours des raisons du jugement, 'on trouve le paragraphe suivant:

With great respect, I cannot help thinking that the learned trial judge placed the duty of a purchaser of a second hand car on much too high a plane. Good faith does not need to be "une bonne foi 6clatante", it suffices that it be an honest belief that the vendor is the owner of the thing sold.

Nor if there be an error on the part of the purchaser is it necessary that the error be an invincible one.

I do not think the authorities cited by the learned judge should be given that effect, for it would not be justified by the language of the code.

L'article 412 C.C. 6dicte:

Le possesseur est de bonne foi lorsqu'il posside en vertu d'un titre dont il ignore les vices, ou l'avinement de la cause r6solutoire qui y met fin. Cette bonne foi ne cesse nanmoins que du moment oi ces vices ou cette cause lui sont d6nonc6s par interpellation judiciaire.

Et la doctrine est A I'effet que la mauvaise foi ne se presume pas; elle doit 6tre prouv6e contre celui dont la possession est 6tablie.

La pr6somption de bonne foi cesse apris la demande en revendication.

(2 Baudry-Lacantinerie et Chauveau, n. 311; 9 Demolombe, n. 615, 630; 2 Aubry et Rau, 273, paragraphe 206.)

Peu importe que le titre translatif soit nul en la forme ou nul quant au fond m~me du droit qu'il conf6re. Ce principe s'entend d'une nulli-t de droit comme d'une nullit6 relative par suite de laquelle l'acte serait seulement annulable ou rescindable.

(Voir 9 Demolombe, n. 609 et s.; 3 Aubry et Rau, 271, paragraphe 206; 6 Laurent, 218 et s.).

(1) [19261 S.C.R. 129.

69999-6

Celui qui posshde en vertu d'un titre translatif de propri6t, dont il ignore les vices, fait les fruits siens, et ce, sans qu'iI y ait A distinguer si sa bonne foi provient d'une R j-- . erreur de droit, ou d'une erreur de fait. L'erreur de droit peut, aussi bien que 1'erreur de fait, n'6tre pas exclusive de la bonne foi. (Baudry-Lacantinerie et Chauveau, n. 310; 4 Huc, n. 120; Demolombe, loc. cit.; Aubry et Rau, loc. cit.).

Et la question de savoir si une personne est de bonne foi est g6n6ralement parlant une question de fait. Or, ici, le juge de premie're instance a d6cid6 ce fait en faveur de 1'appelant. Il dit dans son jugement:

On remarque que, d'apris l'article 412 sa bonne foi ne pouvait disparaitre "que du moment oi ces vices (i.e. les vices de son titre) lui sont dinonc6s par interpellation judiciaire."

L'intim6 a cherch6 A faire 6tat du fait qu'il serait voir l'appelant au cours des travaux que ce dernier faisait sur la maison apris qu'il l'efit transport6e chez lui. Mais, tout d'abord, la preuve 6tablit que, lors de cette visite, I'intim6 n'a pas vu lappelant; il n'a parld -qu'h une petite fille qui se trouvait A la maison. Plus tard, l'appelant luim~me s'est rendu chez l'intim6 pour le rencontrer et de nouveau ils ne se sont pas vus. L'intim6 a fait envoyer a l'appelant une lettre ou deux.

L'on peut voir par larticle 412 C.C. que ces d6marches ou lettres ne pouvaient avoir pour effet de faire cesser la bonne foi de l'appelant puisque, h cette fin, il ne fallait non moins qu'une dinonciation par interpellation judiciaire.

Cette interpellation judiciaire de la part de 1'intim6 n'a jamais eu lieu. Ii s'est content6 de faire enregistrer un avis dans lequel il pr6tendait informer que la maison lui appartenait. Cet enregistrement 6tait manifestement inefficace A raison de l'article 412 C.C.

De toute fagon, je suis d'avis que 1'intim6, en droit, n'a in aucun recours contre 'appelant.

Son recours est contre Rodrigue qui continue de lui devoir les paiements stipulis dans la promesse de vente qu'il a consentie h Rodrigue, ou, ca. peut-6tre, une action en dommages contre Rodrigue. Mais l'appelant a justifi6 son droit d'6tre d6clard propribtaire, A l'encontre de Nadeau, de la maison que Rodrigue lui a vendue. II en r6sulte qu'il avait parfaitement raison en concluant A se faire confirmer ce titre de propri6t6 et de demander que 1'intim6 fut contraint de faire radier l'avis qu'il avait ill~galement fait enregistrer.

Ce sont l toutes les conclusions de Faction de l'appelant. I n'est pas question de la part de 1'intim6, pour le moment du moins, de revendiquer la maison en litige. Par les conclusions de sa d6fense 6crite, il se contente de demander le rejet de Faction de l'appelant.

Mais, il ne saurait 6tre hors d'ordre de consid6rer quel rem~de l'intim6 pourrait avoir, s'il s'avisait de r6clamer la maison-ce qu'il n'a pas fait jusqu'ici.

La preuve d6montre que la maison que 1'intim6 pr6tend lui appartenir 6tait "compltement pourrie". Apris I'avoir transport6e sur son terrain, l'appelant a remplac6 les fondations et le chAssis; il a 6t6 oblig6 d'8ter une grosse moiti6 des montants; de r6parer la couverture compltement A, nouveau, c'est-h-dire, d'enlever celle qu'il y avait et d'en mettre une nouvelle; de changer les fen~tres qui ne pouvaient pas Atre r6par6es.

Suivant la d6cision du juge de premiere instance, apres avoir transport6 cette maison et l'avoir r6par6e, il l'avait "incorpor6e a une autre". Et le juge ajoute: "I1 serait impossible A 1'heure actuelle de diviser les bAtisses et de donner au d6fendeur la partie qui lui appartient d'apris lui". Cette d6cision de fait est parfaitement justifi6e par la preuve fournie absolument sans contradiction.

Cette preuve 6tablit que les deux maisons, au moment. de 1'action, 6taient "coll6es ensemble" et que les deux n'en faisaient plus qu'une seule.

Cette maison en litige, au moment de I'achat par 'appelant, 6tait restie inhabit6e depuis au moins un an. Elle avait meme 6t6 endommag6e par le feu et tout 1'arribre de Ia couverture avait it6 brfil6.

Les ouvriers qui ont travai1l6 h la r6fection de la maison sont venus rendre des. t6moignages qui confirment les faits ci-dessus. Ils jurent qu'il 6tait n6cessaire de tout remplacer pour la rendre habitable. Ils ajoutent qu'h la suite des travaux qu'ils y ont R- .faits, elle est devenue une seule maison, un seul tout, et W c'est ce qui fait dire au juge de premibre instance, dans son jugement, qu'il "serait impossible A I'heure actuelle de diviser les bitisses et de donner au d6fendeur la partie qui lui appartient d'apris lui".

Cette situation fait penser h la livre de chair du "Marchand de Venise", de Shakespeare, et m~me au jugement de Salomon dans I'affaire oil deux femmes r4clamaient le m~me enfant.

On est donc en droit de se demander, pour le cas oh 'intim6 voudrait se faire remettre sa maison, de quelle fagon il pourrait obtenir, A cet 6gard, un jugement ex6cutoire. Pour commencer, il lui serait impossible, h i'heure qu'il est, de reprendre possession de la maison dans I'6tat elle 6tait sur sa terre. li ne pourrait pas retrouver la maison pourrie qu'il avait promis de vendre 'a Rodrigue. Cette maison n'existe plus. Elle a 6t6 complitement remplac6e par les travaux de l'appelant. En plus, elle est maintenant incorpor6e ' une autre maison dont l'appelant a fait un seul tout.

Il y a done lieu de se demander de quelle fagon op6reraient les prescriptions des articles 413 et suivants du Code L'article 413 d6crite:

L'article 414:

L'article 416:

L'intim6 veut se soustraire A l'effet de l'article qui pr6chde en disant qu'il ne s'agit pas de mat6riaux, mais d'une maison qui est un immeuble par nature. Il serait int6ressant de se demander jusqu'h quel point cette maison pourrie et qui ne tenait plus debout ne pourrait pas 6tre assimil6e A une maison qu'on a d6molie; car il est indiscutable qu'une maison d6molie cesse d'&tre immeuble et que les parties en sont devenues meubles.

Mais poursuivons: Si 'on applique Particle 417 C.C., ili est clair que les am6liorations sur la maison de l'intim6 ont t6 faites par lappelant avec ses mat6riaux et que le droit que peut pr6tendre l'intim6 d6pend de la nature de ces am6liorations ainsi que de la bonne ou mauvaise foi de celui qui les a faites.

Ici, nous avons la d6cision du juge de premidre instance que i'appelant 6tait de bonne foi. Nous avons la preuve que les am6liorations 6taient n6cessaires.

Done, toujours d'aprbs Particle 417 C.C., l'intim6 ne peut les faire enlever; il doit dans tous les cas en payer le cofit, lors mime qu'elles n'existeraient plus et sans aucune compensation pour les fruits pergus, s'il y en a eus. Allons plus loin: Si 'appelant out 6t6 de mauvaise foi, tout ce que l'intim6 pouvait faire 6tait, A -son choix, de retenir les amb1iorations en payant ce ce qu'elles ont cofit6, ou leur valeur actuelle, ou permettre A l'appelant de les enlever A ses frais, si elles peuvent l'6tre avec avantage sans d6tiriorer le reste de la maison. Mais, la encore, 'article 418 C.C. entre en cause. La preuve d6montre clairement que les am6liorations faites par 1'appelant furent tellement consid6rables et d6passaient A tel point la valeur de la maison de i'intim6 (qui fut g6n6ralement 6va'lu6e A environ deux cents dollars), que Pappelant est parfaitement en droit d'exiger, avant de remettre la maison (si cela est possible), le paiement de la somme de $3,500 qu'il a d6pens6e pour la refaire.

Enfin, dans cette dernibre alternative, en vertu de 1'article 419 C.C., au cas oi l1'appelant serait tenu de restituer l'immeuble sur lequel il a fait les am6liorations, il aurait le droit de le retenir jusqu'A ce que le remboursement lui en soit effectu6.

De toute fagon, ce que revendiquerait l'intim6 ce noest plus sa maison, mais un immeuble qui a 6t6 transform6, incorpor6 A celui que l'appelant poss6dait et qui est devenu un autre immeuble complitement.

On voit done que, si l'intim6 a fait enregistrer son avis dans le but de prot~ger son pr6tendu droit de reprendre possession de ce qui fut autrefois sa maison, cet avis est absolument inefficace et ill6gal.

II ne peut pritendre maintenir cet enregistrement.

less

S'il a maintenant un recours, A mon humble point de vue, ee n'est pas contre 'appelant, mais contre Rodrigue, soit, je le r6pite, pour r6clamer de Rodrigue les versements --du prix de vente que ce dernier s'6tait engag6 A faire, en dommages contre Rodrigue pour avoir fait disparitre de sur sa terre la maison sur laquelle Nadeau aurait pu pr~tendre poss6der une garantie pour son prix de vente. Sans compter que ce qui est disparu est seulement la maison elle-m~me, mais que la terre, en autant que nous le sachions, est rest6e en la possession de Rodrigue. Je ne vois pas que Nadeau ait le moindre recours contre 1appelant, mais si, toutefois, ce recours existe, ce n'est certainement pas celui de revendiquer la maison, car ce recours est rigi par les articles 413 et suivants du Code Civil qui sont analysis plus haut.

Pour ma part, ce n'est pas sur 1'application des articles 413, 414, 416 et 417 C.C. que je m'appuierais pour repousser la pr6tention de l'intim6. Je veux bien envisager la maison de 1'intim6 comme ayant conserv6 son caract~re d'immeuble par nature sans me croire oblig6 de discuter l'avis du juge de premiere instance "qu'il serait impossible, h 1'heure actuelle, de diviser les bAtisses et de donner au d6fendeur la partie qui lui appartient d'apris lui"; mais il m'est impossible de voir quelle r6ponse satisfaisante I'intim6 peut faire 'a Papplication des articles 418 et 419 C.C. Admettant sa pr6tention que, en ddpit de sa transformation, sa maison peut encore 8tre consid6r6e comme un immeuble par nature, ce qu'il ne peut 6viter c'est que l'appelant a de toute 6vidence fait sur cette maison des ameliorations dont la valeur s'616ve A $3,500.

D'apris larticle 418, mime si 1'appelant, possesseur de la maison, 6tait de mauvaise foi, il est prouv6 que "les samiliorations qu'il a faites sur cette maison sont tellement consid6rables et dispendieuses" qu'elles ddpassent dans la proportion de dix-sept fois la valeur de la maison r6clam6e par Fintimi, suivant 1'estimation qui en a 6t6 faite sans contradiction, au cours de i'enqu~te. Dans ce cas, le tribunal pouvait forcer lappelant (consid6r6 comme tiers) de retenir l'immeuble auquel 1'intim6 6met des pritentions en payant ia valeur de cet immeuble ' 1'intim6. Ici, il n'est pas n6cessaire pour le tribunal de forcer 1'appelant a retenir la maison puisque c'est lui-m~me qui demande de la retenir.

Enfin, par application de Particle 419, mime si 1'appelant 6tait tenu de restituer I'immeuble sur lequel il a fait ses am6liorations, dont il a droit A tout 6v~nement d'6tre rembours6, it lui serait permis de retenir cet immeuble U "jusqu'd ce que le remboursement soit effectu".

Je r6p&te que, d'apris la fagon dont le litige a t6 soumis ' la Cour, nous ne sommes pas appelds A nous prononcer th-dessus, mais, d'autre part, comme il est bien dans l'ordre de chercher de quelle fagon l'intim pourrait proc6der pour donner suite a la pr6tention qu'il est encore propri6taire de la maison, il me parait qu'il est n6cessaire de se demander quelles seraient les cons6quences d'un jugement qui le d6clarerait propridtaire.

L'article 418 s'opposerait A cette d6claration. En plus, en vertu de Particle 419, cette d6claration ne pourrait prendre un caractbre absolu, car, il faudrait bien y ins6rer que, dans 1'4tat de la cause, l'intim6 ne pourrait reprendre possession de la maison qu'en payant la somme de $3,500 et que l'appelant aurait le droit de retenir la maison jusqu'a ce que cette somme lui ffit pay6e.

En tenant compte de la situation et de la valeur de la maison au moment oii elle a 6t6 transport6e sur le terrain de 'appelant, en se rappelant que le prix stipul6 dans la promesse de vente par Nadeau h Rodrigue pour tout le terrain, y compris la maison en litige, a t6 de $1,095, il serait inconcevable que Nadeau se d6cidat h payer h l'appelant la somme de $3,500. La cons6quence est que Pappelant garderait la maison meme si nous ne pouvions pas en venir h la conclusion que la vente que lui en a consentie Rodrigue l'a vritablement constitu6 propri6taire.

Passant h un autre point de vue, je ne puis m'empcher de formuler l'avis que cette sitpulation dans des contrats du genre de celui que Nadeau a consenti A Rodrigue, h 1'effet que, h d6faut par Rodrigue de se conformer aux conditions de la promesse de vente, "cette promesse deviendra nulle... sans aucun remboursement, sans proc6dures judiciaires, de plein droit", est v6ritablemen-t inexacte et contradictoire puisque le mime contrat comporte express6ment que Nadeau 'a I'option de se pr6valoir de la clause de nullit6 ou de ne pas s'en privaloir. Je sais bien que c'est une clause qu'on rencontre friquemment dans les contrats notaris de la province de Quebec.

A mon avis, elle constitue un contresens et e'est bien ce qui ressort du jugement de notre Cour dans Ia cause de Gagnon v. Lemay, laquelle je r6f~re au commencerient de mes notes. En effet, il est inadmissible que la promesse de vente devienne nulle "de plein droit" si Nadeau, au contraire, conserve la facult6 de Is tenir pour toujours en vigueur nonobstant que Rodrigue ait failli "de se conformer A toutes les conditions stipul6es aux prsentes". On ne peut concevoir un contrat qui serait devenu nul et qui, ndanmoins, permettrait A Nadeau de forcer Rodrigue A en observer les conditions. II s'ensuit que cette phrase: "Cette promesse deviendra nulle... sans aucun remboursement, sans proc6dures judiciaires, de plein droit" doit n6cessairement s'entendre (en vue du contexte du contrat) comme voulant dire que, A son gr6, Nadeau ne sera pas tenu de l'observer pour 1'avenir, si Rodrigue fait d6faut d'acquitter ses propres obligations; mais 6vdemment, dans ce cas, I'on ne peut consid~rer la promesse comme 6tant nulle, si Nadeau, comme it s'en est r6serv6 le droit, fait option pour le maintien de cette promesse de vente.

La cons6quence de ce qui pr6cide c'est que, d'apris le texte mime de la promesse de vente, elle ne devient pas nulle de plein droit et elle ne pourra 6tre consid6rbe comme nulle que du moment que Nadeau aura manifest6, A 'encontre de Rodrigue, sa d6cision de Ia tenir pour nulle A l'avenir.

Nadeau ne pouvait done, a mon avis, et comme il a pr6tendu le faire en faisant enregistrer son avis sur la propri6t6 de Dulac, s'approprier le titre de propri6taire de la maison que Rodrigue -a vendue A Dulac. Il lui incombait nicessairement de commencer par faire 6tablir son titre de propri6taire contradictoirement avec Rodrigue. Cette Cour n'a pas le droit de lui attribuer le titre de propri~taire qu'il invoque sans connaitre Yattitude de Rodrigue A cet 6gard. En autant que le fait voir le dossier Rodrigue est bien loin d'admettre que Nadeau est redevenu propri6taire de la maison en litige puisque, dans une lettre qui est produite comme exhibit P-4, et qui porte la date du 24 aofit 1949, il 6met Ia pr6tention "qu'il y a eu une entente de prise entre M. Odilon Nadeau et Pierre Rodrigue en vertu de laquelle M. Odilon Nadeau aurait consenti A laisser partir la maison A la condition d'avoir d'autre garantie".

Cette lettre est adress~e & 'appelant par le notaire L.-P. Turgeon et elle ajoute: "Ce qui -a t fait", ou, en d'autres termes, que cette autre garantie a donn6e.

Mais je viens de faire remarquer que le litige qui nous est soumis ne concerne que la maison qui se trouvait sur la terre faisant l'objet du contrat entre Nadeau et Rodrigue. Le prix de vente par Nadeau h Rodrigue a t6 fix6 h $1,095. Il s'ensuit que la maison ne repr6sente qu'une tris minime partie de 1'objet de la vente.

Conform6ment h la jurisprudence de cette Cour 6tablie dans la cause de Gagnon v. Lemay (supra), et d'ailleurs, en vertu des termes mimes du contrat entre Nadeau et Rodrigue (ainsi qu'il a t observ6 plus hau:t), le lien contractuel entre Nadeau et Rodrigue n'a pas t6 6teint automatiquement.

Au contraire, Nadeau s'y r6servait le droit de ne pas se pr6valoir de la clause de nullit6 et, par cons6quent, de tenir Rodrigue aux obligations que le contrat comportait pour lui.

Ce contrat est done toujours en vigueur et il n'appartenait pas A Nadeau de se proclamer unilat6ralement propri~taire de la maison, comme'il 1'a fait dans l'avis qu'il a fait enregistrer et dont l'appelant demande la radiation. Ind6pendamment des autres raisons qui militent contre le jugement dont est appel, il reste cet argument p6remptoire que les tribunaux ne peuvent pas tenir pour annul6: le contrat entre Nadeau et Rodrigue.

Sfirement ils ne peuvent le tenir comme annul6 seulement raison de la maison, dont i'appelant a pris possession, tout en laissant subsister le contrat quant h la terre qui est d'embl6e la partie la plus importante de la transaction entre Nadeau, et Rodrigue.

Nadeau ne peut demander de prendre pour acquis que la promesse de vente a cess6 d'exister h 1'6gard de la maison sans aucunement tenir compte des effets de cette promesse de vente relativement A la terre.

Il est vrai que, sur r6ception de la d~fense de l'intim6 Nadeau, Dulac a institu6 une action en garantie contre Rodrigue pour lui d~noncer cette d6fense et porter A son attention que Nadeau pr6tendait 6tre propri6taire de la maison. Rodrigue n'a pas jug6 A propos d'intervenir; il a fait d6faut sur cette action en garantie et il n'a pas contest6 Ia pr6tention de Nadeau sur ce point. Cette abstention de sa part peut parfaitement s'expliquer par le fait qu'il pouvait consid6rer la maison en litige comme 6tant une partie insignifiante de l'objet de la promesse de vente entre Nadeau et lui. Toute la preuve d6montre que cette mai- ± son ne valait certainement pas la peine de s'engager dans le litige dispendieux qui est maintenant soumis A la Cour Supreme du Canada. A mon humble avis, ii eut 6t0 beaucoup plus simple pour Nadeau d'exiger de Rodrigue les paiements que comportait la promesse de vente que de faire enregistrer un avis pour affirmer son titre de propri6taire h cette maison.

Mais, puisque litige il y a, il faut bien que cette 'Cour tranche la question, et, pour ma part, je me d6clare incapable dans '6tat actuel du dossier d'arriver h la conclusion que Nadeau pouvait, comme il 1'a fait, ignorer A la fois Rodrigue et la promesse de vente qu'il lui a consentie et se proclamer propri6taire de la maison sans que nous sachions ce qui est advenu de la promesse de vente. L'action en garantie (sur laquelle d'ailleurs on n'avait nullement attir6 notre attention lors de 1'audition) engageait un litige entre Dulac et Rodrigue seulement et uniquement h 1'6gard de la maison. Je ne vois pas comment nous pourrions d6clarer que Nadeau est maintenant propri6taire de cette maison sans le faire contradictoirement avec Rodrigue.

Nous n'avons pas a citer ici la jurisprudence constante, et en particulier de la Cour Supreme, A I'effet que l'on ne peut annuler ou d6clarer nul un contrat lorsque toutes les parties 'a ce contrat ne sont pas en cause. H y a lieu de se demander si, entre Dulac et Nadeau seulement, nous d6cidions que ce dernier a automatiquement repris le titre de propri6t6 h la maison, quelle serait la situation qui subsisterait entre Nadeau et Rodrigue, principalement A Figard de la terre.

Tout d'abord, on ne saurait demander aux tribunaux de mettre partiellement de c~t6 un contrat entre deux parties. Il doit 6tre annul6 pour le tout ou pas du tout. Mais, en plus, nous le rip6tons, il ne peut 6tre mis de cot6 ou tenu pour avoir cess6 automatiquement lorsque l'une des parties A ce contrat n'est pas devant la Cour.

A mon humble avis, ee raisonnement est fatal A la cause de l'intim6. Je ne me demande mgme pas s'il y aurait lieu encore, A 1'heure actuelle, d'ordonner la mise-en-cause de Rodrigue devant la Cour Supr8me.

II est 6vident qu'il faudrait d'abord entendre les objections de Rodrigue b 1'encontre d'un ordre de ce genre; mais, ici, je ne vois pas comment Rodrigue ne serait pas en droit de demander, RiftC2. qu'A cette fin, la cause retourne en Cour Sup6rieure. H est difficile de croire qu'une proc6dure de ce genre n'entrainerait pas toute une enqu~te sur les faits. La Cour Suprime n'a pas 6t6 institu6e dans ce but.

En plus, il s'ensuivrait, 'A tout 6v6nement, que 1'enregistrement de l'avis par Nadeau 6tait pour le moins pr6matur6. E ne pouvait, comme il l'a tent6, s'arroger A lui-m~me sans contradiction avec Rodrigue un titre de propri6t6 ' la maison; et, au surplus, les autres motifs qui militent contre 1'intimb seraient quand mame suffisants pour faire rejeter l'attitude qu'il a prise.

J'infirmerais done le jugement de la Cour du Banc du Roi et je r6tablirais le jugement de la Cour Supbrieure, avec d6pens, tant dans cette Cour que dans la Cour d'appel. J. (dissenting) :-Pour les raisons donnies par mon colligue, M. le Juge Fauteux, je suis d'opinion que cet appel doit 6tre rejet6. Je d6sire cependant souligner bribvement les motifs qui m'aminent a cette conclusion.

Rodrigue d6tenait de Nadeau une promesse de vente, subordonnie certaines conditions que d'ailleurs, il n'a jamais remplies. En supposant que quand il a vendu A Dulac les termes ne fussent pas 6chus, il n'est jamais devenu propri6taire, car la promesse, comme dans le cas qui nous occupe, peut n'8tre que conditionn6e comme la vente ellem~me. Alors, s'il y a tradition de ia chose, la promesse de vente n'6quivaut pas a vente. Il en rbsulte que Rodrigue a vendu la chose d'autrui, et qu'aucun effet juridique n'a r6sult6 de cette transaction, que je m'exempte de qualifier, entre Rodrigue et Dulac, qui puisse affecter les droits de Nadeau (1487 C.C.).

De plus, l'article 416 C.C. n'a aucune application. A part quelques cas exceptionnels qui ne se rencontrent pas ici, un bAtiment est toujours un immeuble par nature (C.C. 376). M~me si la maison de Nadeau a 6t6 transport6e sur la terre de Dulac, elie n'a pas perdu ce caractbre immobilier que la loi lui donne. Vide (Chaloult v. B6gin (1); McAskill v. Richmond (2); Laprise v. Morin (3).

j.

On peut peut-6tre avoir en droit anglais une conception diff6rente de la loi, mais sfirement pas en droit frangais. Il me semble 61mentaire que, quand Particle 416 C.C. stipule que le propri6taire du sol qui construit avec les mat6riaux d'autrui, en acquiert ia propri6td, sujet A certaines conditions, cette r~gle ne s'applique qu'A I'incorporation de mat6riaux qui sont des biens meubles et non pas A un autre immeuble. C'est la jurisprudence de la province de Qu6bec et l'opinion unanime de tous les commentateurs. Enfin, il me semble compl&tement inutile d'ordonner que Rodrigue soit mis en cause. Il a regu de la part de Dulac une action en garantie formelle, lui enjoignant de d6fendre le titre qu'il avait consenti, et i1 n'a pas jug6 A propos de comparaitre.

Ce n'est pas le r6le de cette Cour d'intervenir pour protdger ceux qui, par leur propre n6gligence, permettent que leurs droits soient mis en p6ril. Je confirmerais avec d6pens de toutes les cours. J.:-The undisputed facts in this appeal establish the incorporation of the structure taken by the appellant from the lands claimed by the respondent in such manner that it could not be removed intact or without substantial damage and a disruption of the entirety in which it is now embodied.

On the assumption that ownership had not passed to Rodrigue, the purchaser from the respondent, what, then, is the legal result of the incorporation, and has the respondent a property interest in the appellant's land which may be protected by registration.

The general law of France dealing with such an incorporation of one thing with another is derived from that of the Romans and has been settled since the law of the Twelve Tables. As formulated by Pothier, T. 9, 3rd Ed., cap. 2, sec. 3, art. 3, para. 169 at p. 156,

What is effected is a transfer by law of the propri6t6 in the accessory to the owner of the principal thing or property, a transfer based upon the fact that the two things, by the unity, constitute a new whole.

It is equally well established that in the incorporation of movable property, with the primary and natural immovable, land, the latter is principal and the thing incorporated accessory.

Art. 416 of the Civil Code embodies the general rule:but there is no implication that this provision exhauts the subject matter of accession to land. The proposition is stated by Caius thus:- (Pothier, p. 157, supra.)

Under the old law, (Pothier, supra), if the accessory was severable, an action ad exhibendum lay by which the owner of the principal could be forced to permit its detachment:- But to this, by the law of the Twelve Tables, there was excepted the case of erections on land with materials of another. The law in that case did not permit an enforced detachment:- "Tignum alienum aedibus junctum ne solvito:" (Pothier, supra). Instead, the owner of the entirety became liable for double the price of the materials; but if, before restitution, the structure was demolished, the owner could recover such of his materials as had resumed their separateness.

The early French law followed that of the Roman except, (Pothier, p. 161, supra), the double penalty, which, as is seen, is excluded by art. 416.

The same view is expressed by Demolombe, Trait6 de la distinction des Biens, T. 2, paras. 96 et seq; by Aubry & Rau, Droit Civil Frangais, T. 2, arts. 164 and 204, in which the authors say:by Laurent, Droit Civil Frangais, T. 6, art. 259: Baudry- Lacantinerie & Chauveau, Droit Civil, T. 6, art. 351: Pla- Nnu niol-Ripert, Trait6 El6mentaire de Droit Civil, T. 1, art. 2722: and Fuzier-Herman, R6pertoire du Droit Frangais, T. cap. 3, p. 333, articles 112, 113, 114. This last author, agreeing with Aubry & Rau that art. 554, Code Napoleon, makes no distinction between good or bad faith, adds:and the only bad faith suggested here is based on the failure to examine the title to the land before removing the structure. To the same effect is the general law stated by Dalloz in Jurisprudence G6n6rale, T. 38, p. 267, para. 407, in Nouveau R6pertoire, T. 3, p. 621, arts. 135 and 136, and finally in Codes Annot6s, art. 581, Code Napoleon, p. 849.

Against this uniform exposition, to which there are special exceptions not -relevant here, two objections are urged: first, that the word "materials" in art. 416 is to be construed as embracing only what are at the time movables; and that as 'the building in this case belonged to the soil of the respondent, its unauthorized severance and re-attachment did not affect its immovable character or its ownership.

The interpretation of the word "materials" must be made in the light of the background of the rule of accession and the consideration which has lain behind it from the beginning, which was and is that, since the person who had been deprived of ordinary property could be fully indemnified in damages, the destruction involved in severance was against public interest. What the word signifies is the substance out of which the artificial addition to 'the natural immovable of land is made. The word used in the Roman law was "tignum" and it is interesting to observe that Gaius furnishes us with an interpretation of that term:fiunt..............

(Pothier, supra, p. 161).

In that sense, everything is material which forms part of the resulting whole or entirety, and it makes no difference in what form it may have been at the moment of annexation. Here there was a de facto -movable, although in other aspects and for other purposes, such as, for instance, succession, and before reincorporation though after severance, its nature as an immovable might be held to continue.

The second objection appears to be equally unfounded. It is rejected both by the Roman law and by the law of France in relation to plants or trees which, more so than artificial structures, are part of the soil by nature:- The only doubt raised by the commentators is whether the rule of succession operates on the vines and trees before they have taken root. The view of Pothier that it does not is rejected by Demolombe and others. That difference is not material here; but the fact that, constituting as they do, immovables by nature, they become by accession immovable in the soil and ownership of one who has wrongfully taken them from the land of their true owner, renders the case of an artificial structure a fortiori one of accession. Applying these considerations to this case, they but reinforce the common sense view that, in this seeming conflict between the rules governing immovables and that of accession to the soil, it would violate a basic legal conception to hold that the framework so incorporated in the permanent structure of the appellant retained its character as an immovable related to its original situs and its ownership in the respondent: immovables by nature are bound up with certain fixed space and the attribution of that character to what fills the space when by severance it has been made in fact movable is a constructive predication of law which like every other rule is based on legal policy and becomes modified in circumstances dictating, on the ground of policy, another rule.

Any right to damages which, depending upon the proper interpretation of the contract between the respondent -and Rodrigue, the former may have against the appellant, is adequate to every requirement of equity and justice.

Conceivably the law might, with propriety, create in favour of the respondent what is known to the English law as a charge--equivalent to 'a lien-against the land of the appellant which would be of the nature of a security for the damages suffered: but that is derived from a jurisdiction in and principles of equity which are not recognized by the French law. In any event, it has not been claimed.

Apart from damages, by what remedy is this real right to be enforced?

Is it to recover his property physically, even though that involves the partial destruction of the property of both parties?

Is it a right of preferential participation in proceeds as in Chaloult v. Bggin (1) ? Can there be an enforced sale by the court? If the preference arises only when the building may, at the will of the appellant, be sold, would it be affected by its loss or destruction? Would the preference extend to the proceeds of the sale of the land alone? These questions indicate what, to me, is an insuperable objection to the conclusion of the court below.

I would allow the appeal and restore the judgment at trial with costs in this 'Court and in the Court of Queen's Bench.

J.:-The appellant Dulac in this action asks that he be declared the owner of the property hereinafter described and that the notice filed against the said property by the respondent Nadeau be removed; in the alternative, that the respondent Nadeau be condemned to pay to the appellant Dulac the sum of $3,500.00 and remove the said buildings from his land.

The respondent Nadeau, on July 24, 1947, sold to Pierre Rodrigue a certain eighty acres with 'the buildings thereon under an agreement containing such terms that, notwithstanding Rodrigue went immediately into possession, in my view, do not permit of its being classified as a sale within the meaning of Art. 1478 C.C. Grange v. McLennan (2). On May 24, 1948, Rodrigue purported to sell a house and shed of the buildings thereon for $500.00 to appellant Dulac, which amount the latter paid. It was specifically provided that Dulac would remove the house from the land. This he did by moving it to his own premises. There he united it with a second building which he had purchased from Morin and made such alterations and improvements as to construct a new building distinct from either of the two which had formed the basis therefor.

Rodrigue made no payment under the agreement dated Estey J. July 24, 1947, and when the respondent Nadeau learned of the removal to, and the incorporation of the house and shed into another building upon Dulac's premises he registered, on October 27, 1949, a notice against the property of the appellant Dulac, claiming that he was still the owner of -the buildings Rodrigue purported to sell to Dulac. Rodrigue, having obtained no title from Nadeau, could not, under his purported sale, convey any title to Dulac. Rodrigue did, however, purport to sell and, in fact, was paid $500 for the house and shed and, as a consequence, Dulac was permitted to and did take possession. It would appear that Dulac, in utilizing Nadeau's house and shed in the construction of his building as aforesaid, became, by virtue of the law of accession, the owner thereof.

The general principle is stated by Pothier in his Works, Vol. 9, 1st Part, C. 11, S. 111, para. 169:- Lorsque, par mon fait, ou par celui d'une autre personne, une ou plusieurs choses ont 6t0 unies A6 la mienne, de manibre qu'elles n'en fasseut qu'une seule et m~me chose, et un seul et m~me tout, dont ma chose soit la partie principale, et dont les autres ne soient que les parties accessoires, j'acquiers par droit d'accession, vi ac potestate rei meae, le domaine des choses qui en sont les accessoires.

Then, under the rules for determining principal and accessory, he gives as part of his first example:- Lorsque je construis sur mon terrain un bitiment avec des matiriaux qui ne m'appartiennent pas, le domaine de mon terrain me fait acqu6rir par droit d'accession, vi ac potestate rei meae, celui de tous les matiriaux que j'y ai employ6s, comme choses qui en sont accessoires.

Mignault, Vol. 2, p. 494, states:- Le propri~taire des mat6riaux employds (ou des arbres plant6s) a cess6 d'en avoir la propri6t6. Leur incorporation au sol constitue, en effet, une accession, et I'accession est un mode d'acquirir; c'est donc au propri6taire du sol qu'ils appartiennent d6sormais.

n'existent plus, d'ailleurs, h 1'6tat de matiriaux; leur substance est civilement d~truite; elle a disparu dans le batiment, qui lui-mame n'est qu'une partie du sol.

See also Langelier, Cours de Droit Civil, Vol. 2, p. 148. In Montpetit and Taillefer, Trait6 de Droit Civil du Qu6bec, Vol. 3, at p. 152, it is stated:- Cette solution fait behec au droit de proprit6, mais le 16gislateur 'a adopt6e parce qu'elle 6tait la meilleure en droit et en 6quitd.

69999-7i

In the Civil Code Art. 408 provides:- Under the heading "Of the Right of Accession Over What Becomes United and Incorporated With a Thing," Art. 413 provides:- Then Art. 416, under the same heading as Art. 413, and one of the rules referred to in that article, provides:- The word "thing", as used in Arts. 408 and 413, must be given the same meaning and, therefore, as expressed in Art. 408, includes both movables and immovables. Then the word "whatever", as used in Art. 413 without limitation, would include anything movable or immovable that might be joined to another movable or immovable.

Under the general provision of , Art. 413 the act of accession determines the question of ownership. If that act of accession is one of a type which comes within the terms of Art. 416, this latter provides that the owner of the materials, as Nadeau, "has no right to take them away," but may recover from Dulac "the value thereof" 'and, in a proper case, damages. In brief, Art. 416, once an accession of the type there described has taken place, preserves the property and directs compensation.

It is, however, contended that the foregoing Art. 416 does not apply because the house and shed, though transported by Dulac to his own land 'and there used in the construction of a building, remained throughout an immovable by nature in which Nadeau retained a real right and that he was, therefore, entitled to register the notice, the removal of which is requested in this action.

This contention raises a question as to the scope and meaning of Art. 416 and in particular of whether the word "materials," as there used, includes both immovables and movables, or movables only. A construction of the word "materials," that would restrict it to, and, in effect, make it synonymous with the word "movables" would appear to be unwarranted. As ordinarily used and understood in such a context, the word "materials" includes everything movable or immovable, necessary or incidental to the completion of the buildings or works. The sections immediately preceding, in particular 408 and 413, make it 'clear that the law of -accession is applicable to both movables and immovables. A construction of the word "materials" that would limit or restrict its meaning to movables in Art. 416 would give to one in Nadeau's position compensation under that article if the materials of his used by Dulac were movables, but, if immovables, he would have to find his redress elsewhere. In this connection it is important to note that no other 'article deals with his position and the detail with which the immediately succeeding articles deal with the various possibilities leads to the conclusion that, had the Legislature intended to so restrict the word "materials," it would have included a further provision specifically covering the use of immovables in the construction of a building.

That the word "materials" should include both movables and immovables is strenthened by a 'consideration of the principle underlying the law of accession and the prohibition and compensation provided for in Art. 416. This latter article in particular is intended to provide a fair 'and practical solution of the situation created by an owner who, in constructing a building on his own land, uses materials of another, by providing compensation to the owner of the materials and avoiding the destruction of the immovable. The principle applies with equal force to the use and presence of both movables and immovables. Moreover, it may be observed that Art. 554 of the Code Napol6on applied to both movables 'and immovables and the word "materials," as there used, would appear to apply to both. It is significant that when the word "plantations" was omitted from Art. 416 the word "materials" remained, without 'any qualification whatever.

The Legislature, in deleting the word "plantations" but leaving the word "materials," without qualification, evidenced an intention not to affect the meaning of the word "materials," which would then include the shed and buildings herein described upon the basis that they were, at the time of the accession, immovables.

Moreover, this view finds some support in the remarks Dukc of certain of the authors which would indicate that in reality land is the only immovable by nature. Langelier, Cours de Droit Civil, Vol. 2, p. 101: "On pourait dire qu'il n'y a d'immeubles par nature, en r6alit6, que les fonds de terre," and Mignault, Droit Civil Canadien, Vol. 2, p. 400: "A proprement parler, les fonds de terre sont, parmi les biens, les seuls qui soient de v6ritables immeubles par leur nature:"

It may be that Mr. Justice Marchand, in Thiffault v. Gagnon (1), had in mind the foregoing remarks of the learned authors where, in the circumstances of that case, he held a shop, sold with the intent of its being moved to another location, should be treated as a movable.

It would appear that having regard to the foregoing, as well as the history and principle underlying the law of accession, that the word "materials" is here used in a broad and comprehensive sense which would include the attachment or incorporation of a small building with a larger one, when the latter is attached to the land.

We were referred to the case of Leprise v. Morin (2). There the owner had moved his building attached to a parcel of his own land subject to a hypothec to another parcel of his own land and it was held that, notwithstanding the transfer of the building, it remained subject to the hypothec.

That case is quite distinguishable in that it does not involve any question of accession and, therefore. no question under Art. 416.

That the authors, in the main, restrict their discussion under Art. 416 C.C. or 554 C.N. to the use of movables in the construction of a building is but to be expected. In normal circumstances movables only would be used. The case here presented is unusual. While there are statements which would indicate that only movables have been considered, with great respect I do not find any statement that goes so far as to indicate that if a case of immovables were specifically under consideration that the word "materials" would be construed to mean movables only. Dulac used the house and shed in question and another building, along with other material, in the construction of an entirely different building upon his own land. He valued this other building at $3,500.00, an amount much in excess of the purchase price of the other buildings. In the 1%3 course of constructing this other building he found it necessary to alter the building received from Rodrigue by pro- AV viding what he described as a new chassis, a new roof and J about half of the uprights, replacing the doors and windows, rebuilding the verandah and shed and finally covering the entire building with a material he described -as "de l'imitation de briques".

In these circumstances there was an accession and thereby the ownership of the building claimed by Nadeau passed to Dulac. It is that act of accession which changes the ownership, as stated by Mackeld, Roman Law, p. 155: "that in virtue of this connection it is regarded as part and parcel of the thing," or, as Pothier states in the foregoing quotation: "j'acquiers par droit d'accession".

It matters not who the owner may have been previous to the accession, nor, with great respect to those who hold a contrary view, does it matter that the materials may, after the accession, be identified. Moreover, whether a person in the position of Dulac has acted in good or bad faith does not affect his title to the property, but may be important in fixing compensation.

The appeal should be allowed with costs throughout. J. (dissenting):-Les faits donnant lieu h ce litige sont les suivants:

Le 24 juillet 1947, l'intim6 Nadeau devenait propri6taire d'un certain lot de terre et de -toutes les bAtisses y 6rig6es. Il en paya le prix comptant et 1'acte de vente, enregistr6 dans les quatre jours suivants, demeurait encore, au temps du present procks, le dernier titre en date 'apparaissant A l'index aux immeubles. Le mime jour, 1'intim6 et un certain Pierre Rodrigue, faisaient, relativement aux mimes lot et bitisses, une convention dont il convient-pour fins de r6frence--de reproduire et num6roter les clauses essentielles.

Monsieur Nadeau promet vendre, avec garantie de ses faits personnels seulement, h M. Rodrigue qui s'oblige d'acheter, la terre qu'il a acquise aujourd'hui, de monsieur Lucien Desrochers, cultivateur de St-Georges de Beauce, autrefois de St-Prosper, par acte devant moi, laquelle fait partie............ avec les bitisses y construites..........

La vente se fera pour le prix de mille quatre vingt quinze dollars que M. Rodrigue paiera en deux versements; cent cinquante dollars le vingt-quatre juillet mil Fautu J neuf cent quarante-huit et neuf cent quarante-cinq dole J lars, le vingt-quatre juillet mil neuf cent quarante-neuf, le tout sans intirit.

Cette promesse de vente ne devra pas 6tre enregistr6e et Facte de vente se fera sur paiement du dernier versement.

M. Rodrigue paiera toutes taxes et contributions publiques auxquelles pourrait 6tre tenu ledit Odilon Nadeau; la prime d'assurance que prendra M. Nadeau pour le montant di, et ses renouvellements s'il y a lieu; il maintiendra les bAtisses en bon 6tat de reparations au moins telles qu'elles sont actuellement; il entretiendra la terre en 6tat de culture comme elle est actuellement au moms.

d6faut par M. Rodrigue d'acquitter les versements 01'6ch6ance, et de se conformer A toutes les conditions stipul6es aux pr6sentes, tel que convenu, cette promesse deviendra nulle et M. Nadeau disposera de la propri~t6 comme il l'entendra sans indemnit6 pour les am6liorations qui auront pu avoir t6 faites sur la propri6t6, sans aucun remboursement, sans proc6dures judiciaires, de plein droit.

est express6ment convenu que si M. Nadeau se pr6vaut de la clause de nullit6 ci-dessus et revend la terre h un prix inf6rieur h tout ce qu'elle lui cofitera lors de la vente, ii aura recours contre Pierre Rodrigue, pour toute la balance qu'il justifiera lui 6tre due; et ledit Pierre Rodrigue s'engage A le rembourser sur demande, se tenant responsable et redevable de telle balance.

Fait A St-Prosper, etc......................

Au temps de l'audition, Rodrigue n'avait encore satisfait A sucune des obligations par lui assum6es. II avait, n~anmoins, coup6 et pris du bois sur la terre et-fait mat6riel conduisant h proces-a une date assez imprecise en 1948, il disposait en faveur de l'appelant Dulac, de certaines bitisses situdes sur ce lot et, ce, suivant les termes d'un 6crit sous seing prive se lisant comme suit:

C'est sous l'autorit6 de cette convention avec Rodrigue que I'appelant Dulac s'empare des batiments y d6crits pour les transporter sur son propre terrain et adjoindre h la maison de Nadeau une autre bitisse qu'il y transporte subs6quemment et, de ce tout, qu'il r6pare et am6liore, faire sa r6sidence.

L'intim6 Nadeau n'apprit que plus tard ces agissements de l'appelant Dulac et de Rodrigue et, ce, A 1'occasion d'une d6marche faite par lui pour rencontrer son d~biteur Rodrigue relativement au d6faut, d'icelui de satisfaire aux obligations assum6es en la promesse de vente pr6cit6e. Vainement 1'intim6 Nadeau chercha-t-il aussi & rencontrer l'appelant Dulac pour 6tablir et faire valoir ses droits sur ses batiments.

enregistra done, sur i'emplacement oil 1'appelant Dulac l'y avait transport6, un avis d6nongant a toutes fins son droit de propribt6 sur sa "maison d'habitation". C'est l'enregistrement de cet avis qui d6clencha les proc6dures judiciaires.

Par son action, l'appelant, alliguant la vente de cette bitisse h lui consentie par Rodrigue, ainsi que les r6parations et am6liorations ci-dessus indiquies, demande que son terrain et sa maison d'habitation "soient d6clar6s lui appartenir franc et quitte de tous droits quelconques en faveur" de 'intim6; que ce dernier soit condamn h radier h ses frais tous les droits lui r6sultant de l'enregistrement de i'avis: que l'appelant soit autoris6 h suppl6er au d6faut de l'intim6 de ce faire, par l'enregistrement, du jugement A intervenir et, enfin, qu'advenant l'impossibilit6 d'annuler et radier cet enregistrement, l'intim6 soit condamn6 h lui payer la somme de $3,500.00 pour am6liorations aux batiments, et soit, dans ce cas, condamn6 A les enlever du terrain de l'appelant; avec d6pens dans tous les cas.

Sur r6ception de Faction, 1'intim produisit une confession de jugement ainsi Jibellie:

A -Cette confession de jugement 4tant refus6e par Pappelant, Fintim4 plaida en substance le maintien-nonobstant Ja promesse de vente-de son droit de propri6t6 sur ces bitisses et, par suite, I'inexistence du droit de Rodrigue d'en disposer et la validit6 de 'avis par lui enregistr6 pour la protection de ses droits.

Le juge de premibre instance rejeta cette d6fense et motiva le maintien de 'action en d6clarant que 1'appelant Dulac avait, de bonne foi, achet6 ces bitisses de Rodrigue, que ce dernier, ayant d'ailleurs une promesse de vente a'ccompagnge de tradition et possession, 6tait devenu le propri6taire de ces bAtiments avec droit de les revendre A Dulac, et que L'adjonction d'iceux A une autre propri6tl de Yappelant en rendait la division et la remise A Fintim6 impossibles. En consequence, les bAtisses en litige furent d6clardes 6tre la propri6t6 de 1'appelant, "franc et quitte de tous droits quelconques en faveur" de Fintim6, ce dernier 4tant condamn6 h radier "a ses frais tous les droits lui r6sultant de Penregistrement de Pavis et lappelant fut autoris6 de supplier au d6faut de Fintim6 de ce faire, par Penregistrement du jugement; le tout avec d~pens. Nadeau appela de cette d~cision. La Cour d'Appel (1), lui donnant raison, d6clara par jugement formel que Dulac n'avait pas 6tabli 6tre devenu propri6taire de la maison transport6e, que Rodrigue, son auteur, n'y avait lui-mime aucun droit sauf une promesse de vente assujettie A des conditions jamais remplies, que Pavis enregistr6 par Nadeau 6tait valide et que Dulac ne pouvait en exiger la radiation, ni demander & 6tre d6clar6 propriftaire de cette bAtisse, "franc et quitte de tous droits quelconques en faveur" de Nadeau.

La confession de jugement fut done d6clarie suffisante, le jugement de la Cour Sup6rieure infirm6 et 1'action pour le surplus rejet6e avec d6pens. D'oii le present appel.

A 1'tablissement de son droit h ia maison en litige, I'appelant invoque la vente qui lui en a 6t faite par Rodrigue. Celui-ci, cependant, ne pouvait avoir et consentir h l'appe- N'u lant d'autres droits sur icelle que ceux lui r6sultant de la FaxJ promesse de vente intervenue entre lui-m~me et I'intim6 Nadeau. Si done, aux termes de cette convention, Rodrigue n'est jamais devenu propri6taire de cette bstisse, i1 a vendu A Dulac la chose d'autrui. Pareille vente 6tant, aux termes de P'article 1487 du Code Civil, nulle en principe et aucune des exceptions a ce principe auxquelles rifbre cet article n'ayant ici d'application, Dulac ne peut, dans cette alternative, victorieusement opposer h Nadeau cette vente, ni d'ailleurs----comme nous le verrons-la bonne foi et le fait de l'adjonction de cette bitisse h la sienne.

Ainsi apparait-il que la question fondamentale k d6terminer est celle de savoir si Rodrigue a, par cette promesse de vente, acquis un droit de proprict6 sur cette bAtisse que Dulac a ainsi transport6e sur son sol.

Pour r6pondre affirmativement h cette question, le savant juge de premidre instance s'est appuy6 sur les dispositions de 1'article 1478 prescrivant que "la promesse de vente avec tradition et possession 6quivaut h vente".

On ne conteste pas le fait que la promesse de vente ait t6, en Yespice, accompagn6e de tradition et possession, mais cela n'4puise pas la question. En effet, comme la vente ellem~me, la promesse de vente peut bien ne pas 8tre pure et simple et aucun principe n'empeche les parties de conditionner et suspendre, par exemple, le transfert du droit de propri6t6 aux choses en faisant l'objet, h 1'av6nement d'un fait futur. La convention demeure done la loi des parties et leur intention sur le point doit 6tre recherch6e dans ce qu'elles y ont exprim6.

La doctrine sur l'effet des dispositions de cet article est ainsi exprim6e par Mignault, au Vol. 7, page 29:

A La jurisprudence est d'accord avec cette doctrine. Voir, entre autres, I'arrit de cette Cour dans Grange v. Mc- Lennan (1) et celui de la Cour du Banc du Roi (si6geant en appel) dans Goyette v. Sherbrooke Trust Co. and Bradford (2).

R6f6rons maintenant A la promesse de vente intervenue entre l'intim6 Nadeau et Rodrigue, 1'auteur de l'appelant. On y voit que les parties ont express~ment suspendu, ajourn6 et conditionn6 la vente,-ce fait juridique op6rant le transfert de proprit-t6-aussi bien que Facte devant le constater, au paiement int6gral du prix arrit6 dans 1'entente. "La vente se fera...", "Pacte de vente se fera. a-t-on textuellement convenu et, ce, respectivement aux clauses 2 et 3 pr6cities.

On a, de plus, inclus en cette dernibre clause une prohibition absolue et d6finitive d'enregistrer la promesse de vente. La pr6sence de ces dispositions en la convention ne s'expliquent pas h moins d'y voir la manifestation de 1'intention et volont6 de Nadeau, non seulement de suspendre le transfert du droit de propri6t6 de ses biens h Rodrigue, mais de mettre, par cette prohibition, ce dernier dans l'impossibilit6 d'efficacement pr6tendre, vis-h-vis des tiers, en 6tre propri6taire et en disposer avant paiement du prix. li y a donc, en cette convention, soit dit avec d6f6rence, une condition suspensive attach6e au transfert du droit de propri6t6 et, alors, il n'importe plus de savoir au moment oil Rodrigue vendait A 1'appelant Dulac, H1 tait en difaut ou non de faire l'un des versements du prix puisque ce n'est qu'au complet paiement qu'il pouvait devenir propri6taire avec droit de vendre.

Enfin on a,--comme se devait-, aux clauses 5 et 6, pr6vu le cas du d6faut de Rodrigue de faire les paiements A 1'6ch6ance et de satisfaire aux autres conditions du contrat. On pourvoit alors h la r6solution de la promesse et on d6finit les droits des parties. Mais la pr6sence, en ces dernibres clauses, d'une condition r6solutoire annulant cette convention, au d6faut de Rodrigue de satisfaire a I'6chiance A l'un des versements du prix, n'affecte ni 1'exis- F&tu tence ni les cons6quences juridiques de la condition suspensive assujettissant au complet paiement du prix le transfert du droit de propri6t6. Ce sont lI deux questions diff6rentes.

Nadeau peut bien, advenant le d6faut de Rodrigue de satisfaire h ses obligations, 6tre libre de prendre ou de ne pas prendre avantage de cette condition r6solutoire et s'abstenir de mettre fin au lien contractuel, en ne liquidant pas l'affaire ainsi que prevu en telle 6ventualit6. C'est lh son privilige.

Mais comment Rodrigue peut-il pr6tendre que son propre d6faut,-donnant ouverture A ce privilige de Nadeau-, meme accompagn6 de 1'abstention de ce dernier de l'exercer en pl6nitude, pourrait avoir 1'effet d'op6rer un transfert du droit de propri6t6 que, seul, l'accomplissement fiddle de ses obligations peut lui assurer, suivant la convention.

II faut donc arriver h la conclusion que Rodrigue, n'ayant jamais satisfait h aucune obligation, n'a jamais acquis un droit de propri6t6 sur les batisses de i'intim6 Nadeau, et qu'en les vendant h l'appelant Dulac, il lui a vendu la chose d'autrui.

Pareille vente 6tant nulle, dans les circonstances de cette cause,-il ne s'agit ici ni d'une affaire commerciale, ni d'un bien mobilier-, Dulac ne peut i'opposer h Nadeau.

Reste h consid6rer 1'argument de bonne foi et celui qu'on pr6tend tirer du fait de i'adjonction des batisses de Nadeau h celle de Dulac.

L'appelant soumet qu'il ignorait que Rodrigue n'6tait pas propri6taire, et qu'au contraire, I'ayant vu couper et prendre du bois sur ce lot, il le tenait comme tel. En quoi ceci peut-il affecter la question?

Aux termes de Particle 1487, l'acheteur de bonne foi peut recouvrer des dommages-int6r~ts de celui qui lui a vendu la chose d'autrui, mais cette bonne foi,-hors les cas d'exceptions, ici d'aucune application-n'a pas la vertu de valider cette vente d60lar6e nulle. D'ailleurs, I'appelant peut-il mime ici pr6tendre A cette bonne foi? L'intim6 Nadeau apparaissait au bureau d'enregistrement comme propri6taire et Rodrigue n'y avait lui-mame aucun titre enregistr6. Ces faits-ainsi publi&s-Dulac ne les a pas v6rifids. En droit, ii 6tait cens6 les connaitre, et ne peut 16galement pr6tendre les avoir ignords. Il y a ici une pr6somption juris et de jure. - ~11 ne peut done plaider bonne foi (Bulmer et al v. Dufresne et al), (1);

Meloche v. Simpson (2);

Groulx v. Bricault (3).

La doctrine exposie dans ces dicisions a 6t6, encore tout ricemment, reconnue et appliqu6e par la Cour d'Appel dans Baril v. Bolduc et Cornellier (4). Ajoutons que Dulac n'a m~me exig6 de Rodrigue aucun titre justifiant d'un droit A ces bitisses. II a t6 imprudent. Comment peut-il valablement invoquer cette imprudence contre Nadeau?

Enfin et pour se faire reconnaitre un droit de propri6t6 sur les batisses de Nadeau, I'appelant se pr6vaut, en fait, de 1'adjonction d'icelles A la sienne sur son sol et, en droit, des dispositions de Particle 416 du Code civil:

& Cet article fait sans doute 6chec au droit du propri6taire des mat6riaux utilis6s par le propri6taire du sol dans ses constructions et ouvrages. Mais comment i'appelant peutil pr6tendre 6tre dans le cadre de ces dispositions et avoir fait des constructions et ouvrages avec les matiriaux de Nadeau quand c'est le bdtiment lui-mime qu'il a transport6 pour y adjoindre, et non y incorporer, une autre bAtisse subs6quemment 6galement transport6e sur son sol. En fait:-A la v6rit6 et comme r6sultat de ces op6rations de Dulac,-d6placement et adjonction-, ce batiment n'a jamais 6t6 d6moli.

II a sans doute ti l'objet de grosses r6parations mais il a conserv6 son identit6 et c'est pr6cis6ment parce qu'il a 6t reconnu par le secrbtaire-trisorier de la municipalit6 que Nadeau 'apprit de ce dernier i'endroit Dulac 1'avait transport6. Nadeau a reconnu sa maison. Desrochers, qui 'avait habit~e et la lui avait vendue, 1'a reconnue 6galement.

Dulac lui-m~me admet ces faits. Voyons son propre timoignage, page 15:

page 19:

En droit:-De toute 6vidence, ces "matiriaux" dont parle Particle 416 sont des meubles alors que, d'autre part, le bAtiment, auquel Particle privoit 1'incorporation des mat6riaux, est lui-mame, suivant Particle 376 C.C., un immeuble par nature. L'appelant n'a jamais contest4 cette proposition de droit.

Cependant on soutient de sa part, pour le maintien de son appel, que le mot "mat6riaux" a, dans la disposition de Particle 416, un sens diff6rent de son sens usuel, soit, suivant Larousse: "Matibres qui entrent dans la construction d'un bAtiment, comme la pierre, le bois, la tuile, etc.". que, de plus, le mot "mat6riaux" comprend les biens immeubles aussi bien que les meubles et que, dans le cas actuel, oi l'on a joint deux maisons I'une h l'autre, ces maisons sont des "matiriaux", et que les dispositions de Particle 416 sont applicables A l'espbce.

Avec d6f6rence, je ne puis me rendre A ces vues et me vois dans la n6cessit6 de rappeler que, non seulement les autoritis ne supportent pas cette interpr6tation nouvelle du mot "matiriaux", mais qu'elles 6tablissent et affirment que depuis le jour la loi romaine cr6a cette exception au droit de propri6t6, dont le principe est maintenu en Particle 554 du Code Napolkon et en notre article 416, jamais le mot n'a eu d'autre sens que son sens usuel, qu'il ne comprend pas les immeubles, mais seulement les meubles, et encore, seulement ces biens meubles se qualifiant comme matiriaux.

Des dispositions de Particle 416 font, comme d6j& indiqu6, 6chec au droit du propri~taire des mat6riaux puisqu'elles annulent, dis leur incorporation au bAtiment, son droit de propri6t6 et qu'elles 1'empichent de revendiquer ce qui lui appartient. Cette exception au droit de propri6t6 remonte A une disposition de la Loi des Douze Tables dont le texte original et la traduction apparaissent au vol. 5, DuLao

143, des Pandectes Frangaises (1804).

Voici la disposition:

Faute- Si le bois (tignum) d'autrui a t6 employ6 et joint A un autre 6difice au x J. ou A une vigne, qu'il n'en soit point s6par6 mais que celui qui 'a employ6 soit condamn6 au double: si le bois n'est encore que fagonn6 ou lorsque l'6difice sera d6truit, que le propri6taire ait le droit de le revendiquer.

Et on ajoute, au bas de la page 144:

Enfin, les jurisconsultes Ulpien, Caius, et I'Empereur Justinien nous apprennent que, par la suite, on a compris sous le mot tignum (bois), tous les mat6riaux quelconques employds dans un 6difice ou dans les vignes: non seulement les bois, mais aussi les pierres, les moellons, le ciment, la chaux et ce qui sert A couvrir les maisons, comme la tuile, I'ardoise et autres matires.

Le motif de cette exception au droit de propri6t6, tel qu'6nonc6 a la page 146, fut d'empicher que les ruines des maisons abattues ne rendissent disagr6able l'aspect de la ville et que 1'on ne troublAt la culture de la vigne. Chavot (1739).

Trait6 de la Propri6t6 Mobilibre. Tome 2, 263, N' 529:

Les mat6riaux assembl~s pour construire un 6difice sont meubles (art. 532) et ils restent meubles jusqu'A ce qu'ils aient t6 employds par l'ouvrier dans la construction.

Mais alors, et d~s 1'instant de leur union, les matbriaux ne font plus qu'un seul et mime corps avec la construction, ils appartiennent au mime propridtaire, soit que la matibre soit A d'autres que le constructeur, soit qu'elle appartienne au constructeur luimime, mais que I'6difice ne lui appartienne pas en vertu de ce principe: Id quod solo inaedificatum est, solo cedit. Il importe peu, quant A la propri6t6 de 1'6difice, qu'il ait 6t6 construit par le propribtaire du sol avec les matibres d'autrui (art. 554), ou que le maitre de la matibre I'ait construit sur le sol d'autrui (art. 555); dans Pun et l'autre cas, il appartient au propriftaire du sol, sauf indemnitis.

II ne s'agit pas ici d'exposer comment un immeuble ;(l'6difice) devient I'accessoire d'un autre immeuble (le sol), mais bien comment des objats meubles (les mat6riaux) deviennent I'accessoire d'un immeuble (l'6difice).

On y suppose que le propridtaire du terrain a fait entrer dans sa construction tignum alienum, mots qui s'entendent de toute esphee de mat~riaux appartenant A autrui, qui ont pu servir A batir: appellatione autem tigni omnis materia significatur, ex qua oedificia finit. En ce cas, d'apris les rigles ordinaires du droit romain, le propri6taire des mat6riaux aurait dfi pouvoir exercer une action dite ad exhibendum, pour faire d6tacher et repr6senter les mat~riaux englobbs dans le corps de l'6difice, et les revendiquer ensuite. Mais la Loi des Douze Tables avait interdit, en pareil cas, l'emploi de ces moyens juridiques, au moins A l'6gard du constructeur de bonne foi, et cela dans 1'int&t de la conservation des 6difices, ne oedificia rescindi necesse sit.

(Euvres de Pothier, Bugnet, 3e 6dition, tome 9,161:

La Loi des Douze Tables avait apport6 dans un cas une exception au DuLnc droit qu'a celui A qui appartient la chose unie A la mienne d'en demander la s6paration; c'est dans le cas auquel j'aurais employ6 dans mon batiment quelques mat~riaux qui ne m'appartenaient pas................. Fauteux J. Dans notre droit franvais, nous suivons cette decision de la Loi des Douze Tables, sauf la peine du double qui n'y est pas en usage. On se contente, dans notre droit de condamner celui qui a employ6 dans son batiment des matiriaux qui ne lui appartenaient pas, A rendre A celui A qui ils appartenaient le prix qu'ils valent suivant I'estimation qui en doit Stre faite par des experts.

Analyse Raisonnie de la Discussion du Code Civil (1822) 3e 6dition, tome 2, 32. Jacques de Maleville, 'un des r6dacteurs du Code Civil Frangais, fait le commentaire suivant sur Particle 554 du Code Napoleon:

Je crois que cette d6cision est juste en g~naral et pour ce qu'on entend commungment par matiriaus.

Toulier. Droit civil frangais (1824) 4e 6dition, tome 3, 82, N' 126:

Mais remarquez que le Code ne parle que des mat6riaux; c'est aussi pour les matariaux proprement dits que la disposition fut anciennement introduite.

Zachariae.. Cours de droit civil frangais (1850) 2e 6dition, tome 1, 203, annotation N' 1:

L'article 554 ne parle que de matiriaux proprement dits.

Dalloz. Repertoire de Jurisprudence (1857) tome 38, 267, No 407:

Les motifs juridiques pour lesquels le propri6taire des mat6riaux ne peut plus les revendiquer sont manifestes; et, en effet, du moment qu'il y a eu incorporation au sol, les matariaux n'existent plus comme mat6riaux; ils ont perdu leur individualit6 et leur substance a p6ri; il n'y a plus disormais des pierres, des bois ou des arbres, etc.:. il y a une maison, un sol plant6, etc.: e'est done le cas pour le propri6taire de ces mat6riaux dont l'individualit6 a p6ri de subir l'application de la r~gle res-extincte vindicari non possunt.

Code Civil (1873) 7e 6dition, tome 2, 419.

Marcad6, commentant sur les dispositiohs de 'article 554 et sur la n6cessit6 pour celui qui se prktend propri6taire de matiriaux de faire une preuve repoussant la prisomption 6tablie au b6ndfice du propri6taire du sol, dit:

Si vous faites cette preuve, les ouvrages ne m'appartiendront pas moins car accessio cedit principali: ces objets mobiliers, ces mat6riaux qui vous appartiennent n'existent plus comme tels et ne peuvent plus 6tre revendiquas.

70000-1

Droit civil frangais (1878) 3e 6dition, tome 6, 339 N' 260. DuAc

Laurent note que Particle 554 diroge aux principes g~n6- NADAu raux et ajoute:

Fauteux J.

Quel en est le motif?

Il est tris simple: C'est qu'il n'y a plus d'objets mobiliers que le propri~taire puisse revendiquer. Ils sont devenus immeubles par incorporation.

Ils n'existent done plus dans leur nature premibre, tels qu'ils appartenaient A leur ancien maltre, ce qui exclut la revendication.

Mais A quel moment les mat6riaux, arbres on plantes, perdent-ils leur existence propre pour faire partie intigrante du sol ou de 1'difice? Pour les matiriaux, il n'y a pas de difficult6, c'est du moment oil ils sont employ6s dans la construction et bien entendu qu'il n'est pas n6cessaire que l'&difice soit achev6.

De Molombe: Trait6 de la Distinction des Biens (1881) tome 1, 582, N 0 664:

L'expression matiriauz n'est pas, de son c6td, moins vaste; pierre, bois, fer, sable tuiles, plantes, vignes, etc. Tout ce qui peut 6tre employd, enfin, dans des ouvrages de ce genre y est compris. Et il importerait peu que les meubles d'autrui employds par le propridtaire du sol fussent prdpar6s et fagonn6s; ils n'en seraient pas moins compris dans l'expression de matiriaux et 1'art. 554 serait applicable ds qu'ils seraient une fois immobilis6s par leur incorporation avec le sol.

Pandectes Frangaises, tome 1, Nouveau R6pertoire (1886) 319, N* 61:

L'article 554 diroge aux principes g~n6raux en enlevant au propri6taire des mat6riaux la facult6 de les revendiquer. Cette disposition qui semble porter une atteinte s6rieuse au droit de propri~t6, se justifie cependant par I'incorporation des mat6riaux qui les a rendus immeubles et leur a enlev6 leur nature premi&re.

N' 65:

L'incorporation des matiriaux au sol est n~cessaire car 'article 554 s'appuie pricis6ment, comme nous I'avons fait remarquer, sur le fait que ces mat~raiux ont changg de nature et n'existent plus dans leur ancienne individualit6.

Il faut done, pour d~terminer l'application de cet article 554, que ces mat6riaux soient devenus immeubles par nature et non pas qu'ils aient simplement revitu le caractbre d'immeubles par destination.

Aubry et Rau: Cours de droit civil frangais (1935) 60 6dition, tome 2, 363:

La disposition de Particle 554 ne s'applique qu'aux objets mobiliers qui, par leur incorporation das le sol ou dans un bitiment, sont, devenus immeubles par nature, et non A ceux qui ont simplement revitu le caractbre d'immeubles par destination.

Fizier-Herman: Code Civil Annot6 (1935) tome 1, 755: Cet article 2279 du Code Napolgon 6tablit une pr6somption relativement aux meubles exclusivement et la r6f6rence A cet article implique la reconnaissance du caractbre mobilier des mat6riaux.

Planiol et Ripert:-Trait6 Pratique de Droit Civil Frangais, (1926) 6dition, Tome 3, N* 264:

Colin et Capitant:-Droit Civil Frangais (1947) tome 1, 931, N 1143:

Girard: Droit romain (1924) 6dition, 344. En traitant de 'acquisition de la propridt6 par le rapprochement de deux choses, c'est sous le troisibme sous-titre "Rapprochement de meubles et d'immeubles", que I'auteur traite de l'exception cr66e par la Loi des Douze Tables.

A tout cela, faut-il ajouter que, 16gif6rant sur la distinction des biens, le Code Civil de la province de Qu6bec, reproduisant en cela Particle 532 du Code Napolgon, 6dicte A Particle 386 que- Je crois que ces r6firences suffisent pour 6tablir que le mot "mat6riaux", dans l'article 416, doit 6tre pris dans son sens usuel, qu'il ne comprend pas les immeubles, qu'il ne s'applique qu'aux meubles, et A ces meubles se qualifiant, suivant le sens usuel, comme mat6riaux et que ce n'est que par le fait de 1'incorporation au bAtiment que ces matbriaux perdent leur nature mobilire pour acquirir alors celle du bitiment et devenir la propri~t6 du propri6taire de ce dernier. Apris transport sur la propri6t6 de Dulac, ni la maison de Nadeau ni celle de Morin ne constituaient des matbraiux et ceci est une raison plus que suffisante pour emp&cher 1'application des dispositions de Particle 416 A cette cause.

Mais il y a plus. En effet, et quant au bitiment de DuL.c

Nadeau,-et on pourrait ajouter, celui de Morin-, il s'agit clairement d'immeubles par nature suivant les dispositions -u ~de Particle 376 C.C. Sans doute, on peut bien, ainsi qu'on le fait remarquer dans Colin et Capitant, Cours il6mentaire de Droit Civil Frangais, XIe 6dition, tome 1, 922, ou dans les termes de Planiol et Ripert, Trait6 Pratique de Droit Civil Frangais (1926) Tome 3, 75, rappeler que "les constructions volantes 6tablies A la surface du sol pour queiques jours et r6ddifi6es ailleurs, de place en place, telles que les baraques de foire, ne sont pas des immeubles parce que ces 6difices 16gers n'ont pas de place fixe".

Mais les deux auteurs reconnaissent, aux mimes pages, le principe que "pour qu'une construction soit immeuble, il n'est pas n6cessaire qu'elle soit 6levie A perp6tuiti, que les bAtiments construits pour une exposition sont immeubles quoiqu'ils soient destin6s A 6tre d6molis".

Ou encore, pour citer Langelier, Cours de Droit 'Civil, Tome 2, 115, doit-on reconnaitre qu'en toute exactitude, "la loi considbre comme mobilibres, non pas pr6cis6ment les choses qu'on peut transporter d'un lieu h un autre, parce qu'on peut transporter des maisons, mais celles qui, dans l'usage ordinaire, sont destin6es A changer de place". Tel n'est pas, cependant, le cas du bAtiment qui nous occupe.

Ce bAtiment 6tait-et personne ne le conteste-un immeuble par nature lorsque, sans droit, on s'est apprt6 A le d6placer du sol de Nadeau. Immeuble par nature, lorsque reposant sur le sol de Nadeau, ce bitiment, aprbs d6placement, 6tait encore assur6ment immeuble par nature lorsque reposant sur la fondation, A ces fins prdparde par Dulac sur son sol. L'immeuble achet6 de Morin y fut transport6 subsiquemment. Et dans la s6quence naturelle de tous les faits conduisant A 1'adjonction de ce bstiment A celui de Morin, le fait de l'immobilisation physique et l'immobilisation juridique du bAtiment de Nadeau au sol de Dulac, devait n6cessairement pr6c6der celui de son adjonction a la maison de Morin. Cons6quemment et d~s lors-A tout le moins-, faut-il admettre que c'6tait deux immeubles par nature qu'on procdait h adjoindre et que cette immobilisation du bitiment de Nadeau 6tait non seulement ant6rieure A son adjonction, mais existait ind6pendamment d'icelle. D6jh en 1869, la Cour de Revision de Quebec (Chaloult v. Bgin) (1), d6cidait "que, quoique le propri6taire de bitisses ne soit pas celui du fond sur lequel elles sont assises, elles n'en conservent pas moins leur qualit6 d'immeubles tant qu'elles ne sont pas d6molies et qu'elles continuent A 6tre assujetties aux hypoth~ques dont elles ont 6t6 affect6es quand elles ne formaient avec le fond qu'une seule et mme propri6t". Et plus r6cemment, dans Laprise v. Morin (2), on r6it6rait que seule la d6molition d'un bitiment lui fait perdre sa qualit6 d'immeuble et que, si une maison hypoth6qu6e est, A l'insu et sans le consentement du cr6ancier hypoth6caire, enlevie de son fond de terre et transportie, sans 6tre d6molie, sur un autre immeuble, la vente judiciaire de ce dernier n'enlevait pas au crdancier le droit d'6tre colloqu6 par pr6firence pour son capital et ses int6rats. Le consid6rant suivant de ce jugement regoit, en 1'espice, une application:

et on r6fire A cette d6cision de Chaloult v. B6gin et A celle de McAskill v. Richmond Industrial Co. (3), cette dernibre confirm6e en Revision.

On pourrait ajouter qu'il n'a 4t6 cite, de la part de 1'appelant, aucune disposition 16gale ou autorit6 pouvant 6tablir qu'en matibre purement immobilibre, en un cas semblable h 1'espece, l'adjonction, comme en matibre purement mobilibre,-suivant Particle 430-, fait perdre, au b6ndfice du propridtaire de la chose principale, le droit de propri6t6 du propri6taire de la chose qui y a 6td adjointe. Cet argument qu'on pr6tend tirer des dispositions de l'article 416, ne peut done aider l'appelant. Les dispositions de Particle 416, les autoritis ci-dessus W'itablissent, font bchec au droit de propri6t6 et, comme telles, sont des dispositions d'exception.

Dans le motif inspirant cette exception, le L~gislateur pourrait trouver une justification d'en 6tendre la portie. Mais depuis le jour oil elle a 6t6 cr66e, sous la loi romaine, ni sous cette loi, ni sous le droit frangais, ni sous le droit de Qu6bec, a-t-elle perdu son caractbre limitatif pour augmenter l'accroc fait au droit de propri6td. Il n'appartient pas aux tribunaux de faire ce que le Lgislateur n'a pas fait et, de toute 6vidence, n'a pas voulu faire.

Reste la question de savoir si le droit de propri6t6 qu'avait 1'intim6 sur ce bitiment pouvait, nonobstant son transport sur le sol de l'appelant, 6tre dinonc6 par 'enregistrement de l'avis pr6cit6, enregistrement dont l'appelant, par son action, recherche la radiation.

Dans Lower St. Lawrence v. L'Immeuble Landry Lte (1), cette Cour a reconnu que rien ne s'oppose a ce qu'un privilge ou une hypothbque n'affecte que la construction sans affecter le sol sur lequel elle est 6difi6e, et a conclu A la validit6 de l'enregistrement du privilge du vendeur d'un riseau de distribution 6lectrique sur ce r~seau couvrant des emplacements dont 'acheteur du r6seau n'avait pas la propri6t6. Cette d6cision supporte la validit6 de i'enregistrement de 1'avis donn6 par l'intim6 Nadeau pour publiquement d6noncer son droit de propridt6 sur ses batisses.

Quant aux questions qu'on se pose sur les droits et recours futurs de Nadeau pour liquider cette affaire, il n'y a, sur le point, aucune difficult6. En toute d6f6rence, cependant, il faut ajouter que ce sont lh des questions 6trangeres a la disposition du pr6sent litige et, en outre du fait qu'il serait inopportun de le faire, il n'appartient pas aux tribunaux d'exprimer primaturgment des opinions.

II reste un mot A dire sur l'opportunit6 d'entendre Rodrigue avant de prononcer sur l'interpr6tation-mais non sur Pannulation-de la promesse de vente intervenue entre Nadeau et lui-mame. Le dossier r6vile qu'apris avoir poursuivi Nadeau en la pr6sente cause pour faire radier 1'enregistrement de Pavis donn6 par ce dernier pour d6noncer ses droits, Dulac a pris une action en garantie formelle contre Rodrigue, concluant A ce qu'il soit tenu d'intervenir dans 1'action principale, contester et faire rejeter les prtentions de Nadeau, et A ce que Rodrigue soit condamn6 d'acquitter, indemniser Dulac de toute condamnation qui pourrait 6tre port6e contre lui en principal, int6r~t et frais, etc.

Cette action a t6 signifide personnellement A Rodrigue. Il ne s'en est pas souci.

II n'est pas intervenu. II